別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-31 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 821,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝５丁目２番１２２外
｢芝５－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中低層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南10m区道、西側道 水道、ガス、下水 三田

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 三田駅西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、周辺では昨年、再開発による大規模オフィスビルとマンショ
ンが竣工した。就労及び居住人口の増加により中長期的に低層階店舗需要は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区において小中規模の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、
不動産会社や不動産投資ファンドのほか、自社ビル所有目的の一般事業法人等も想定される。需要の中心となる価格帯
は、４００㎡程度の土地で１㎡当たり２２０～２５０万円程度である。近隣において再開発事業による複合施設の一部
が完成し今後も竣工を控える等、商業集積の高まりから堅調な投資需要が認められ、地価は上昇基調で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域で、基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向
にあるが、収益価格は想定事項が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変動する。一方、比準価格は同
一需給圏における規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格であり、直近の市場動向を適切に反映している。従って
本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[118.9]		 [103.0]
100		 2,280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済再開で個人消費が堅調に推移。業績の改
善や、コロナの５類移行による出社率の回復
で、特に内需系企業の需要が拡大している。


小中規模の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
で地域要因に特段の変化はないが、コロナの
５類移行により客足は大幅に回復してきてい
る。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-101		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4.4m区道、
南3.5m、角地
商業

(100,352)
b ＹＡＳ（公
）０６
-112		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
商業

(100,320)
c ＹＡＳ（公
）０６
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
東4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d ＩＲＳ（公
）０６
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西2.9m区道、
中間画地
商業

(100,320)
e ＫＭＭ（公
）０６
-8		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m区道、
東4m、角地
近商

(100,366)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,547,771  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
2,676,521 		 100
[ 109.0]
2,455,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,530,000 
b (　           ) 
2,157,272  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[  98.0]		 100
[  95.0]
2,449,234 		 100
[ 104.1]
2,352,770 
2,420,000 
c (　           ) 
2,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,074,000 		 100
[  92.5]
2,242,162 
2,310,000 
d (　           ) 
2,555,602  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,724,272 		 100
[ 107.0]
2,546,049 
2,620,000 
e (　           ) 
1,416,843  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,468,799 		 100
[  66.6]
2,205,404 
2,270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



港 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,777,907 
24,193,074 
61,584,833 
37,195,200 
24,389,633 		 （　0.9436）
23,014,058 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    742,388,968 円　　　　（　  2,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 226.46 Ｓ9 1,917.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   360 ㎡     18.7 m x   20.7 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上はフロア貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な設計に基づく有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
213.02 
54.0 
114.95 
5,100 
586,245 		 12.0  7,034,940 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
213.02 
76.5 
162.90 
4,400 
716,760 		 6.0  4,300,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,917.18 
74.0 
1,418.15 

6,320,325 		 41,439,420 
0 
⑨年額支払賃料      6,320,325 円　×　12ヶ月　＝　      75,843,900 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   1,418.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,614,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        89,458,140 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,493,907 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,384,233 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,439,420 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         393,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,777,907 円　　　　（　       238,272 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-13		 4,407  
(   4,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,407 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-237		 4,576  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,576 
c ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-119		 4,981  
(   4,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,528 
港 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,592,000 円  　　　　    648,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 9,976,474 円  　　　       89,878,140　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,820,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,508,000 円  　　　　    648,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       648,000 円  　　　　    648,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       648,000 円  　　　　    648,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,193,074 円　（　　　　　　        67,203 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 648,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　   1,917.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,195,200 円  
（　　　　　       103,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,777,907 円      
②総費用 24,193,074 円      
③純収益　①－② 61,584,833 円      
④建物等に帰属する純収益 37,195,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,389,633 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,014,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       63,928 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    742,388,968 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝五丁目２番１２２
 0104000069416-0000
2 　港区芝五丁目２番４２３
 0104000069524-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
港 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-31 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.
鑑定評価額 814,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝５丁目２番１２２外
｢芝５－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中低層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南10m区道、西側道 水道、ガス、下水 三田

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 三田駅西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。周辺地域ではまとまった土地での開発等が見られ、これ
らの影響を受けながら、地域は発展的に推移し、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は芝・田町・浜松町地区を中心とする港区及びその周辺区の普通商業地域である。需要者の中心は、賃料収
入の獲得を目的に開発を行う不動産事業者や収益物件を取得・運用する法人投資家であり、自己の業務用として取得す
る事業会社も市場参加者となり得る。取引は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受け、土地価格も異
なるが、市場の中心は標準的な画地規模（３６０㎡程度）で８～１０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格である。主たる需要者は市場性及び投資採算性を検討のうえで意思決定を行う傾向にあるため、両価格はともに重
視すべきであるが、収益価格には想定部分を含む。よって、本件では取引実態を踏まえ、市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[120.0]		 [103.0]
100		 2,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区内では市街地再開発事業等による高度利
用、町並みの整備が進んでおり、不動産市場
は堅調に推移している。


中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地
域で、周辺の開発事業等の影響を受けながら
、地域的発展が期待される。


個別的要因による変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０６
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.1m区道、
西4.6m、角地
商業

(100,500)
b ＷＴＮ（公
）０６
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＯＺＷ（公
）０６
-6		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＫＭＴ（公
）０６
-7		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
南7.8m、角地
商業

(100,510)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,066,175  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,208,601 		 100
[  98.0]
2,253,674 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,320,000 
b (　           ) 
2,639,020  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,953,063 		 100
[ 116.3]
2,539,177 
2,620,000 
c (　           ) 
2,646,681  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,728,728 		 100
[  95.8]
2,848,359 
2,930,000 
d (　           ) 
2,277,557  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,299,248 		 100
[ 100.5]
2,287,809 
2,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,500,000 円／㎡]  



港 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

90,362,630 
26,951,308 
63,411,322 
40,100,400 
23,310,922 		 （　0.9473）
22,082,436 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    712,336,645 円　　　　（　  1,980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 226.46 Ｓ9 1,917.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   360 ㎡     18.7 m x   20.7 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
213.02 
54.0 
114.95 
5,000 
574,750 		 12.0  6,897,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
213.02 
76.5 
162.90 
4,600 
749,340 		 8.0  5,994,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,917.18 
74.0 
1,418.15 

6,569,470 		 54,854,760 
0 
⑨年額支払賃料      6,569,470 円　×　12ヶ月　＝　      78,833,640 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,418.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　      15,316,020 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似地域の共益費水準を基に査定する。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        94,149,660 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,728,483 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 89,841,177 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,854,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         521,120 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     35,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           333 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      90,362,630 円　　　　（　       251,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-118		 4,594  
(   4,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,956 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-119		 4,981  
(   4,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
4,408 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
港 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,844,000 円  　　　　    711,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 11,821,208 円  　　　       94,569,660　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,820,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,043,500 円  　　　　    711,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       711,000 円  　　　　    711,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       711,000 円  　　　　    711,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,951,308 円　（　　　　　　        74,865 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 711,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,917.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,100,400 円  
（　　　　　       111,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 90,362,630 円      
②総費用 26,951,308 円      
③純収益　①－② 63,411,322 円      
④建物等に帰属する純収益 40,100,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,310,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,082,436 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       61,340 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    712,336,645 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝五丁目２番１２２
 0104000069416-0000
2 　港区芝五丁目２番４２３
 0104000069524-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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50 　
備考