別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-28 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 181,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区浜松町２丁目１０７番８
｢浜松町２－１１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
不整形
1:1		 事務所

ＳＲＣ7		 小規模の店舗、事務
所等が混在する商業
地域		 東8m区道 水道、ガス、下水 浜松町

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 浜松町駅南西方

240m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模の店舗や事務所が多い古くからの商業地域で、近隣地域およびその周辺では特段の変動要因は見られない
が、駅周辺の再開発による就業人口の増加により、繁華性の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内の商業地域のほか、その周辺区の駅周辺の商業地域である。需要者は不動産業者や事業会社を中心
とした法人である。建築費の高騰や物価高が懸念されるものの、都心部の投資需要は旺盛であり、これまで基準容積率
の割に低価格であった地域の不動産の価格上昇が強い。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で２～３百万
円／㎡程度、総額２億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 浜松町駅南西の商業地域に位置し、需要者としては不動産業者等が中心であり、収益性が重視されるため、収益価格が
説得力を有する。一方取引事例比較法にて採用した取引事例は、不動産業者や投資家等も取引当事者となっているため
、比準価格は市場性のみならず投資採算性も反映した実証的な価格となっている。従って比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[129.3]		 [100.0]
100		 2,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い
状態が続いており、稀少性の高い都心の商業
地域の不動産市況は良好な状態が続いている
。

近隣地域の地域要因に特段の変動は見られな
いが、浜松町駅西口では再開発が進んでおり
、就業者人口の増加が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
東4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
b ＹＡＳ（公
）０６
-118		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3m区道、
中間画地
商業

(100,320)
c ＭＳＫ（公
）０６
-125		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.5m区道、
中間画地
商業

(100,360)
d ＨＴＲ（公
）０６
-5		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西10m区道、
中間画地
近商

(100,400)
e ＹＡＳ（公
）０６
-109		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,320)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,074,000 		 100
[  98.9]
2,097,068 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
1,330,180  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,425,953 		 100
[  65.9]
2,163,813 
2,160,000 
c (　           ) 
1,403,294  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,511,348 		 100
[  77.6]
1,947,613 
1,950,000 
d (　           ) 
2,313,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,417,922 		 100
[ 109.2]
2,214,214 
2,210,000 
e (　           ) 
2,416,118  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,512,763 		 100
[ 109.0]
2,305,287 
2,310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,130,000 円／㎡]  



港 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,578,985 
7,601,396 
15,977,589 
10,446,800 
5,530,789 		 （　0.9546）
5,279,691 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    170,312,613 円　　　　（　  1,910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 ＲＣ7 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   89 ㎡      8.7 m x    9.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
80.00 
70.0 
56.00 
4,800 
268,800 		 8.0  2,150,400 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
4,500 
288,000 		 6.0  1,728,000 
0.0  0 

 5～ 6		 事務所
75.00 
80.0 
60.00 
4,500 
270,000 		 6.0  1,620,000 
0.0  0 

 7～  		 事務所
40.00 
80.0 
32.00 
4,500 
144,000 		 6.0  864,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
78.4 
400.00 

1,816,800 		 11,438,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,816,800 円　×　12ヶ月　＝　      21,801,600 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,904,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,705,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,235,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,470,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,438,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,665 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,578,985 円　　　　（　       264,932 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-117		 3,404  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 86.3]		 100
[100.0]
4,152 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-212		 4,596  
(   4,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.9]		 100
[100.0]
4,702 
c ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-210		 4,676  
(   4,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,877 
港 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 728,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,952,896 円  　　　       24,705,600　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,009,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,547,000 円  　　　　    182,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,601,396 円　（　　　　　　        85,409 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 182,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,446,800 円  
（　　　　　       117,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,578,985 円      
②総費用 7,601,396 円      
③純収益　①－② 15,977,589 円      
④建物等に帰属する純収益 10,446,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,530,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,279,691 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,322 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    170,312,613 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区浜松町二丁目１０７番８
 0104000123092-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-28 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 180,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区浜松町２丁目１０７番８
｢浜松町２－１１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
不整形
1:1		 事務所

ＳＲＣ7		 小規模の店舗、事務
所等が混在する商業
地域		 東8m区道 水道、ガス、下水 浜松町

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 浜松町駅南西方

240m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の事務所ビル等を中心とする旧来からの商業地域で、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面現
状を維持していくものと予測する。やや繁華性が劣るものの、周囲の再開発事業による波及効果が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新橋から芝地区を中心に港区内の幹線道路背後に広がる普通商業地域である。中小規模の店舗兼事務所ビ
ルが多く、繁華性がやや劣るなか賃料水準は割安であると見られ、底堅い需要が認められる地域である。事務所等の賃
貸市場については底打ちし、都心エリアの不動産を求める層の需要は強く、高値での取引も見受けられる。取引の中心
価格帯は比較的小規模の画地でも１億から５億円程度と想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 投資目的のみならず自社ビル所有目的の取引も認められることから、実証的な比準価格の信頼性は高い。一方で、収益
価格は賃貸市場の動向を反映した投資採算性に着目した理論的な価格で、想定要素は介在するものの一定の説得力を有
する。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-12                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,500,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[130.3]		 [100.0]
100		 2,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


周囲の再開発の影響も認められず、旧来から
の環境を維持している。事務所等の賃貸需要
も回復し底堅、売買市場は投資家等の不動産
取得意欲が強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-118		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3m区道、
中間画地
商業

(100,320)
b ＫＭＭ（公
）０６
-8		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m区道、
東4m、角地
近商

(100,366)
c ＭＳＫ（公
）０６
-125		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.5m区道、
中間画地
商業

(100,360)
d ＷＴＮ（公
）０６
-124		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16.4m都
道、
南東11.1m、
角地
近商
高度地区3種24m
(100,300)
e ＫＭＭ（公
）０６
-121		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北9.3m区道、
北東8.5m、
準角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,330,180  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,425,953 		 100
[  73.2]
1,948,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,950,000 
b (　           ) 
1,416,843  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,468,799 		 100
[  79.2]
1,854,544 
1,850,000 
c (　           ) 
1,403,294  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,511,348 		 100
[  77.6]
1,947,613 
1,950,000 
d (　           ) 
1,672,089  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,771,116 		 100
[  77.9]
2,273,576 
2,270,000 
e (　           ) 
1,702,358  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,805,835 		 100
[  74.1]
2,437,024 
2,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,090,000 円／㎡]  



港 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,152,873 
7,993,018 
16,159,855 
11,078,200 
5,081,655 		 （　0.9546）
4,850,948 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    156,482,194 円　　　　（　  1,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 ＲＣ7 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   89 ㎡      8.7 m x    9.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
70.0 
56.00 
5,000 
280,000 		 8.0  2,240,000 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
4,591 
293,824 		 6.0  1,762,944 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
75.00 
80.0 
60.00 
4,600 
276,000 		 6.0  1,656,000 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
75.00 
80.0 
60.00 
4,650 
279,000 		 6.0  1,674,000 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
40.00 
80.0 
32.00 
4,700 
150,400 		 6.0  902,400 
0.0  0 

計
510.00 
78.4 
400.00 

1,866,872 		 11,761,232 
0 
⑨年額支払賃料      1,866,872 円　×　12ヶ月　＝　      22,402,464 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,904,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,306,464 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,265,323 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,041,141 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,761,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         111,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,152,873 円　　　　（　       271,381 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-212		 4,596  
(   4,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
4,582 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,614 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,591 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-211		 4,762  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
4,586 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-210		 4,751  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
4,674 
港 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 579,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,378,018 円  　　　       25,306,464　×　　　　  17.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,009,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,640,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,993,018 円　（　　　　　　        89,809 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,078,200 円  
（　　　　　       124,474 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,152,873 円      
②総費用 7,993,018 円      
③純収益　①－② 16,159,855 円      
④建物等に帰属する純収益 11,078,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,081,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,850,948 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,482,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区浜松町二丁目１０７番８
 0104000123092-0000
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備考