別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-49 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 2,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝浦３丁目１６番４
｢芝浦３－５－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 436  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(95,477)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中高層店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北東21.8m区道、北西側道 水道、ガス、下水 田町

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２１．８ｍ区道 交通

施設		 田町駅東南方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動要因は認められず、当分は現状のまま
推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,860,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区の高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。当該圏域における需要者は、不
動産会社、投資家等が主体である。店舗事務所の賃料及び空室率はコロナ禍明けで回復傾向にあり、継続する金融緩和
を背景に投資家の物色意欲は旺盛で需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、総額では規模により十数億から数十億
、単価で４５０～６００万円／㎡程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程も適切であることか
ら市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物を建設し
賃貸を想定して試算しており、理論的で、価格検証の有力な裏付けとなる。本件においては、両試算価格を関連付け、
さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-24                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,360,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[103.0]		 100
[120.0]		 [100.9]
100		 4,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


田町駅東口の商業地域である。店舗事務所賃
料及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念され
ていたが投資家の物色意欲に衰えは見られな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-204		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
b ＭＳＫ（公
）０６
-109		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.1m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＨＴＲ（公
）０６
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
南東3.1m、
角地
１住居
高度3種最高24m
(80,160)
d ＹＡＳ（公
）０６
-203		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
e ＹＡＳ（公
）０６
-110		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西17m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,960,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
4,344,183 		 100
[ 116.7]
3,722,522 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
3,760,000 
b (　           ) 
3,959,411  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,295,961 		 100
[  81.2]
5,290,592 
5,340,000 
c (　           ) 
4,408,445  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
4,782,195 		 100
[  73.9]
6,471,171 
6,530,000 
d (　           ) 
4,081,095  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
4,575,361 		 100
[ 116.7]
3,920,618 
3,960,000 
e (　           ) 
5,628,254  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,920,923 		 100
[ 110.4]
5,363,155 
5,410,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,000,000 円／㎡]  



港 5-49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

136,920,685 
36,521,640 
100,399,045 
48,840,000 
51,559,045 		 （　0.9456）
48,754,233 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,681,180,448 円　　　　（　  3,860,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 374.38 Ｓ6F1B 2,296.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 95 ％   500 ％   477 ％   436 ㎡     21.8 m x   20.6 m  前面道路：区道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階事務所（フロア貸）と想定 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 同類型の建物において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
50.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
160.28 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
214.10 
57.0 
122.06 
12,000 
1,464,720 		 12.0  17,576,640 
1.0  1,464,720 

 2～ 6		 事務所
374.38 
77.3 
289.29 
6,024 
1,742,683 		 6.0  10,456,098 
1.0  1,742,683 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,296.28 
68.3 
1,568.51 

10,178,135 		 69,857,130 
10,178,135 
⑨年額支払賃料     10,178,135 円　×　12ヶ月　＝　     122,137,620 円 
⑩a共益費（管理費）             907 円／㎡　×　   1,568.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,071,663 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       139,209,283 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　     7,230,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 133,778,819 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        69,857,130 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         663,643 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,178,135 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,478,223 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     136,920,685 円　　　　（　       314,038 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-210		 4,118  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
6,277 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,183 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,024 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-211		 3,799  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
6,461 
c ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-212		 3,173  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
5,811 
港 5-49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,640,000 円  　　　　    880,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 15,793,040 円  　　　      141,009,283　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,848,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,480,000 円  　　　　    880,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       880,000 円  　　　　    880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       880,000 円  　　　　    880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,521,640 円　（　　　　　　        83,765 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 880,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　   2,296.28 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,840,000 円  
（　　　　　       112,018 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 136,920,685 円      
②総費用 36,521,640 円      
③純収益　①－② 100,399,045 円      
④建物等に帰属する純収益 48,840,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 51,559,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 48,754,233 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      111,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,681,180,448 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,860,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝浦三丁目１６番４
 0104000070702-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-49 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 2,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝浦３丁目１６番４
｢芝浦３－５－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 436  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(95,477)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中高層店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北東21.8m区道、北西側道 水道、ガス、下水 田町

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ区道 交通

施設		 田町駅南東方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近年再開発事業等により活性化が進む田町駅東口に位置する商業地域である。利便性も良好な地域であるため今
後も安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に田町・浜松町等港区内のＪＲ線沿線を中心とする商業地域である。対象標準地は交通利便性の良好な
場所に位置し、店舗及び事務所利用としての需要が強いが、共同住宅の開発需要も見られる。主たる需要者は中堅規模
の不動産業者、事業法人等である。資金調達環境に恵まれ新型コロナウイルス感染拡大期を含め不動産投資需要は堅調
に推移している。需要の中心となる土地取引価格帯は対象標準地の規模で約２０億円前後に及ぶ。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格
は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。賃貸目的の開発が中心であるため収益価格が説得
力を有するが、自己使用目的も多いため希少性に着目した比準価格も考慮されることが少なくない。以上を勘案のうえ
比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-24                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,360,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[103.0]		 100
[119.4]		 [100.9]
100		 4,670,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


田町駅東口は再開発事業による街並みの整備
が進み、就業人口も増加しており、駅前を中
心に店舗も増加して繁華性が高まっている。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +11.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＨＴＲ（公
）０６
-118		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東46m都道、
中間画地
準工

(70,400)
c ＫＭＭ（公
）０６
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m都道、
北西5m、
北東4m、
三方路
１住居
高度地区35m
(80,361)
d ＫＭＭ（公
）０６
-403		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
北東5.9m、
北西5.6m、
三方路
商業

(100,600)
e ＳＴＳ（公
）０６
-401		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
南東8m、
北東8m、
北西4m、
四方路
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,716,046 		 100
[  89.5]
4,152,007 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
4,190,000 
b (　           ) 
3,046,790  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,293,580 		 100
[  64.5]
5,106,326 
5,150,000 
c (　           ) 
4,967,516  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,137,831 		 100
[ 103.4]
4,968,889 
5,010,000 
d (　           ) 
6,046,444  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
6,120,599 		 100
[ 126.9]
4,823,167 
4,870,000 
e (　           ) 
3,686,464  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,636,194 		 100
[  83.3]
4,365,179 
4,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,740,000 円／㎡]  



港 5-49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

142,215,178 
38,433,353 
103,781,825 
48,285,000 
55,496,825 		 （　0.9421）
52,283,559 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,802,881,345 円　　　　（　  4,140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 374.38 Ｓ6F1B 2,296.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 95 ％   500 ％   477 ％   436 ㎡     21.8 m x   20.6 m  前面道路：区道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～６階を事務所（フロア貸）と想定 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 機械室等
50.00 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 駐車場
160.28 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 店舗
214.10 
57.0 
122.06 
9,000 
1,098,540 		 10.0  10,985,400 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
374.38 
77.3 
289.29 
6,400 
1,851,456 		 10.0  18,514,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,296.28 
68.3 
1,568.51 

10,355,820 		 103,558,200 
0 
⑨年額支払賃料     10,355,820 円　×　12ヶ月　＝　     124,269,840 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   1,568.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,774,765 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       147,044,605 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,433,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 141,231,375 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       103,558,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         983,803 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     142,215,178 円　　　　（　       326,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-235		 5,159  
(   5,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,159 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,453 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-209		 7,463  
(   7,262) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,463 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-207		 7,949  
(   7,865) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
7,226 
港 5-49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,610,000 円  　　　　    870,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 17,839,753 円  　　　      148,664,605　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,848,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,395,000 円  　　　　    870,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       870,000 円  　　　　    870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       870,000 円  　　　　    870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,433,353 円　（　　　　　　        88,150 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9421    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 870,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 368,000 円／㎡　×　   2,296.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,285,000 円  
（　　　　　       110,745 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 142,215,178 円      
②総費用 38,433,353 円      
③純収益　①－② 103,781,825 円      
④建物等に帰属する純収益 48,285,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 55,496,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 52,283,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      119,916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,802,881,345 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝浦三丁目１６番４
 0104000070702-0000
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備考