別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
港 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-33 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 3,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 8,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋２丁目８番５外
｢新橋２－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,1000)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11F2B		 高層店舗兼事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 北東33m都道 水道、ガス、下水 新橋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 新橋駅東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ「新橋」駅に近い高度商業地域であり、小規模で築年の古いビルの建替えが進むものと考えられるが、当面
は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内にあって、高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。典型的な需要者は、賃貸用
不動産の開発素地として購入するＪ－ＲＥＩＴ、不動産私募ファンド、資金力を有する大手不動産会社等である。事務
所用地については、在宅勤務の拡大等を背景に先行きに対する不透明感が高まりつつあるが、現時点では大きな需要の
減退等はみられない。土地価格（総額）は３００㎡程度の画地で３０～４０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高層の店舗兼事務所ビルの開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引
事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した価
格であるが、市場参加者が資産性を重視して行動するときは相対的な説得力は劣る。そこで、高い説得力を有する比準
価格を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,300,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[120.4]		 [100.0]
100		 11,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移
している。

賃貸オフィス市場は弱含みで推移しているが
、「外堀通り」沿いの利便性に優れる高度商
業地域内においては、高額の土地取引が見込
まれる。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳＨ（公
）０６
-9		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ＹＡＳ（公
）０６
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
北東10.9m、
南東4m、
南西6.1m、
四方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
c ＨＴＲ（公
）０６
-116		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東14.8m都
道、中間画地
商業

(100,600)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,403,822  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,664,340 		 100
[  73.8]
11,740,298 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,700,000 
b (　           ) 
8,765,102  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
8,875,837 		 100
[  73.0]
12,158,681 
12,200,000 
c (　           ) 
11,911,715  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,805,094 		 100
[ 100.5]
12,741,387 
12,700,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,200,000 円／㎡]  



港 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

221,601,201 
64,839,965 
156,761,236 
68,922,000 
87,839,236 		 （　0.9309）
81,769,545 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  3,028,501,667 円　　　　（　 10,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 251.18 Ｓ14 3,335.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   293 ㎡     16.0 m x   18.5 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を駐車場、２階を店舗、３～１４階を事務所（フロア貸し）と想定した。 ⑦有効率　  64.7 ％
の理由		 同種・同等の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
237.14 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
237.14 
70.0 
166.00 
9,000 
1,494,000 		 12.0  17,928,000 
1.0  1,494,000 

 3～14		 事務所
237.14 
70.0 
166.00 
7,400 
1,228,400 		 6.0  7,370,400 
0.0  0 
塔屋
  ～  
16.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,335.96 
64.7 
2,158.00 

16,234,800 		 106,372,800 
1,494,000 
⑨年額支払賃料     16,234,800 円　×　12ヶ月　＝　     194,817,600 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   2,158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,334,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  70,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       226,151,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,720,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    12,651,588 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 220,220,172 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       106,372,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,010,542 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,494,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         363,767 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    840,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,720 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     221,601,201 円　　　　（　       756,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 6,406  
(   6,353) 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
7,480 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,437 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-202		 8,235  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
7,823 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-203		 7,968  
(   7,968) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]
7,117 
港 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,780,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 25,848,765 円  　　　      232,871,760　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,981,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,710,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      64,839,965 円　（　　　　　　       221,297 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   3,335.96 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 68,922,000 円  
（　　　　　       235,229 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 221,601,201 円      
②総費用 64,839,965 円      
③純収益　①－② 156,761,236 円      
④建物等に帰属する純収益 68,922,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 87,839,236 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 81,769,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      279,077 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,028,501,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋二丁目８番５
 0104000091793-0000
2 　港区新橋二丁目８番６
 0104000091794-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-33 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 3,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 8,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋２丁目８番５外
｢新橋２－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,1000)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11F2B		 高層店舗兼事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 北東33m都道 水道、ガス、下水 新橋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 新橋駅東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域で、商業地域としては熟成しており、今後も現状を維持す
ると予測するが、古いビルの建替えも進むものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区において高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者には、不動産投資ファン
ド、不動産会社のほか一般事業法人等が想定される。未だ緩和的な金融政策が不動産投資や開発を下支えしており、地
価は堅調に推移している。開発適地の供給が少ないこともあり、規模が比較的大きい土地等は希少性が高い。需要の中
心価格帯は、標準規模の土地で３，０００万円／坪台程度、総額は３０億円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者には、不動産投資ファンド、不動産会社のほか一般事業法人等が想定される。この様な需要者は不動産の収益性
や利便性を重視するほか、代替・競争不動産の実際の取引価格にも着目する。比準価格は実際の取引価格を基礎とする
実証的な価格である。収益価格は建物を建築のうえ賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件
では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,300,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[120.7]		 [100.0]
100		 11,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動
産の投資環境には不透明感が残るが、賃貸市
場は堅調であり、取引需要は底堅い。


本標準地は高層の店舗兼事務所ビル等が建ち
並ぶ商業地域に所在する。地域要因に特段の
変動は認められない。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-401		 渋谷区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東21.9m都
道、
北東5.4m、
北西3.1m、
三方路
商業
高度地区最高60m
特別用途地区
(92,541)
b ＴＭＲ（公
）０６
-1		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西33m都道、
南西11m、
南東8m、
北東6m、
四方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＮＫＭ（公
）０６
-116		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北27m区道、
東6m、角地
商業

(100,600)
d ＡＢＲ（公
）０６
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西33m都道、
北東12.3m、
北西4m、
南東4m、
四方路
商業

(100,800)
e ＦＪＮ（公
）０６
-5		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m都道、
中間画地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 16,295,842) 
18,106,491  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
18,920,266 		 100
[ 150.4]
12,579,964 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,600,000 
b (　           ) 
16,761,745  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
16,637,584 		 100
[ 133.1]
12,500,063 
12,500,000 
c (　           ) 
11,568,688  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
12,220,129 		 100
[  98.7]
12,381,083 
12,400,000 
d (　           ) 
12,619,332  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
12,644,100 		 100
[ 101.0]
12,518,911 
12,500,000 
e (　           ) 
14,762,033  		 100
[ 130.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
11,752,849 		 100
[  96.0]
12,242,551 
12,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　+179.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -45.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +98.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +73.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -40.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,300,000 円／㎡]  



港 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

233,235,918 
68,922,949 
164,312,969 
75,486,000 
88,826,969 		 （　0.9309）
82,689,025 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  3,062,556,481 円　　　　（　 10,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 251.18 Ｓ14 3,335.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   293 ㎡     16.0 m x   18.5 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は駐車場、２階は店舗、３～１４階は事務所、フロア貸しを想定 ⑦有効率　  64.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
237.14 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
237.14 
70.0 
166.00 
9,500 
1,577,000 		 12.0  18,924,000 
1.0  1,577,000 

 3～14		 事務所
237.14 
70.0 
166.00 
8,000 
1,328,000 		 12.0  15,936,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
16.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,335.96 
64.7 
2,158.00 

17,513,000 		 210,156,000 
1,577,000 
⑨年額支払賃料     17,513,000 円　×　12ヶ月　＝　     210,156,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,050 円／㎡　×　   2,158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,190,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  70,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       237,346,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,720,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    13,211,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 230,855,460 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       210,156,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,996,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,577,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         383,976 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     233,235,918 円　　　　（　       796,027 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-129		 8,235  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
8,153 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-130		 7,306  
(   7,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
8,209 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-131		 7,015  
(   6,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
8,063 
港 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,140,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 28,311,749 円  　　　      244,066,800　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,981,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,730,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,380,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,380,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      68,922,949 円　（　　　　　　       235,232 円／㎡）　　（経費率　　  29.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 393,000 円／㎡　×　   3,335.96 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,486,000 円  
（　　　　　       257,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 233,235,918 円      
②総費用 68,922,949 円      
③純収益　①－② 164,312,969 円      
④建物等に帰属する純収益 75,486,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 88,826,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 82,689,025 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      282,215 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,062,556,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋二丁目８番５
 0104000091793-0000
2 　港区新橋二丁目８番６
 0104000091794-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考