別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-46 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 1,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区麻布十番３丁目７番２外
｢麻布十番３－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 475  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区40m


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 西10m区道 水道、ガス、下水 麻布十番

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 麻布十番駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区40m
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域として成熟している。地域要因に特段の変動要因は認められず、今後
も現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,070,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は六本木、麻布地区を中心とした店舗兼共同住宅が多く建ち並ぶ普通商業地域である。需要者の中心は不動
産業者、投資家、投資目的の一般事業会社、個人投資家等幅広い。麻布十番周辺地域での需要者の物件取得意欲は引き
続き旺盛であり地価も上昇基調で推移している。市場の中心価格帯は本標準地と同規模の土地で総額１５億円～２５億
円前後の取引となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は港区内の取引を採用し市場の実勢が反映された実証的な価格である。周辺地域は単身世帯や夫婦二人世帯な
どの住宅需要が堅調であることから賃料収入に基づく収益価格は理論的価格である。市場参加者は市場性に基づく比準
価格、賃料収入を主眼とした収益価格のいずれの価格も重視することから双方に同程度の規範性が認められると判断し
両者を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.3]		 [ 97.0]
100		 2,990,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行後の経済活動の
回復は顕著であり物価上昇や国際情勢、金融
資本市場等の影響も受ける中で景気は緩やか
に回復。

店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり
大規模な商業施設は少なくマンションや商店
などが混在した地域である。地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-117		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.1m区道、
北4m、角地
商業
高度地区40m
(100,500)
b ＩＲＳ（公
）０６
-111		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.8m区
道、
南東6.2m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＴＭＲ（公
）０６
-7		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m区道、
中間画地
商業
開発指導要綱
(100,600)
d ＭＳＫ（公
）０６
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.7m区道
、北東4m、
角地
商業

(100,400)
e ＴＭＲ（公
）０６
-6		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m区道、
南4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,498,121  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
3,694,212 		 100
[ 116.2]
3,179,184 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
3,080,000 
b (　           ) 
3,050,374  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,189,566 		 100
[ 100.1]
3,186,380 
3,090,000 
c (　           ) 
3,025,210  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,152,269 		 100
[ 103.1]
3,057,487 
2,970,000 
d (　           ) 
2,931,866  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,000,851 		 100
[  93.0]
3,226,722 
3,130,000 
e (　           ) 
3,025,303  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,002,253 		 100
[  94.0]
3,193,886 
3,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,070,000 円／㎡]  



港 5-46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

129,574,517 
28,448,912 
101,125,605 
52,868,700 
48,256,905 		 （　0.9378）
45,255,326 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,371,373,515 円　　　　（　  2,890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 284.64 ＲＣ11 2,583.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区40m
 100 ％   500 ％   500 ％   475 ㎡     15.2 m x   28.3 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階店舗（フロア貸）、２階～１１階共同住宅（２ＬＤＫ　５１㎡程度） ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
275.07 
36.9 
101.53 
5,000 
507,650 		 10.0  5,076,500 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
230.82 
94.9 
219.10 
4,450 
974,995 		 2.0  1,949,990 
1.0  974,995 

 5～ 7		 共同住宅
230.82 
94.9 
219.10 
4,550 
996,905 		 2.0  1,993,810 
1.0  996,905 

 8～11		 共同住宅
230.82 
94.9 
219.10 
4,600 
1,007,860 		 2.0  2,015,720 
1.0  1,007,860 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,583.27 
88.7 
2,292.53 

10,454,790 		 24,970,780 
9,947,140 
⑨年額支払賃料     10,454,790 円　×　12ヶ月　＝　     125,457,480 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   2,292.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,877,590 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で充分担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       132,335,070 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,679,754 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 126,915,316 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,970,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         237,222 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,947,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,421,979 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     129,574,517 円　　　　（　       272,788 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-222		 4,942  
(   4,831) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
4,570 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,552 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-223		 5,213  
(   5,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
4,646 
c ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-224		 4,385  
(   4,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,429 
港 5-46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,889,000 円  　　　　    963,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 13,225,912 円  　　　      133,595,070　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,222,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,185,500 円  　　　　    963,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       963,000 円  　　　　    963,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       963,000 円  　　　　    963,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,448,912 円　（　　　　　　        59,892 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9378    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 963,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　   2,583.27 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,868,700 円  
（　　　　　       111,303 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 129,574,517 円      
②総費用 28,448,912 円      
③純収益　①－② 101,125,605 円      
④建物等に帰属する純収益 52,868,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,256,905 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,255,326 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       95,274 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,371,373,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区麻布十番三丁目７番２
 0104000032231-0000
2 　港区麻布十番三丁目７番１６
 0104000032245-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-46 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　元偉   TEL.
鑑定評価額 1,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区麻布十番３丁目７番２外
｢麻布十番３－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 475  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区40m


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 西10m区道 水道、ガス、下水 麻布十番

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 麻布十番駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区40m
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域。従来より人気の高い地域で、当分の間現状のまま推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,870,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ普通商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的
とした法人、機関投資家、大手企業等である。従来より住宅地として人気の高い麻布地区に位置し、店舗部分の賃貸市
場が弱含みであるが需給状況は安定している。コロナ禍の影響は少なく、地価は上昇傾向を示した。土地建物総額で１
５億円～２５億円が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ普通商業地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規
範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は最寄駅に近い幹線
道路沿いの商業地で収益価格についても重視される傾向を有する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.3]		 [ 97.0]
100		 2,990,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向
を示したが、建築費高騰や空室率増加等によ
り不透明感は継続している。


マンション等の多い人気の高い商業地域で需
要は安定している。地価は上昇傾向を示した
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6.8m区道
、中間画地
１中専

(70,272)
b ＴＭＲ（公
）０６
-7		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m区道、
中間画地
商業
開発指導要綱
(100,600)
c ＹＡＳ（公
）０６
-206		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
北東12m、
南東14m、
三方路
準工
特定街区
(70,580)
d ＫＭＭ（公
）０６
-7		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西18.6m都
道、東4m、
角地
近商
高度地区3種24m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,065,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
3,459,424 		 100
[ 101.7]
3,401,597 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
3,300,000 
b (　           ) 
3,025,210  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,152,269 		 100
[ 103.1]
3,057,487 
2,970,000 
c (　           ) 
3,439,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.3]
3,063,083 		 100
[ 100.2]
3,056,969 
2,970,000 
d (　           ) 
2,323,920  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
2,556,552 		 100
[  85.2]
3,000,648 
2,910,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,060,000 円／㎡]  



港 5-46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

128,070,485 
28,241,847 
99,828,638 
52,100,100 
47,728,538 		 （　0.9416）
44,941,191 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,361,854,273 円　　　　（　  2,870,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 284.64 ＲＣ11 2,583.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区40m
 100 ％   500 ％   500 ％   475 ㎡     15.2 m x   28.3 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階店舗（フロア貸）、２階以上共同住宅（平均専有床面積５０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
275.07 
36.9 
101.53 
5,000 
507,650 		 10.0  5,076,500 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
230.82 
94.9 
219.10 
4,400 
964,040 		 2.0  1,928,080 
1.0  964,040 

 7～10		 住宅
230.82 
94.9 
219.10 
4,450 
974,995 		 2.0  1,949,990 
1.0  974,995 

11～11		 住宅
230.82 
94.9 
219.10 
4,500 
985,950 		 2.0  1,971,900 
1.0  985,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,583.27 
88.7 
2,292.53 

10,213,780 		 24,488,760 
9,706,130 
⑨年額支払賃料     10,213,780 円　×　12ヶ月　＝　     122,565,360 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   2,292.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,253,108 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       130,818,468 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,603,923 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 125,474,545 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,488,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         232,643 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,706,130 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,363,297 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     128,070,485 円　　　　（　       269,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-225		 5,282  
(   5,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
4,891 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-226		 5,072  
(   5,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
4,335 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-227		 4,444  
(   4,348) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
4,081 
港 5-46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,847,000 円  　　　　    949,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 13,207,847 円  　　　      132,078,468　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,222,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,066,500 円  　　　　    949,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       949,000 円  　　　　    949,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       949,000 円  　　　　    949,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,241,847 円　（　　　　　　        59,457 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 949,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   2,583.27 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,100,100 円  
（　　　　　       109,684 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 128,070,485 円      
②総費用 28,241,847 円      
③純収益　①－② 99,828,638 円      
④建物等に帰属する純収益 52,100,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 47,728,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 44,941,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       94,613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,361,854,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,870,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区麻布十番三丁目７番２
 0104000032231-0000
2 　港区麻布十番三丁目７番１６
 0104000032245-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考