別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 5-48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-48 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 777,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区六本木７丁目２１２番２６
｢六本木７－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗

ＲＣ5F1B		 店舗、オフィス及び
マンション等が混在
する地域		 南東21.5m区道 水道、ガス、下水 六本木

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．５ｍ区道 交通

施設		 六本木駅北西方

300m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。特段の変動要因はないが、東京ミッドタウンと国立新美術
館を結ぶ動線上にあって用途の多様性に富み、需要の高い商業地域として現状程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に港区において中層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域である。需要者は賃貸・開発・転売目的の不動
産会社、投資目的のファンド等であるが、自用目的の法人等も想定される。人流は戻っているが、オフィス賃貸市況の
回復が遅れている。しかし、ハイセンスな選好性の高い地域の需給は逼迫しており、高値取引が目立ち、地価上昇が顕
著である。取引価格帯は標準地規模の土地で８億円前後、土地建物の総額で１０～１５億円程度が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性に優れた取引事例から求められた価格で、市場の実勢が的確に把握できた。収益価格は標準地の規模
、容積率、賃料水準等に見合った収益力が測定された価格で、投資の意思決定を左右する指標となった。ここで両試算
過程を再吟味したところ、各々の信頼性は同等に高かった。以上より、主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を
行うものとみられることから両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,940,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[121.8]		 [100.0]
100		 4,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地では人流が戻る一方で、オフィ
ス市況は回復が遅れている。引き続き堅調な
投資が地価上昇を牽引している。金融緩和は
出口を探る動き。

地域要因に特段の変動はみられない。同一需
給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の選
好性が高いため、価格上昇期に先行して買わ
れる傾向にある。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-402		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7m区道、
南4m、角地
１住居
高度3種最高24m
(85,309)
b ＭＳＫ（公
）０６
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.7m区道
、北東4m、
角地
商業

(100,400)
c ＩＲＳ（公
）０６
-114		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＨＴＲ（公
）０６
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東14.8m都
道、中間画地
商業

(100,600)
e ＫＭＭ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東19.8m都
道、
北西3.7m、
角地
１住居
高度地区35m
(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,779,055  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,773,659 		 100
[  61.0]
4,546,982 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,550,000 
b (　           ) 
2,931,866  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,000,851 		 100
[  67.7]
4,432,572 
4,430,000 
c (　           ) 
3,766,182  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,954,491 		 100
[  86.3]
4,582,261 
4,580,000 
d (　           ) 
7,168,358  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,655,806 		 100
[ 159.9]
4,787,871 
4,790,000 
e (　           ) 
3,878,976  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,189,294 		 100
[  89.1]
4,701,789 
4,700,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,610,000 円／㎡]  



港 5-48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,456,046 
14,790,033 
35,666,013 
13,968,900 
21,697,113 		 （　0.9456）
20,516,790 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    707,475,517 円　　　　（　  3,890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 ＳＲＣ5F1B 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   182 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地上１階を店舗（フロア貸し）、２～５階を事務所（フロア貸し）と想定 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
120.00 
70.0 
84.00 
5,900 
495,600 		 10.0  4,956,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
8,300 
929,600 		 12.0  11,155,200 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
6,300 
696,150 		 8.0  5,569,200 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
70.00 
80.0 
56.00 
6,300 
352,800 		 8.0  2,822,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
81.0 
583.50 

3,866,450 		 35,641,200 
0 
⑨年額支払賃料      3,866,450 円　×　12ヶ月　＝　      46,397,400 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     583.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,357,816 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,755,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,637,761 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,117,455 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,641,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         338,591 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,456,046 円　　　　（　       277,231 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-215		 3,803  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
5,544 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,342 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 6,674  
(   6,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
6,812 
c ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-217		 4,056  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,794 
港 5-48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 747,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,910,933 円  　　　       52,755,216　×　　　　  13.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,517,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,116,500 円  　　　　    249,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,790,033 円　（　　　　　　        81,264 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 249,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,968,900 円  
（　　　　　        76,752 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,456,046 円      
②総費用 14,790,033 円      
③純収益　①－② 35,666,013 円      
④建物等に帰属する純収益 13,968,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,697,113 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,516,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      112,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    707,475,517 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区六本木七丁目２１２番２６
 0104000142577-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-48 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 775,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区六本木７丁目２１２番２６
｢六本木７－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗

ＲＣ5F1B		 店舗、オフィス及び
マンション等が混在
する地域		 南東21.5m区道 水道、ガス、下水 六本木

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．５ｍ区道 交通

施設		 六本木駅北西方

300m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現状の利用形態を維持しながら推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、六本木を中心とする港区内の商業地域であると判定される。想定される需要者としては、投資家、不動
産業者、富裕層、事業法人等が中心となる。不動産投資需要は依然として高い状況が継続しており、店舗、事務所需要
はそれほど強くないものの、近隣地域における地価は緩やかな上昇基調にあるものと判断される。中心となる価格帯は
、総額で５～２０憶円程度の水準にあると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれてお
り不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想
定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格
をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,940,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[123.1]		 [100.0]
100		 4,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。一方で海外
景気の下振れが景気を押し下げるリスクとし
て認められる。

六本木周辺では店舗・事務所賃料ともに需要
が弱含みで推移しているが、不動産取得需要
は旺盛であり、地価は緩やかな上昇基調にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +14.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-106		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西6.3m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,252)
b ＷＴＮ（公
）０６
-12		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12.5m区
道、中間画地
近商
高度地区35m
(100,400)
c ＫＭＭ（公
）０６
-131		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m都道、
中間画地
商業

(88,521)
d ＫＭＭ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東19.8m都
道、
北西3.7m、
角地
１住居
高度地区35m
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,595,789  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,871,536 		 100
[ 107.0]
4,552,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,550,000 
b (　           ) 
3,701,690  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,823,846 		 100
[  82.5]
4,634,965 
4,630,000 
c (　           ) 
3,666,943  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
4,126,276 		 100
[  90.9]
4,539,358 
4,540,000 
d (　           ) 
3,878,976  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,189,294 		 100
[  88.4]
4,739,020 
4,740,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,600,000 円／㎡]  



港 5-48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,637,463 
14,864,607 
33,772,856 
13,800,600 
19,972,256 		 （　0.9456）
18,885,765 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    651,233,276 円　　　　（　  3,580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 ＳＲＣ5F1B 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   182 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階・地上１階は店舗（フロア貸）、２～５階は事務所（フロア貸）と想定。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同類型の建物として、標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 5～ 5		 事務所
70.00 
80.0 
56.00 
6,000 
336,000 		 6.0  2,016,000 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
6,000 
663,000 		 6.0  3,978,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
8,000 
896,000 		 12.0  10,752,000 
1.0  896,000 
地下
 1～ 1		 店舗
120.00 
70.0 
84.00 
5,500 
462,000 		 12.0  5,544,000 
1.0  462,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
81.0 
583.50 

3,683,000 		 30,246,000 
1,358,000 
⑨年額支払賃料      3,683,000 円　×　12ヶ月　＝　      44,196,000 円 
⑩a共益費（管理費）             907 円／㎡　×　     583.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,350,814 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保するため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,546,814 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,527,341 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,019,473 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,246,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         287,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,358,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         330,653 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,637,463 円　　　　（　       267,239 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-119		 6,081  
(   6,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
6,624 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-119		 5,573  
(   5,443) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
6,048 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-222		 5,298  
(   5,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,749 
港 5-48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 738,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,026,007 円  　　　       50,546,814　×　　　　  13.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,517,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,091,000 円  　　　　    246,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,864,607 円　（　　　　　　        81,674 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,800,600 円  
（　　　　　        75,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,637,463 円      
②総費用 14,864,607 円      
③純収益　①－② 33,772,856 円      
④建物等に帰属する純収益 13,800,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,972,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,885,765 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      103,768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    651,233,276 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区六本木七丁目２１２番２６
 0104000142577-0000
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備考