別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-26 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 44,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 9,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区港南２丁目１６番２外
｢港南２－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,811  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,950)
不整形
1:2.5		 事務所、店舗兼駐車
場
Ｓ30F3B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ大規模開
発地域		 西25m区道 水道、ガス、下水 品川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   190 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  93.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 品川駅東口地区再開発により
創出された大規模オフィス街		 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 品川駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,950)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 一帯はオフィス街として成熟しており、現状のまま推移するものと思われる。品川駅西口や高輪ゲートウェイ駅
周辺の再開発が進めば品川駅の更なる発展が見込まれるが、オフィスのテナント獲得競争の激化も予想される。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,680,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区、品川区内の高度商業地域のほか、その周辺区のオフィス街である。需要者の中心は不動産ファンド
等の法人投資家や、大手建設業者・不動産業者である。大規模オフィスの賃貸市況はやや弱く、新規競合も増えている
が、都心部の投資需要は旺盛であり、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価
で１０，０００千円／㎡超、総額４００億円超である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 品川駅港南口の商業地域に位置し、需要者としては投資家等が中心であり、収益性・投資採算性が重視されるため、収
益価格が説得力を有する。一方、取引事例比較法にて採用した取引事例については、不動産業者や投資家等も取引当事
者となっているため、比準価格は市場性のみならず投資採算性も反映した実証的な価格となっている。従って比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い
状態が続いており、稀少性の高い都心の商業
地域の不動産市況は良好な状態が続いている
。

地域要因に特段の変動は見られない。大規模
オフィスは新規競合が多く賃貸市況はやや弱
いが、区内の土地や投資用不動産の需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-404		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西16m区道、
南東48m、
角地
商業
地区計画等
(100,840)
b ＹＡＳ（公
）０６
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
北東10.9m、
南東4m、
南西6.1m、
四方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
c ＭＳＫ（公
）０６
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
d ＴＫ１－公
６取６
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北44m都道、
東23m、南9m、
西5.5m、
四方路
商業
高度地区
(100,905)
e ＴＫ１－公
６取１１
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
北11m、南8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,970)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,271,097  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
11,468,068 		 100
[  90.6]
12,657,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
12,300,000 
b (　           ) 
8,765,102  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
8,875,837 		 100
[  69.2]
12,826,354 
12,400,000 
c (　           ) 
12,479,183  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.8]
10,826,311 		 100
[  87.1]
12,429,749 
12,100,000 
d (　           ) 
11,785,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.9]
10,876,343 		 100
[  83.9]
12,963,460 
12,600,000 
e (　           ) 
13,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
13,238,558 		 100
[ 110.9]
11,937,383 
11,600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,200,000 円／㎡]  



港 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,806,172,614 
838,067,747 
1,968,104,867 
903,470,000 
1,064,634,867 		 （　0.9005）
958,703,698 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 36,873,219,154 円　　　　（　  9,680,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,978.00 ＳＲＣ20F2B 40,714.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   950 ％   3,811 ㎡     40.0 m x   95.3 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２・１階駐車場１２０台、１・２階店舗、３～１６階事務所（フロア貸し）、１７～２０階共同住宅（ファミリー）と想定 ⑦有効率　  66.6 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 駐車場
1,688.50 
 
 
 
 		    
   

 1～ 2		 店舗
1,835.00 
52.2 
958.50 
6,300 
6,038,550 		 12.0  72,462,600 
0.0  0 

 3～16		 事務所
1,959.00 
76.6 
1,500.00 
7,650 
11,475,000 		 12.0  137,700,000 
0.0  0 

17～20		 居宅
1,519.00 
69.2 
1,051.00 
5,000 
5,255,000 		 1.0  5,255,000 
1.0  5,255,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
40,714.00 
66.6 
27,121.00 

193,747,100 		 2,093,745,200 
21,020,000 
⑨年額支払賃料    193,747,100 円　×　12ヶ月　＝　   2,324,965,200 円 
⑩a共益費（管理費）           1,600 円／㎡　×　  27,121.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     520,723,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      86,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,845,688,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      86,400,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　   150,924,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,781,163,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,093,745,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      19,890,579 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       21,020,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       5,118,055 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,806,172,614 円　　　　（　       736,335 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-201		 7,954  
(   7,866) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
8,367 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,727 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 7,033  
(   6,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
7,554 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-207		 7,949  
(   7,865) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,949 
港 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 50,100,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 316,665,547 円  　　　    2,932,088,400　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  295,952,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  141,950,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    16,700,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    16,700,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     838,067,747 円　（　　　　　　       219,908 円／㎡）　　（経費率　　  29.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9005    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　  40,714.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0360 ×　 35 ％　＋　0.0485 ×  35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 903,470,000 円  
（　　　　　       237,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,806,172,614 円      
②総費用 838,067,747 円      
③純収益　①－② 1,968,104,867 円      
④建物等に帰属する純収益 903,470,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,064,634,867 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 958,703,698 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      251,562 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,873,219,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,680,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区港南二丁目１６番２
 0104001102707-0000
2 　港区港南二丁目１６番１２
 0104001134457-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-26 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 44,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 9,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区港南２丁目１６番２外
｢港南２－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,811  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,950)
不整形
1:2.5		 事務所、店舗兼駐車
場
Ｓ30F3B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ大規模開
発地域		 西25m区道 水道、ガス、下水 品川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   190 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  93.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 品川駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,950)
防火 
駐車付置義務
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層ビルが建ち並ぶ業務系商業地域として成熟しており、また将来リニア中央新幹線新駅の開業により品川駅の
ターミナル駅としての性格が一層向上し、さらなる地域の発展が見込まれると予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び都心５区の高度商業地域であり、主たる需要者層は、豊富な資金調達力を有する国内外の不動産
ファンドや大手不動産会社等であると考えられる。対象標準地周辺は再開発による大規模ビルが多く、交通利便性が優
れた地域であることから相対的に安定した事務所需要を有しており、オフィス市況に強さは見られないものの、地価は
緩やかな上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は土地建物総額で数百億円規模となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の
建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件
においては両試算価格を関連付け、さらに周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。一方で海外
景気の下振れが景気を押し下げるリスクとし
て認められる。

オフィス市況に大きな回復は認められない一
方で、不動産投資需要は旺盛であり、地価は
緩やかな上昇基調にて推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０６
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
b ＡＢＲ（公
）０６
-405		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m国道、
南西3.5m、
角地
商業
高度地区60m
(75,513)
c ＦＪＮ（公
）０６
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北12m区道、
南西12m、
東8m、
三方路
商業
地区計画等
(100,1000)
d ＨＴＲ（公
）０６
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m都道、
北西24m、
角地
商業

(100,622)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,479,183  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.8]
10,826,311 		 100
[  83.3]
12,996,772 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
12,600,000 
b (　           ) 
10,950,982  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
11,688,276 		 100
[  91.4]
12,788,048 
12,400,000 
c (　           ) 
18,952,062  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 146.7]
13,474,438 		 100
[  95.8]
14,065,175 
13,600,000 
d (　           ) 
9,808,182  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
9,873,570 		 100
[  76.0]
12,991,539 
12,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　 +40.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,100,000 円／㎡]  



港 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,730,069,447 
771,980,707 
1,958,088,740 
854,780,000 
1,103,308,740 		 （　0.9005）
993,529,520 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 38,212,673,846 円　　　　（　 10,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,978.00 ＳＲＣ20F2B 40,714.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   950 ％   3,811 ㎡     40.0 m x   95.3 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗及び３～１６階事務所（フロア貸）。１７～２０階共同住宅（専有５７～１１５㎡）。Ｂ１・Ｂ２階駐車場１２０台等。 ⑦有効率　  66.6 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
塔屋
  ～  		 機械室
165.00 
 
 
 
 		    
   

17～20		 住居
1,519.00 
69.2 
1,051.00 
4,750 
4,992,250 		 1.0  4,992,250 
1.0  4,992,250 

 3～16		 事務所
1,959.00 
76.6 
1,500.00 
7,400 
11,100,000 		 10.0  111,000,000 
0.0  0 

 1～ 2		 店舗
1,835.00 
52.2 
958.50 
7,400 
7,092,900 		 12.0  85,114,800 
0.0  0 
地下
 1～ 2		 駐車場・機械室等
1,688.50 
 
 
 
 		    
   

計
40,714.00 
66.6 
27,121.00 

189,554,800 		 1,744,198,600 
19,969,000 
⑨年額支払賃料    189,554,800 円　×　12ヶ月　＝　   2,274,657,600 円 
⑩a共益費（管理費）           1,520 円／㎡　×　  27,121.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     494,687,040 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      86,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,769,344,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      86,400,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　   147,107,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,708,637,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,744,198,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      16,569,887 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       19,969,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       4,862,152 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,730,069,447 円　　　　（　       716,366 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 7,033  
(   6,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
7,632 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,462 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-209		 7,463  
(   7,262) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,463 
c ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-245		 6,937  
(   6,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,302 
港 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,400,000 円  　　　　 15,800,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 262,728,507 円  　　　    2,855,744,640　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  295,952,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  134,300,000 円  　　　　 15,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    15,800,000 円  　　　　 15,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    15,800,000 円  　　　　 15,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     771,980,707 円　（　　　　　　       202,566 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9005    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　  40,714.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0360 ×　 35 ％　＋　0.0485 ×  35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 854,780,000 円  
（　　　　　       224,293 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,730,069,447 円      
②総費用 771,980,707 円      
③純収益　①－② 1,958,088,740 円      
④建物等に帰属する純収益 854,780,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,103,308,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 993,529,520 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      260,700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,212,673,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区港南二丁目１６番２
 0104001102707-0000
2 　港区港南二丁目１６番１２
 0104001134457-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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14 　
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16 　
17 　
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19 　
20 　
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28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考