別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-51 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 545,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区三田４丁目５３９番４外
｢三田４－７－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区40m


(100,500)

1:2		 事務所、作業所兼倉
庫
ＲＣ6		 事務所ビル、共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北西25m国道 水道、ガス、下水 白金高輪

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 白金高輪駅北東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区40m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所、店舗付共同住宅等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動要因は認められず、当分
は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,590,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。当該圏域における需要者は、不動産会社
、投資家等が中心である。店舗事務所の賃料及び空室率はコロナ禍明けで回復傾向にあり、継続する金融緩和を背景に
投資家の物色意欲は旺盛で需要は底堅い。中心価格帯は、総額は規模により数億円から十数億あるいはそれ以上、単価
で２００～３００万円／㎡程度であるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を根拠としており、試算の過程も適切であることから不動産市
場の実態を反映した価格で説得力に優れる。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算し
たものであり、理論的で、価格を検証する有力な裏付けとなる。本件においては、両試算価格を関連付け、さらに代表
標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,370,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[154.8]		 [100.0]
100		 2,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


幹線道路沿いの商業地域である。事務所賃料
及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念されて
いたが投資家の物色意欲に衰えは見られない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＭＲ（公
）０６
-201		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
準工

(80,400)
b ＷＴＮ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.7m区道
、中間画地
近商
高度地区35m
(100,400)
c ＹＡＳ（公
）０６
-112		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
商業

(100,320)
d ＭＳＫ（公
）０６
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.1m区道、
西4.6m、角地
商業

(100,500)
e ＨＴＲ（公
）０６
-5		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西10m区道、
中間画地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,155,934  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,194,741 		 100
[  84.8]
2,588,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,590,000 
b (　           ) 
2,405,581  		 100
[ 120.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,193,088 		 100
[  87.5]
2,506,386 
2,510,000 
c (　           ) 
2,157,272  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[  98.0]		 100
[  95.0]
2,449,234 		 100
[  84.8]
2,888,248 
2,890,000 
d (　           ) 
2,066,175  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,208,601 		 100
[  96.0]
2,300,626 
2,300,000 
e (　           ) 
2,313,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,417,922 		 100
[  92.0]
2,628,176 
2,630,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,590,000 円／㎡]  



港 5-51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,266,784 
17,312,690 
40,954,094 
25,083,800 
15,870,294 		 （　0.9436）
14,975,209 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    483,071,258 円　　　　（　  2,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 190.00 ＲＣ6 1,140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区40m
 100 ％   500 ％   500 ％   231 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用を考慮し、１階店舗、２階以上事務所　フロア貸　と判定した。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 中層店舗付事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
70.0 
133.00 
5,000 
665,000 		 10.0  6,650,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
190.00 
80.0 
152.00 
4,800 
729,600 		 3.0  2,188,800 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
190.00 
80.0 
152.00 
4,884 
742,368 		 3.0  2,227,104 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,140.00 
78.3 
893.00 

4,364,072 		 17,747,216 
0 
⑨年額支払賃料      4,364,072 円　×　12ヶ月　＝　      52,368,864 円 
⑩a共益費（管理費）             820 円／㎡　×　     893.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,787,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,155,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,057,799 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,098,185 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,747,216 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         168,599 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,266,784 円　　　　（　       252,237 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-213		 3,373  
(   3,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,462 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,896 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,884 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-214		 3,721  
(   3,540) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,211 
c ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-215		 3,389  
(   3,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
5,696 
港 5-51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,311,000 円  　　　　    437,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,072,590 円  　　　       61,155,984　×　　　　  13.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,340,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,714,500 円  　　　　    437,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       437,000 円  　　　　    437,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       437,000 円  　　　　    437,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,312,690 円　（　　　　　　        74,947 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 437,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　   1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,083,800 円  
（　　　　　       108,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,266,784 円      
②総費用 17,312,690 円      
③純収益　①－② 40,954,094 円      
④建物等に帰属する純収益 25,083,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,870,294 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,975,209 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,828 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    483,071,258 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区三田四丁目５３９番４
 0104000129292-0000
2 　港区三田四丁目５３９番５
 0104000129293-0000
3 　港区三田四丁目５４０番１
 0104000129294-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-51 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 545,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区三田４丁目５３９番４外
｢三田４－７－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m


(100,500)

1:2		 事務所、作業所兼倉
庫
ＲＣ6		 事務所ビル、共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北西25m国道 水道、ガス、下水 白金高輪

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 白金高輪駅北東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、幹線道路沿いに事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域である。最寄駅において再開発が活発に行
われ、根強い需要と投資意欲に支えられ、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区とその周辺区の幹線道路・準幹線道路沿いとその周辺の商業地域である。需要者の中心は投資・賃貸
目的の不動産会社や自用目的の事業法人等である。マンション用地としての需要もある。賃貸市場でも事務所の他、居
住用物件への需要もある。取引される価格帯（総額）は、画地規模が様々であるためかなりの幅があるが、単価で２０
０～３００万円／㎡程度の取引が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は同一需給圏内の商業地域等から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者は投資目的の法人等か自
用目的の企業等であるが、需要者層を考慮すると収益性に着目した収益価格も重視すべき価格である。以上より、実証
的な比準価格と収益性を反映した理論的な価格である収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,370,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[155.8]		 [100.0]
100		 2,350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動
産の投資環境には不透明感が残るが、賃貸市
場は堅調であり、取引需要は底堅い。


地域要因に変動はない。




一部土砂災害警戒区域に該当するが、個別的
要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＭＲ（公
）０６
-201		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
準工

(80,400)
b ＭＳＫ（公
）０６
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.7m区道
、北東4m、
角地
商業

(100,400)
c ＦＪＮ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＹＡＳ（公
）０６
-202		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m区道、
南西15m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,700)
e ＹＡＳ（公
）０６
-206		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
北東12m、
南東14m、
三方路
準工
特定街区
(70,580)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,164,495  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,203,456 		 100
[  86.2]
2,556,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,560,000 
b (　           ) 
2,931,866  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,000,851 		 100
[ 117.4]
2,556,091 
2,560,000 
c (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,716,046 		 100
[ 146.9]
2,529,643 
2,530,000 
d (　           ) 
3,453,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
3,777,305 		 100
[ 145.4]
2,597,871 
2,600,000 
e (　           ) 
3,439,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
3,063,083 		 100
[ 120.6]
2,539,870 
2,540,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,560,000 円／㎡]  



港 5-51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,259,353 
16,974,075 
38,285,278 
23,017,400 
15,267,878 		 （　0.9436）
14,406,770 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    464,734,516 円　　　　（　  2,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 190.00 ＲＣ6 1,140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
 100 ％   500 ％   500 ％   231 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用を考慮し、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸）と判定。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 同類型の建物として標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
190.00 
70.0 
133.00 
5,800 
771,400 		 8.0  6,171,200 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
190.00 
80.0 
152.00 
4,800 
729,600 		 6.0  4,377,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,140.00 
78.3 
893.00 

4,419,400 		 28,059,200 
0 
⑨年額支払賃料      4,419,400 円　×　12ヶ月　＝　      53,032,800 円 
⑩a共益費（管理費）             453 円／㎡　×　     893.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,854,348 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で充分担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,887,148 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,894,357 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,992,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,059,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         266,562 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,259,353 円　　　　（　       239,218 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-126		 4,942  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
5,007 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,824 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-127		 3,782  
(   3,782) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
4,517 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-128		 5,463  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
4,925 
港 5-51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,203,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,219,975 円  　　　       57,887,148　×　　　　  14.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,340,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,408,500 円  　　　　    401,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,974,075 円　（　　　　　　        73,481 円／㎡）　　（経費率　　  30.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 401,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,017,400 円  
（　　　　　        99,642 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,259,353 円      
②総費用 16,974,075 円      
③純収益　①－② 38,285,278 円      
④建物等に帰属する純収益 23,017,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,267,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,406,770 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,367 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    464,734,516 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区三田四丁目５３９番４
 0104000129292-0000
2 　港区三田四丁目５３９番５
 0104000129293-0000
3 　港区三田四丁目５４０番１
 0104000129294-0000
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備考