別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-50 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 694,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂２丁目７０１番１
｢赤坂２－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ9		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 南西9.7m区道 水道、ガス、下水 溜池山王

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ９．７ｍ区道 交通

施設		 溜池山王駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は高層の事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。当面は現在の状況を維持してい
くものと予測する。根強い需要と投資環境に支えられ、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,960,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区とその周辺区の普通商業地域である。需要者の中心は大手不動産会社、不動産投資法人や自用目的の
法人等である。利便性の高いオフィス用地として需要は底堅いが、賃貸市場では、事務所は依然として回復基調にない
。商況の回復により店舗需要は回復しつつある。取引される価格帯（総額）は、画地規模が様々であるため、かなりの
幅があるが、複合不動産で１０億円程度までの取引が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は同一需給圏内の商業地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者は投資目的の法人、個人か
自用目的の法人等であるが、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。従って比準
価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-19                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,460,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.2]		 [100.0]
100		 3,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られるが、低金利
の投資環境は継続しており、取引需要は底堅
い。一方でオフィス系の賃貸市場はいまだ回
復基調が弱い。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０６
-105		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 西7.4m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ＫＭＭ（公
）０６
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東14.5m都
道、北西3m、
二方路
商業

(100,466)
c ＨＴＲ（公
）０６
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6.8m区道
、中間画地
１中専

(70,272)
d ＫＭＴ（公
）０６
-106		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m区道、
中間画地
商業

(100,300)
e ＹＡＳ（公
）０６
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、北東3.1m、
二方路
商業

(100,324)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,643,836  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,922,466 		 100
[ 138.1]
3,564,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,560,000 
b (　           ) 
3,588,222  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
3,939,490 		 100
[ 115.0]
3,425,643 
3,430,000 
c (　           ) 
3,065,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
3,459,424 		 100
[  88.2]
3,922,249 
3,920,000 
d (　           ) 
3,286,722  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,569,380 		 100
[  85.3]
4,184,502 
4,180,000 
e (　           ) 
2,851,313  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
2,887,335 		 100
[  83.1]
3,474,531 
3,470,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,490,000 円／㎡]  



港 5-50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,669,907 
18,048,904 
39,621,003 
20,476,500 
19,144,503 		 （　0.9562）
18,305,974 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    631,240,483 円　　　　（　  2,960,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 Ｓ8 1,152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   213 ㎡     11.8 m x   18.1 m  前面道路：区道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～８階フロア貸し事務所 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 同類型の建物として標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
80.0 
115.20 
5,500 
633,600 		 10.0  6,336,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
144.00 
85.0 
122.40 
4,450 
544,680 		 6.0  3,268,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,152.00 
84.4 
972.00 

4,446,360 		 29,212,560 
0 
⑨年額支払賃料      4,446,360 円　×　12ヶ月　＝　      53,356,320 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     972.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,056,720 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保するため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,413,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,020,652 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,392,388 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,212,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         277,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,669,907 円　　　　（　       270,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-113		 4,571  
(   4,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,968 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-114		 4,066  
(   4,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,420 
c ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-113		 4,658  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,063 
港 5-50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,095,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,820,304 円  　　　       60,413,040　×　　　　  14.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,301,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,102,500 円  　　　　    365,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       365,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       365,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,048,904 円　（　　　　　　        84,737 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 365,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 302,000 円／㎡　×　   1,152.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,476,500 円  
（　　　　　        96,134 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,669,907 円      
②総費用 18,048,904 円      
③純収益　①－② 39,621,003 円      
④建物等に帰属する純収益 20,476,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,144,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,305,974 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       85,944 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    631,240,483 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,960,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂二丁目７０１番１
 0104000015953-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-50 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 688,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂２丁目７０１番１
｢赤坂２－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ9		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 南西9.7m区道 水道、ガス、下水 溜池山王

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ９．７ｍ区道 交通

施設		 溜池山王駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅に近く、繁華な商業地域及び幹線道路背後に位置する店舗、事務所が多い商業地域として、現状を維持す
ると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として港区の繁華な商業地域の背後にある商業地域等である。需要者の中心は投資目的の不動産会社
、投資ファンド等である。賃貸市場に力強さは見られない状況であるが、投資需要は旺盛であり、駅にも近い立地条件
等を勘案すると、地価は緩やかな上昇基調にある。市場の中心価格帯は規模により異なるが、土地価格総額で５～１０
億円程度であると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想
定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格
をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-19                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,460,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.1]		 [100.0]
100		 3,220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。一方で海外
景気の下振れが景気を押し下げるリスクとし
て認められる。

賃貸市場に強さが見られない一方で、不動産
投資需要は旺盛であり、地価は緩やかな上昇
基調にて推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＴ（公
）０６
-106		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m区道、
中間画地
商業

(100,300)
b ＨＴＲ（公
）０６
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6.8m区道
、中間画地
１中専

(70,272)
c ＩＲＳ（公
）０６
-111		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.8m区
道、
南東6.2m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＹＡＳ（公
）０６
-202		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m区道、
南西15m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,286,722  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,569,380 		 100
[  98.6]
3,620,061 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,620,000 
b (　           ) 
3,065,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
3,459,424 		 100
[  98.4]
3,515,675 
3,520,000 
c (　           ) 
3,050,374  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,189,566 		 100
[  93.1]
3,425,957 
3,430,000 
d (　           ) 
3,453,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
3,777,305 		 100
[ 104.6]
3,611,190 
3,610,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,530,000 円／㎡]  



港 5-50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,781,822 
17,020,614 
39,761,208 
21,710,700 
18,050,508 		 （　0.9562）
17,259,896 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    595,168,828 円　　　　（　  2,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 Ｓ8 1,152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   213 ㎡     11.8 m x   18.1 m  前面道路：区道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～８階フロア貸し事務所 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
80.0 
115.20 
5,200 
599,040 		 10.0  5,990,400 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
144.00 
85.0 
122.40 
4,400 
538,560 		 6.0  3,231,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,152.00 
84.4 
972.00 

4,368,960 		 28,609,920 
0 
⑨年額支払賃料      4,368,960 円　×　12ヶ月　＝　      52,427,520 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     972.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,056,720 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,484,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,974,212 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,510,028 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,609,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         271,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,781,822 円　　　　（　       266,581 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-218		 4,258  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,554 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-115		 4,084  
(   3,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,368 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-217		 4,361  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
4,620 
港 5-50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,161,000 円  　　　　    387,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,495,014 円  　　　       59,484,240　×　　　　  12.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,301,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,289,500 円  　　　　    387,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       387,000 円  　　　　    387,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       387,000 円  　　　　    387,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,020,614 円　（　　　　　　        79,909 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 387,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,152.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,710,700 円  
（　　　　　       101,928 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,781,822 円      
②総費用 17,020,614 円      
③純収益　①－② 39,761,208 円      
④建物等に帰属する純収益 21,710,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,050,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,259,896 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       81,032 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    595,168,828 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂二丁目７０１番１
 0104000015953-0000
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備考