別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-47 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 6,560,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区海岸１丁目２１番９外
｢海岸１－９－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,901  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(80,400)
不整形
1.5:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南西21.5m区道、北西側道 水道、ガス、下水 浜松町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 複数の大規模複合商業施設が
開業し、商業ポテンシャル向
上が顕著な竹芝エリアの一角		 街

路		 ２１．５ｍ区道 交通

施設		 浜松町駅東方

400m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 竹芝エリアでは大規模商業施設の開業が相次ぎ、オフィス、店舗、住宅、ホテル、劇場等が集積する一大拠点と
なった。近隣地域はその波及効果から、今後は集客力や収益性が高まり、発展傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の附置を要する中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の中高層店舗兼事務所ビルを主体とする商業地域であり、開発が進む地域と趨勢を共にす
る。主たる需要者は投資や開発目的の大手不動産会社、ファンド等である。コロナ禍により店舗の収益が安定せず、オ
フィス空室率の上昇、賃料下落も止まらない。一方で、依然活況を呈する不動産投資が発展期待の高い地域に向かう流
れは変わらない。取引は標準地規模の土地で６０億円前後、土地建物の総額で９０～１００億円が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格
は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。賃貸目的の開発が中心であるため収益価格が説得
力を有するが、自己使用目的も多いため希少性に着目した比準価格も考慮されることが少なくない。以上を勘案のうえ
比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-24                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,360,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[103.0]		 100
[164.4]		 [102.0]
100		 3,430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


周囲で大規模商業施設が開業し、街の機能更
新が進んでいる。浜松町駅と竹芝ふ頭を結ぶ
空中歩廊が今後全通すると更なる発展が期待
される。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-119		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
南東8m、角地
商業

(100,700)
b ＭＳＫ（公
）０６
-406		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m区道、
北西20m、
角地
商業

(100,573)
c ＨＴＲ（公
）０６
-118		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東46m都道、
中間画地
準工

(70,400)
d ＭＳＫ（公
）０６
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.7m区道
、北東4m、
角地
商業

(100,400)
e ＩＲＳ（公
）０６
-114		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,673,210  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
3,609,299 		 100
[ 112.0]
3,222,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,290,000 
b (　           ) 
4,237,339  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.7]
4,149,300 		 100
[ 119.2]
3,480,956 
3,550,000 
c (　           ) 
3,046,790  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,293,580 		 100
[  84.6]
3,893,121 
3,970,000 
d (　           ) 
2,931,866  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,000,851 		 100
[  91.2]
3,290,407 
3,360,000 
e (　           ) 
3,766,182  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,954,491 		 100
[ 112.0]
3,530,796 
3,600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,550,000 円／㎡]  



港 5-47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

503,229,270 
152,649,244 
350,580,026 
172,227,000 
178,353,026 		 （　0.9386）
167,402,150 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  5,772,487,931 円　　　　（　  3,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,488.00 Ｓ6F1B 8,730.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 80 ％   400 ％   400 ％   1,901 ㎡     49.5 m x   34.0 m  前面道路：区道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・部分貸し、２～５階事務所・フロア貸し、６階共同住宅２ＬＤＫ６０㎡程度、地下１階機械式駐車場、１階平面式駐車場 ⑦有効率　  70.5 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
589.98 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,488.00 
29.1 
433.14 
8,500 
3,681,690 		 12.0  44,180,280 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
1,428.96 
86.6 
1,236.96 
6,200 
7,669,152 		 8.0  61,353,216 
0.0  0 

 6～ 6		 住宅
916.47 
84.7 
776.18 
4,300 
3,337,574 		 2.0  6,675,148 
1.0  3,337,574 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
8,730.29 
70.5 
6,157.16 

37,695,872 		 296,268,292 
3,337,574 
⑨年額支払賃料     37,695,872 円　×　12ヶ月　＝　     452,350,464 円 
⑩a共益費（管理費）             820 円／㎡　×　   6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　      60,586,454 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       512,936,918 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    26,294,846 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 499,602,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       296,268,292 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,814,549 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,337,574 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         812,649 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     503,229,270 円　　　　（　       264,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 5,194  
(   5,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,194 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,241 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-104		 7,101  
(   6,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,101 
c ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-105		 7,828  
(   7,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,828 
港 5-47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,210,000 円  　　　　  3,070,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 77,832,744 円  　　　      525,896,918　×　　　　  14.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   33,371,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   26,095,000 円  　　　　  3,070,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,070,000 円  　　　　  3,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,070,000 円  　　　　  3,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     152,649,244 円　（　　　　　　        80,299 円／㎡）　　（経費率　　  30.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9386    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 172,227,000 円  
（　　　　　        90,598 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 503,229,270 円      
②総費用 152,649,244 円      
③純収益　①－② 350,580,026 円      
④建物等に帰属する純収益 172,227,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 178,353,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 167,402,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       88,060 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,772,487,931 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区海岸一丁目２１番９
 0104000056690-0000
2 　港区海岸一丁目２１番１４
 0104000056695-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 5-47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-47 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 6,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区海岸１丁目２１番９外
｢海岸１－９－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,901  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
住宅付置義務
駐車付置義務

(80,400)
不整形
1.5:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南西21.5m区道、北西側道 水道、ガス、下水 浜松町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 住宅等の附置を要する中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 浜松町、日の出、芝浦等周辺
エリアとの連携による都市機
能向上が期待される地域。		 街

路		 ２１．５ｍ区道 交通

施設		 浜松町駅東方

400m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
住宅付置義務
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 現在進捗中の浜松町駅周辺及び芝浦の大規模開発の影響を受けることも予測され、今後、業務系商業地域として
の相対的地位の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 住宅等の附置を要する中高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区の店舗兼事務所ビルを中心とする商業地域。主たる需要者は、潤沢な資金力を有する大手
不動産会社または不動産投資法人等が想定される。需要の中心となる価格帯は、土地の規模により収益力が異なり把握
困難であるが、２０００㎡程度の土地で総額６５～７５億円程度。周辺の浜松町や芝浦では再開発が進捗しており、周
辺を含めた地域一体の国際ビジネス拠点としての商業ポテンシャルの向上期待から、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発が進む竹芝地区に位置する大規模な土地で、主な需要者は大手不動産会社等が想定される。当該需要者は収益性を
重視した価格決定を行う傾向にあるが、収益価格は利回り等の想定如何で試算価格が大きく変動する。一方、比準価格
は同一需給圏における規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格であり、直近の市場動向を適切に反映している。従
って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-24                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,360,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[103.0]		 100
[166.0]		 [102.0]
100		 3,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済再開で個人消費が堅調に推移。業績の改
善や、コロナの５類移行による出社率の回復
で、内需系企業を中心に需要が拡大している
。

浜松町、日の出、芝浦等周辺エリアとの連携
による都市機能の向上や、成長投資の一環と
してのオフィス需要の回復により地価が上昇
。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-102		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
商業

(100,320)
b ＴＭＲ（公
）０６
-7		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m区道、
中間画地
商業
開発指導要綱
(100,600)
c ＷＴＮ（公
）０６
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＮＫＭ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業

(100,480)
e ＹＡＳ（公
）０６
-206		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
北東12m、
南東14m、
三方路
準工
特定街区
(70,580)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,350,177  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,551,188 		 100
[  96.6]
3,676,178 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,750,000 
b (　           ) 
3,025,210  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,152,269 		 100
[  92.7]
3,400,506 
3,470,000 
c (　           ) 
2,639,020  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,953,063 		 100
[  88.1]
3,351,944 
3,420,000 
d (　           ) 
3,238,866  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,562,753 		 100
[ 100.6]
3,541,504 
3,610,000 
e (　           ) 
3,439,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
3,063,083 		 100
[  86.4]
3,545,235 
3,620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,680,000 円／㎡]  



港 5-47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

485,227,689 
146,575,286 
338,652,403 
163,812,000 
174,840,403 		 （　0.9456）
165,329,085 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  5,701,002,931 円　　　　（　  3,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,488.00 Ｓ6F1B 8,730.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
住宅付置義務
駐車付置義務		 80 ％   400 ％   400 ％   1,901 ㎡     49.5 m x   34.0 m  前面道路：区道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下及び１階駐車場２７台、１階店舗３区画、２～５階フロア貸し事務所、６階共同住宅（２ＬＤＫ平均専用面積約５９㎡）１３戸 ⑦有効率　  70.5 ％
の理由		 同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
589.98 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,488.00 
29.1 
433.14 
8,000 
3,465,120 		 10.0  34,651,200 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
1,428.96 
86.6 
1,236.96 
6,200 
7,669,152 		 8.0  61,353,216 
0.0  0 

 6～ 6		 共同住宅
916.47 
84.7 
776.18 
4,300 
3,337,574 		 2.0  6,675,148 
1.0  3,337,574 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
8,730.29 
70.5 
6,157.16 

37,479,302 		 286,739,212 
3,337,574 
⑨年額支払賃料     37,479,302 円　×　12ヶ月　＝　     449,751,624 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　      44,331,552 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       494,083,176 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    25,352,159 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 481,691,017 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       286,739,212 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,724,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,337,574 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         812,649 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     485,227,689 円　　　　（　       255,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 7,964  
(   7,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,637 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,241 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 6,413  
(   6,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,108 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-211		 4,762  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,349 
港 5-47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,600,000 円  　　　　  2,920,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 67,943,786 円  　　　      507,043,176　×　　　　  13.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   33,371,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,820,000 円  　　　　  2,920,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,920,000 円  　　　　  2,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,920,000 円  　　　　  2,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     146,575,286 円　（　　　　　　        77,104 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,920,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　   8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 163,812,000 円  
（　　　　　        86,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 485,227,689 円      
②総費用 146,575,286 円      
③純収益　①－② 338,652,403 円      
④建物等に帰属する純収益 163,812,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 174,840,403 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 165,329,085 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       86,970 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,701,002,931 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区海岸一丁目２１番９
 0104000056690-0000
2 　港区海岸一丁目２１番１４
 0104000056695-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考