別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-38 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋３丁目１２番２
｢新橋３－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 小規模の店舗兼事務
所ビルが密集する商
業地域		 南東5m区道 水道、ガス、下水 新橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ５ｍ区道 交通

施設		 新橋駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新橋駅周辺の幹線道路背後の飲食店舗が集まる商業地域で、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移してい
くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内において幹線道路背後に小規模飲食店等が集積する商業地域である。需要者層は投資目的の個人
及び法人並びに賃貸事業を営む不動産会社等である。環状２号線の整備により今後の活性化が期待され、またコロナ５
類引き下げによる人流回復も追い風となり、地価は上昇基調にある。市場の中心的な価格帯は立地・規模等により開き
があるが、土地単価で概ね１㎡当たり１７０万円～２４０万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、港区内における幹線道路背後の店舗等が集積する商業地域の事例より適切に査定した。収益価格は、中層
店舗ビルを想定し、賃料、還元利回りの査定については周辺の類似建物を参考に適切に査定した。主たる市場参加者は
収益性を反映した価格を重視し、代替不動産との価格の関連性にも配慮して取引の意思決定を行う。よって、本件では
比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[130.9]		 [100.0]
100		 2,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

幹線道路背後の飲食店舗が集結するエリアで
ある。飲食店舗の客足が戻りつつあり、不動
産市況も持ち直し傾向にある。


個別的要因による変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-109		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,320)
b ＹＡＳ（公
）０６
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
東4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c ＹＡＳ（公
）０６
-101		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4.4m区道、
南3.5m、角地
商業

(100,352)
d ＹＡＳ（公
）０６
-112		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
商業

(100,320)
e ＫＭＭ（公
）０６
-121		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北9.3m区道、
北東8.5m、
準角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,416,118  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,510,347 		 100
[ 117.7]
2,132,835 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,130,000 
b (　           ) 
2,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,074,000 		 100
[  99.8]
2,078,156 
2,080,000 
c (　           ) 
2,547,771  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
2,676,521 		 100
[ 124.9]
2,142,931 
2,140,000 
d (　           ) 
2,157,272  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[  98.0]		 100
[  95.0]
2,449,234 		 100
[ 114.6]
2,137,202 
2,140,000 
e (　           ) 
1,702,358  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,805,835 		 100
[  83.7]
2,157,509 
2,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,130,000 円／㎡]  



港 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,033,163 
3,049,248 
7,983,915 
3,312,000 
4,671,915 		 （　0.9602）
4,485,973 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    144,708,806 円　　　　（　  1,860,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 45.40 Ｓ5 168.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   400 ％   78 ㎡      9.0 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～５階店舗（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 5～ 5		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
4,000 
118,400 		 8.0  947,200 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
4,000 
118,400 		 8.0  947,200 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
5,000 
148,000 		 8.0  1,184,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
6,000 
177,600 		 8.0  1,420,800 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
35.30 
83.9 
29.60 
10,500 
310,800 		 8.0  2,486,400 
0.0  0 

計
168.50 
87.8 
148.00 

873,200 		 6,985,600 
0 
⑨年額支払賃料        873,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,478,400 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,065,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似地域の共益費水準を基に査定する。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,544,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       577,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,966,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,985,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,363 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,033,163 円　　　　（　       141,451 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-104		 9,533  
(   9,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
11,142 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-105		 8,067  
(   8,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
10,553 
c ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-106		 8,846  
(   8,773) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
10,581 
港 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 172,500 円  　　　　     57,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,350,648 円  　　　       11,544,000　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      922,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      488,700 円  　　　　     57,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,500 円  　　　　     57,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,500 円  　　　　     57,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,049,248 円　（　　　　　　        39,093 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9602    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0416 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,312,000 円  
（　　　　　        42,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,033,163 円      
②総費用 3,049,248 円      
③純収益　①－② 7,983,915 円      
④建物等に帰属する純収益 3,312,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,671,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,485,973 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,708,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,860,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋三丁目１２番２
 0104000094419-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-38 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋３丁目１２番２
｢新橋３－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 小規模の店舗兼事務
所ビルが密集する商
業地域		 南東5m区道 水道、ガス、下水 新橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ区道 交通

施設		 新橋駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な飲食店舗が軒を連ねる飲み屋街で、周辺では新橋駅西口地区の再開発が予定されているものの現状では
特段の地域要因の変動はなく、暫く現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区内の、背後にオフィス街を擁する駅周辺に、小規模な飲食店舗等が多く建ち並ぶ商業地
域。主な需要者は、不動産業者や投資家のほか、自己使用目的の事業法人等も想定される。需要の中心となる価格帯は
、８０㎡程度の土地で、１㎡当たり１９０～２３０万円程度である。インバウンドやオフィスワーカー等の客足はコロ
ナ禍前の水準まで回復し、駅に近い稀少性と駅前再開発への期待から需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模な店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域で、基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向
にあるが、収益価格は想定事項が多く、一方で本件比準価格は取引当事者の属性や用途、利用目的等の類似した規範性
の高い取引事例に基づく信頼性の高い価格であることから、本件では両試算価格を等しく関連付け、代表標準地価格と
の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[131.8]		 [100.0]
100		 1,990,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナの５類移行による行動制限の解除やイ
ンバウンドの増加により、都内商業地の人流
や消費はコロナ禍前の水準まで回復してきて
いる。

小規模の飲食店舗が建ち並ぶ商業地域で、地
域要因に特段の変動はないが、インバウンド
やオフィスワーカー等の客足は回復してきて
いる。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-109		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,320)
b ＩＲＳ（公
）０６
-111		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.8m区
道、
南東6.2m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＹＡＳ（公
）０６
-202		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m区道、
南西15m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,700)
d ＹＡＳ（公
）０６
-204		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
e ＩＲＳ（公
）０６
-109		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西2.9m区道、
中間画地
商業

(100,320)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,416,118  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,510,347 		 100
[ 119.2]
2,105,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,110,000 
b (　           ) 
3,050,374  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,189,566 		 100
[ 153.7]
2,075,189 
2,080,000 
c (　           ) 
3,453,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
3,777,305 		 100
[ 173.9]
2,172,113 
2,170,000 
d (　           ) 
3,960,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
4,344,183 		 100
[ 174.1]
2,495,223 
2,500,000 
e (　           ) 
2,568,018  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,737,507 		 100
[ 120.7]
2,268,026 
2,270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,170,000 円／㎡]  



港 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,803,591 
3,100,163 
7,703,428 
3,323,520 
4,379,908 		 （　0.9680）
4,239,751 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    136,766,161 円　　　　（　  1,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 45.40 Ｓ5 168.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   400 ％   78 ㎡      9.0 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～５階までフロア貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な設計に基づく有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
35.30 
83.9 
29.60 
10,000 
296,000 		 12.0  3,552,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
6,500 
192,400 		 10.0  1,924,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
4,700 
139,120 		 10.0  1,391,200 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
3,780 
111,888 		 10.0  1,118,880 
0.0  0 

 5～ 5		 店舗
33.30 
88.9 
29.60 
3,780 
111,888 		 10.0  1,118,880 
0.0  0 

計
168.50 
87.8 
148.00 

851,296 		 9,104,960 
0 
⑨年額支払賃料        851,296 円　×　12ヶ月　＝　      10,215,552 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,065,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,281,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       564,058 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,717,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,104,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,497 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,803,591 円　　　　（　       138,508 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-32		 8,869  
(   8,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
10,434 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-104		 9,533  
(   9,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
10,592 
c ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-105		 8,067  
(   8,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
10,084 
港 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,100 円  　　　　     57,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,398,863 円  　　　       11,281,152　×　　　　  12.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      922,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      490,400 円  　　　　     57,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,100,163 円　（　　　　　　        39,746 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9680    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　     168.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0416 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,323,520 円  
（　　　　　        42,609 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,803,591 円      
②総費用 3,100,163 円      
③純収益　①－② 7,703,428 円      
④建物等に帰属する純収益 3,323,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,379,908 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,239,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    136,766,161 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋三丁目１２番２
 0104000094419-0000
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備考