別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-32 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋２丁目２６番２外
｢新橋２－９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅近の商
業地域		 東18m区道 水道、ガス、下水 新橋

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １８ｍ区道 交通

施設		 新橋駅西方

90m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新橋駅近の高度商業地域であり、将来的には周辺で再開発の計画があるものの、現状では地域要因に大きな変動
なく、当面は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区内の繁華な商業地域である。主な需要者は土地については中堅規模以上の不動産開発業者
等であり、商業ビル等に関しては機関投資家やＪ－ＲＥＩＴ、不動産投資ファンド等となっている。資金調達環境が今
なお良好で人流もコロナ前の状況に戻りつつあり、店舗・事務所ビルの需要は回復してきている。既存商業ビル等は小
規模のものが多く取引価格は１０～３０億円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅近の商業地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性
の高い価格である。一方収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格で、需要者は収益性、投資採算性をも重視する
。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,300,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[154.6]		 [100.0]
100		 9,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


ターミナル駅に近い高度商業地域であり、人
流がコロナ前の水準にほぼ回復しつつある中
、繁華性が高まっている。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳＨ（公
）０６
-9		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ＨＴＲ（公
）０６
-12		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
南4m、角地
商業

(100,775)
c ＦＪＮ（公
）０６
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m都道、
南東4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＹＡＳ（公
）０６
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
北東10.9m、
南東4m、
南西6.1m、
四方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
e ＨＴＲ（公
）０６
-108		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
中間画地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,403,822  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,664,340 		 100
[  95.0]
9,120,358 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,120,000 
b (　 10,244,080) 
10,347,047  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
10,691,949 		 100
[ 100.1]
10,681,268 
10,700,000 
c (　           ) 
8,863,329  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,080,567 		 100
[  89.9]
10,100,742 
10,100,000 
d (　           ) 
8,765,102  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
8,875,837 		 100
[  94.1]
9,432,345 
9,430,000 
e (　           ) 
7,700,770  		 100
[ 130.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,314,631 		 100
[  66.5]
9,495,686 
9,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,970,000 円／㎡]  



港 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,899,645 
17,627,941 
47,271,704 
18,926,200 
28,345,504 		 （　0.9243）
26,199,749 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    970,361,074 円　　　　（　  8,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 86.71 Ｓ11F1B 872.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   113 ㎡      8.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上１１階を店舗、フロア貸しを想定 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～11		 店舗
72.43 
88.7 
64.21 
6,400 
410,944 		 12.0  4,931,328 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
76.37 
62.2 
47.47 
11,450 
543,532 		 12.0  6,522,384 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
71.67 
65.3 
46.78 
7,000 
327,460 		 12.0  3,929,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
872.34 
84.4 
736.35 

4,980,432 		 59,765,184 
0 
⑨年額支払賃料      4,980,432 円　×　12ヶ月　＝　      59,765,184 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     736.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,952,580 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,717,764 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,385,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,331,876 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        59,765,184 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         567,769 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,899,645 円　　　　（　       574,333 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-209		 5,349  
(   5,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,349 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,464 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-103		 5,973  
(   5,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,973 
c ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-208		 6,804  
(   6,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,804 
港 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,038,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,636,341 円  　　　       67,717,764　×　　　　   9.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,320,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,941,000 円  　　　　    346,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,627,941 円　（　　　　　　       155,999 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9243    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 346,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 378,000 円／㎡　×　     872.34 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,926,200 円  
（　　　　　       167,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,899,645 円      
②総費用 17,627,941 円      
③純収益　①－② 47,271,704 円      
④建物等に帰属する純収益 18,926,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,345,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,199,749 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      231,856 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    970,361,074 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋二丁目２６番２
 0104000091985-0000
2 　港区新橋二丁目２６番３
 0104000091986-0000
3 　港区新橋二丁目２６番１０
 0104000091993-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-32 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　元偉   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋２丁目２６番２外
｢新橋２－９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅近の商
業地域		 東18m区道 水道、ガス、下水 新橋

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ　区道 交通

施設		 新橋駅西方

90m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新橋駅至近の繁華性の高い高度商業地域。当面現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内及び周辺区の店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取
得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。駅前の飲食店ビル等が高度に集積する地域に位置し、店舗の賃
貸市場は弱含みであるが、売買市場の需給状況は安定している。コロナ禍の影響は少なく、地価は上昇傾向を示した。
土地建物総額は、比較的小規模で１０億円～３０億円が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅近の商業地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性
の高い価格である。一方、収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は最寄駅に近い繁華性の
高い商業地で収益性に基づく収益価格についても重視される傾向を有する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,300,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[155.7]		 [100.0]
100		 8,990,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向
を示したが、建築費高騰や空室率増加等によ
り不透明感は継続している。


店舗等の建ち並ぶ商業地域。飲食店等の賃貸
状況は弱含みであるが、地価は上昇傾向を示
した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-12		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
南4m、角地
商業

(100,775)
b ＫＳＨ（公
）０６
-9		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＦＪＮ（公
）０６
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m都道、
南東4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＷＴＮ（公
）０６
-120		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西3m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,320)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 10,244,080) 
10,347,047  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
10,691,949 		 100
[ 104.0]
10,280,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,300,000 
b (　           ) 
8,403,822  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,664,340 		 100
[  94.0]
9,217,383 
9,220,000 
c (　           ) 
8,863,329  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
9,080,567 		 100
[ 105.1]
8,639,931 
8,640,000 
d (　           ) 
6,555,285  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
7,574,204 		 100
[  62.0]
12,216,458 
12,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,300,000 円／㎡]  



港 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,886,740 
18,049,020 
47,837,720 
21,059,500 
26,778,220 		 （　0.9476）
25,375,041 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    939,816,333 円　　　　（　  8,320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 86.71 Ｓ11F1B 872.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   113 ㎡      8.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗、フロア貸を想定 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 3～11		 店舗
72.43 
88.7 
64.21 
6,300 
404,523 		 12.0  4,854,276 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
72.43 
88.7 
64.21 
7,500 
481,575 		 12.0  5,778,900 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
76.37 
62.2 
47.47 
12,000 
569,640 		 12.0  6,835,680 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
71.67 
65.3 
46.78 
8,000 
374,240 		 12.0  4,490,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
872.34 
84.4 
736.35 

5,066,162 		 60,793,944 
0 
⑨年額支払賃料      5,066,162 円　×　12ヶ月　＝　      60,793,944 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     736.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,952,580 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,746,524 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,437,326 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,309,198 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        60,793,944 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         577,542 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,886,740 円　　　　（　       583,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 6,266  
(   6,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
6,447 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,363 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-217		 6,662  
(   6,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
6,112 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-218		 6,414  
(   6,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
6,363 
港 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,155,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,530,920 円  　　　       68,746,524　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,320,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,272,500 円  　　　　    385,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       385,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       385,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,049,020 円　（　　　　　　       159,726 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 385,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　     872.34 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,059,500 円  
（　　　　　       186,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,886,740 円      
②総費用 18,049,020 円      
③純収益　①－② 47,837,720 円      
④建物等に帰属する純収益 21,059,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,778,220 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,375,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      224,558 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    939,816,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋二丁目２６番２
 0104000091985-0000
2 　港区新橋二丁目２６番３
 0104000091986-0000
3 　港区新橋二丁目２６番１０
 0104000091993-0000
4 　
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6 　
7 　
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備考