別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-24 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 2,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区港南２丁目８番６７
｢港南２－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 379  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが多い駅前商
業地域		 北26m区道、西側道 水道、ガス、下水 品川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２６ｍ区道 交通

施設		 品川駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 品川駅港南口に所在する中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特段の変動要因は見られないこ
とから、現状程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区において、主として中高層の店舗兼事務所ビル・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である
。主たる需要者は収益物件の開発用地として購入を検討する不動産会社、不動産ファンド会社、投資家等である。都心
の好立地物件は供給が少ない中、需要は堅調である。オフィス賃貸市況に弱含みが見られるが、高値での取引も散見さ
れる。需要の中心となる価格帯（総額）は画地の規模等により乖離があるが２０～３０億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの
価格も重視して取引を行うものであり、両価格はともに説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価
格及び収益価格を関連付け、周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利
回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇
等による経済活動への影響には留意が必要で
ある。

品川駅周辺では再開発事業が進捗しているが
、現状では、近隣地域の地域要因に特段の変
動は見られない。地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-3		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東14.8m都
道、中間画地
商業

(100,600)
b ＦＪＮ（公
）０６
-3		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＹＡＳ（公
）０６
-111		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西40m都道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,600)
d ＹＡＳ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15m区道、
西6m、角地
商業
駐車付置義務
(100,700)
e ＫＭＭ（公
）０６
-403		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
北東5.9m、
北西5.6m、
三方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,168,358  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,655,806 		 100
[ 127.4]
6,009,267 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
6,190,000 
b (　           ) 
5,983,020  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,282,171 		 100
[ 116.2]
5,406,343 
5,570,000 
c (　           ) 
6,187,053  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
6,774,192 		 100
[ 112.7]
6,010,818 
6,190,000 
d (　           ) 
6,416,014  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
7,119,231 		 100
[ 115.0]
6,190,636 
6,380,000 
e (　           ) 
6,046,444  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
6,120,599 		 100
[ 100.8]
6,072,023 
6,250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,110,000 円／㎡]  



港 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

141,496,239 
40,032,814 
101,463,425 
45,783,900 
55,679,525 		 （　0.9476）
52,761,918 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,954,145,111 円　　　　（　  5,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 301.50 Ｓ8 2,323.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   379 ㎡     21.5 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階は事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  65.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
289.50 
38.0 
110.00 
9,000 
990,000 		 12.0  11,880,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
290.50 
69.2 
201.00 
6,810 
1,368,810 		 8.0  10,950,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,323.00 
65.3 
1,517.00 

10,571,670 		 88,533,360 
0 
⑨年額支払賃料     10,571,670 円　×　12ヶ月　＝　     126,860,040 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   1,517.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,278,036 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       146,138,076 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,402,904 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 140,655,172 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        88,533,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         841,067 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     141,496,239 円　　　　（　       373,341 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-113		 6,232  
(   6,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
6,244 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,855 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,810 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-114		 6,838  
(   6,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
7,121 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-115		 6,032  
(   5,896) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 97.0]
7,403 
港 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,511,000 円  　　　　    837,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 15,842,214 円  　　　      148,058,076　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,891,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,114,500 円  　　　　    837,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       837,000 円  　　　　    837,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       837,000 円  　　　　    837,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,032,814 円　（　　　　　　       105,627 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 837,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   2,323.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,783,900 円  
（　　　　　       120,802 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 141,496,239 円      
②総費用 40,032,814 円      
③純収益　①－② 101,463,425 円      
④建物等に帰属する純収益 45,783,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 55,679,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 52,761,918 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      139,214 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,954,145,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区港南二丁目８番６７
 0104000060144-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-24 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 2,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区港南２丁目８番６７
｢港南２－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 379  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが多い駅前商
業地域		 北26m区道、西側道 水道、ガス、下水 品川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２６ｍ区道 交通

施設		 品川駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 品川駅港南口の中高層事務所、店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域として熟成している。品川駅周辺の再開発によ
り品川駅のポテンシャルは向上すると思われるが、近隣地域は今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区内のＪＲ・地下鉄駅周辺の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は
不動産会社、機関投資家等である。コロナ禍以降オフィスの空室率は上昇、募集賃料も下落しているが、都心部の不動
産投資需要は旺盛であり、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象地の規模で単価で５～６百
万円／㎡、総額２０～２５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域に所在するため想定される需要者は開発業者や投資家等が中心であるが、自己使用目的の法人も考えられる。
収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。一方比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、取引事例
比較法にて採用した取引事例は投資家等も取引当事者となっており、投資採算性も反映している。従って比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い
状態が続いており、稀少性の高い都心の商業
地域の不動産市況は良好な状態が続いている
。

高輪ゲートウエイ駅周辺や品川駅西口では再
開発が進められているが、近隣地域は熟成し
た商業地域であり、地域要因に変動は見られ
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０６
-403		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
北東5.9m、
北西5.6m、
三方路
商業

(100,600)
b ＦＪＮ（公
）０６
-3		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＹＡＳ（公
）０６
-111		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西40m都道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,600)
d ＮＫＭ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東21.7m都
道、北東8m、
北西8.1m、
三方路
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,046,444  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
6,120,599 		 100
[ 103.8]
5,896,531 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
6,070,000 
b (　           ) 
5,983,020  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,282,171 		 100
[ 113.0]
5,559,443 
5,730,000 
c (　           ) 
6,187,053  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
6,774,192 		 100
[ 116.1]
5,834,791 
6,010,000 
d (　           ) 
5,704,186  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
6,068,045 		 100
[  99.9]
6,074,119 
6,260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,010,000 円／㎡]  



港 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

134,551,578 
38,440,986 
96,110,592 
41,353,200 
54,757,392 		 （　0.9476）
51,888,105 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,921,781,667 円　　　　（　  5,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 301.50 Ｓ8 2,323.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   379 ㎡     21.5 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、駐車場４台（別途荷捌き１台） ⑦有効率　  65.3 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
289.50 
38.0 
110.00 
10,000 
1,100,000 		 12.0  13,200,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
290.50 
69.2 
201.00 
6,500 
1,306,500 		 8.0  10,452,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,323.00 
65.3 
1,517.00 

10,245,500 		 86,364,000 
0 
⑨年額支払賃料     10,245,500 円　×　12ヶ月　＝　     122,946,000 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,517.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,383,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       139,329,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,038,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 133,731,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        86,364,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         820,458 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     134,551,578 円　　　　（　       355,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-205		 5,597  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,084 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,543 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 7,033  
(   6,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
7,635 
c ＹＡＳ（公）０
６賃貸
　　　　-208		 7,033  
(   6,958) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,177 
港 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,268,000 円  　　　　    756,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 15,343,886 円  　　　      140,769,600　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,891,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,426,000 円  　　　　    756,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       756,000 円  　　　　    756,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       756,000 円  　　　　    756,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,440,986 円　（　　　　　　       101,427 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 756,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   2,323.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,353,200 円  
（　　　　　       109,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 134,551,578 円      
②総費用 38,440,986 円      
③純収益　①－② 96,110,592 円      
④建物等に帰属する純収益 41,353,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 54,757,392 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 51,888,105 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      136,908 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,921,781,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区港南二丁目８番６７
 0104000060144-0000
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備考