別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-30 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋６丁目６２番４
｢新橋６－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南西11m区道、背面道 水道、ガス、下水 御成門

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 御成門駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路の背後において中小ビルが建ち並ぶ商業地域として既に熟成している。既存建物の建替えに伴って高層
建物の割合が増えているが、今後も高層化の動きが持続し、土地利用の高度化が進展してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区の主に幹線道路背後において中高層事務所が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は投資・開発目
的の不動産会社、法人・個人投資家のほか、自社使用目的の法人等も想定される。オフィス賃貸市場の回復は遅れてい
るが、需要が引き続き堅調であり、都心部の供給が限られていることもあって、取引価格の上昇が鮮明となっている。
取引の中心価格帯は標準地規模の土地で２～３億円程度、土地建物を一体とした取引で４～５億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は場所的同一性に優れた取引事例から市場における取引価値が的確に把握された価格となった。収益価格は標
準地の規模、容積率、賃料水準等に見合った収益力を測定した価格であり、投資の意思決定を左右する指標である。各
々の試算過程を再吟味したところ信頼性は同等であった。以上より、主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行
うものと判断されることから両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[132.3]		 [101.0]
100		 2,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内のオフィス賃貸市場は軟調が続く。大型
プロジェクトが多く、将来の期待が旺盛な不
動産投資を更に後押ししている。一方で供給
は限定的である。

地域要因に特段の変動はみられない。中小規
模の画地が多いため、単独開発による状況変
化には限界がある。建替えによる高層化程度
の変化に留まる。

個別的要因に変動はない。二方路以外は近隣
地域では平均的な画地。背面道は幅員が狭く
連続性も劣るため、二方路による市場競争力
はやや良好程度。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０６
-8		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m区道、
東4m、角地
近商

(100,366)
b ＭＳＫ（公
）０６
-125		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.5m区道、
中間画地
商業

(100,360)
c ＹＡＳ（公
）０６
-118		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3m区道、
中間画地
商業

(100,320)
d ＷＴＮ（公
）０６
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ＭＳＫ（公
）０６
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.1m区道、
西4.6m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,416,843  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,468,799 		 100
[  65.8]
2,232,217 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
2,250,000 
b (　           ) 
1,403,294  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,511,348 		 100
[  73.7]
2,050,676 
2,070,000 
c (　           ) 
1,330,180  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,425,953 		 100
[  68.7]
2,075,623 
2,100,000 
d (　           ) 
2,639,020  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,953,063 		 100
[ 134.6]
2,193,955 
2,220,000 
e (　           ) 
2,066,175  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,208,601 		 100
[ 104.1]
2,121,615 
2,140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,160,000 円／㎡]  



港 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,198,920 
8,014,324 
16,184,596 
10,446,800 
5,737,796 		 （　0.9546）
5,477,300 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    176,687,097 円　　　　（　  1,840,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 56.70 Ｓ9 506.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   96 ㎡      7.0 m x   14.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用を考慮し、中高層の事務所ビル（フロア貸）と判定した。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 同類型の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
53.00 
78.9 
41.80 
3,900 
163,020 		 6.0  978,120 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
56.70 
91.5 
51.90 
3,700 
192,030 		 6.0  1,152,180 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
56.70 
91.5 
51.90 
3,700 
192,030 		 6.0  1,152,180 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
506.60 
90.2 
457.00 

1,699,260 		 10,195,560 
0 
⑨年額支払賃料      1,699,260 円　×　12ヶ月　＝　      20,391,120 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     457.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,979,472 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,370,592 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,268,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,102,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,195,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,858 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,198,920 円　　　　（　       252,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-213		 3,651  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,615 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-214		 3,516  
(   3,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,986 
c ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-11		 3,348  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,758 
港 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 546,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,465,224 円  　　　       25,370,592　×　　　　  17.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,092,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,547,000 円  　　　　    182,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,014,324 円　（　　　　　　        83,483 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 182,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 348,000 円／㎡　×　     506.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,446,800 円  
（　　　　　       108,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,198,920 円      
②総費用 8,014,324 円      
③純収益　①－② 16,184,596 円      
④建物等に帰属する純収益 10,446,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,737,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,477,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,055 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    176,687,097 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,840,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋六丁目６２番４
 0104000098124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-30 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 190,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区新橋６丁目６２番４
｢新橋６－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南西11m区道、背面道 水道、ガス、下水 御成門

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 御成門駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所ビルが多い商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,780,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の幹線道路背後の普通商業地域である。需要者は個人事業者、事業法人及び不動産会社等が想定
される。事務所等の賃貸市場についてはやや軟調な一方、都心エリアの不動産を求める富裕層等の需要は強く、売買市
場における不動産投資需要は堅調である。市場における中心価格帯は、立地や規模等により幅があるが、土地の単価は
㎡当たり概ね１４０万円～２００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の取引事例の価格から求めたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、標準
地の収益性を的確に示す理論的価格である。近隣地域の土地需要は、自社ビル使用の目的や賃貸事務所等の賃貸目的も
認められることから、市場性に基づいた比準価格を中心に投資採算性を反映した収益価格を関連付けて、さらに代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[132.6]		 [101.0]
100		 2,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めやインフレ進行等により
先行きに対する不透明感が残る市場であるが
、優良物件に対する需要は堅調である。


中小のビルが多い普通商業地域であり、地域
要因に特段の変動はない。



個別的要因による変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ＭＳＫ（公
）０６
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.1m区道、
西4.6m、角地
商業

(100,500)
c ＷＴＮ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.7m区道
、中間画地
近商
高度地区35m
(100,400)
d ＷＴＮ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.5m区道
、中間画地
準工

(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,639,020  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,953,063 		 100
[ 134.6]
2,193,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
2,220,000 
b (　           ) 
2,066,175  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,208,601 		 100
[ 105.9]
2,085,553 
2,110,000 
c (　           ) 
2,405,581  		 100
[ 120.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,193,088 		 100
[  98.2]
2,233,287 
2,260,000 
d (　           ) 
1,746,489  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,896,687 		 100
[  94.7]
2,002,837 
2,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,120,000 円／㎡]  



港 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,215,529 
6,846,770 
15,368,759 
9,815,400 
5,553,359 		 （　0.9546）
5,301,237 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    171,007,645 円　　　　（　  1,780,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 56.70 Ｓ9 506.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   96 ㎡      7.0 m x   14.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用を考慮し、中高層の事務所ビル（フロア貸）と判定した。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 同類型の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
53.00 
78.9 
41.80 
3,750 
156,750 		 6.0  940,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
56.70 
91.5 
51.90 
3,630 
188,397 		 6.0  1,130,382 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
56.70 
91.5 
51.90 
3,630 
188,397 		 6.0  1,130,382 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
506.60 
90.2 
457.00 

1,663,926 		 9,983,556 
0 
⑨年額支払賃料      1,663,926 円　×　12ヶ月　＝　      19,967,112 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     457.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,317,820 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似地域の共益費水準を基に査定する。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,284,932 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,164,247 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,120,685 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,983,556 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,844 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,215,529 円　　　　（　       231,412 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-211		 4,112  
(   3,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,843 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,648 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-14		 3,169  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,513 
c ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-236		 4,192  
(   4,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,035 
港 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 513,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,446,170 円  　　　       23,284,932　×　　　　  14.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,092,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,453,500 円  　　　　    171,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,846,770 円　（　　　　　　        71,321 円／㎡）　　（経費率　　  30.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 171,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　     506.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,815,400 円  
（　　　　　       102,244 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,215,529 円      
②総費用 6,846,770 円      
③純収益　①－② 15,368,759 円      
④建物等に帰属する純収益 9,815,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,553,359 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,301,237 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,221 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    171,007,645 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,780,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区新橋六丁目６２番４
 0104000098124-0000
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備考