別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
港 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-22 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭   TEL.
鑑定評価額 625,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西麻布４丁目５２番５外
｢西麻布４－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高35m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い商業地域
 西8m区道 水道、ガス、下水 六本木

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 六本木西方

680m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最高35m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後に高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特段の変動は見られず、当面は
現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び周辺区の中高層の店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は、賃貸
事業を目的とした不動産事業者や収益物件取得を目的とした投資法人、自己使用を目的とした企業等である。幹線道路
背後の商業地であるが、用途の多様性を有し、強い不動産投資需要が見られる。画地規模、接道、視認性、容積率等に
より価格に幅があるが、土地取引では５～１０億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃
貸事業を想定した収益性を重視する。よって本件では、比準価格及び収益価格ともに同等の信頼性を有するものと判断
し、両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-19                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,460,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 [100.0]
100		 2,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動、賃貸床供給
量の増大等、不透明な要因はあるが、緩和的
な金融政策を背景に不動産価格は上昇傾向が
続いている。

地域要因に特段の変動は無い。繁華性は回復
傾向にあり、地価は上昇している。



個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内
でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-5		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西10m区道、
中間画地
近商

(100,400)
b ＫＭＭ（公
）０６
-7		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西18.6m都
道、東4m、
角地
近商
高度地区3種24m
(100,300)
c ＹＡＳ（公
）０６
-101		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4.4m区道、
南3.5m、角地
商業

(100,352)
d ＡＢＲ（公
）０６
-117		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.1m区道、
北4m、角地
商業
高度地区40m
(100,500)
e ＫＭＭ（公
）０６
-122		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.1m区道、
東4m、角地
近商
特別用途地区
(100,246)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,313,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,417,922 		 100
[  95.4]
2,534,509 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,530,000 
b (　           ) 
2,323,920  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
2,556,552 		 100
[  98.4]
2,598,122 
2,600,000 
c (　           ) 
2,547,771  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
2,678,997 		 100
[  95.0]
2,819,997 
2,820,000 
d (　           ) 
3,498,121  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,583,027 		 100
[ 129.3]
2,771,096 
2,770,000 
e (　           ) 
2,362,859  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
2,525,016 		 100
[  90.9]
2,777,795 
2,780,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,630,000 円／㎡]  



港 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,502,343 
16,882,427 
41,619,916 
23,460,000 
18,159,916 		 （　0.9436）
17,135,697 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    552,764,419 円　　　　（　  2,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 151.48 ＲＣ10 1,155.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最高35m
 100 ％   400 ％   400 ％   256 ㎡     12.3 m x   21.1 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１０階共同住宅（賃貸床面積２０㎡～４０㎡台のコンパクトタイプ）を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.78 
48.4 
63.36 
5,750 
364,320 		 10.0  3,643,200 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
113.85 
91.1 
103.77 
4,550 
472,154 		 1.0  472,154 
1.0  472,154 

 3～ 6		 共同住宅
113.85 
91.1 
103.77 
4,650 
482,531 		 1.0  482,531 
1.0  482,531 

 7～10		 共同住宅
113.85 
91.1 
103.77 
4,760 
493,945 		 1.0  493,945 
1.0  493,945 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,155.43 
86.3 
997.29 

4,742,378 		 8,021,258 
4,378,058 
⑨年額支払賃料      4,742,378 円　×　12ヶ月　＝　      56,908,536 円 
⑩a共益費（管理費）             290 円／㎡　×　     997.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,470,569 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,379,105 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,018,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,360,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,021,258 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,202 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,378,058 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,065,991 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,502,343 円　　　　（　       228,525 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-218		 5,041  
(   4,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,756 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-219		 4,595  
(   4,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,792 
c ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-220		 4,452  
(   4,355) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,411 
港 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,275,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,324,827 円  　　　       60,379,105　×　　　　  17.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      820,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,612,500 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,882,427 円　（　　　　　　        65,947 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,155.43 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,460,000 円  
（　　　　　        91,641 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,502,343 円      
②総費用 16,882,427 円      
③純収益　①－② 41,619,916 円      
④建物等に帰属する純収益 23,460,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,159,916 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,135,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,936 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    552,764,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西麻布四丁目５２番５
 0104000042682-0000
2 　港区西麻布四丁目５２番１３
 0104000042688-0000
3 　港区西麻布四丁目５２番２２
 0104000042695-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-22 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 627,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区西麻布４丁目５２番５外
｢西麻布４－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高35m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い商業地域
 西8m区道 水道、ガス、下水 六本木

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 六本木駅西方

680m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最高35m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後における高層店舗兼共同住宅を中心とする商業地域で、格別の変動要因がないことから、当面現状
を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区内において、主に中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は
中堅規模の不動産会社、不動産ファンド会社、個人投資家等である。新型コロナウイルス感染症拡大により飲食店を中
心とする店舗の賃貸需要は弱くなったが、都心部に位置するのでマンションの賃貸需要は堅調である。需要の中心とな
る価格帯は、対象標準地の規模の土地で６～８億円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、比準の過程も適切で、市場の実勢を示す実証的な
価格である。収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。いずれの試算価格も主たる
需要者である中堅規模の不動産会社、不動産投資ファンド等が重視する価格であり、説得力を有する。以上より、比準
価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-19                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,460,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 [100.0]
100		 2,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


人流がコロナ前の水準にほぼ回復しつつある
中、西麻布地区でも飲食店利用客が戻ってい
る。不動産投資需要は底堅く推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-402		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7m区道、
南4m、角地
１住居
高度3種最高24m
(85,309)
b ＯＺＷ（公
）０６
-5		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m区道、
中間画地
近商
高度地区最高35m
(100,300)
c ＷＴＮ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.7m区道
、中間画地
近商
高度地区35m
(100,400)
d ＷＴＮ（公
）０６
-124		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16.4m都
道、
南東11.1m、
角地
近商
高度地区3種24m
(100,300)
e ＩＲＳ（公
）０６
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西2.9m区道、
中間画地
商業

(100,320)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,779,055  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,773,659 		 100
[  96.5]
2,874,258 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,870,000 
b (　           ) 
2,808,537  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,898,410 		 100
[  94.8]
3,057,395 
3,060,000 
c (　           ) 
2,405,581  		 100
[ 120.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,193,088 		 100
[  85.9]
2,553,071 
2,550,000 
d (　           ) 
1,672,089  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,771,116 		 100
[  79.8]
2,219,444 
2,220,000 
e (　           ) 
2,555,602  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,724,272 		 100
[ 102.6]
2,655,236 
2,660,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,700,000 円／㎡]  



港 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,812,894 
14,167,371 
42,645,523 
24,651,200 
17,994,323 		 （　0.9436）
16,979,443 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    547,723,968 円　　　　（　  2,140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 151.48 ＲＣ10 1,155.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最高35m
 100 ％   400 ％   400 ％   256 ㎡     12.3 m x   21.1 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～１０階は共同住宅（コンパクトタイプ２８㎡～４８㎡）を想定 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.78 
48.4 
63.36 
7,500 
475,200 		 10.0  4,752,000 
1.0  475,200 

 2～10		 共同住宅
113.85 
91.1 
103.77 
4,550 
472,154 		 1.0  472,154 
1.0  472,154 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,155.43 
86.3 
997.29 

4,724,586 		 9,001,386 
4,724,586 
⑨年額支払賃料      4,724,586 円　×　12ヶ月　＝　      56,695,032 円 
⑩a共益費（管理費）             151 円／㎡　×　     997.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,807,089 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,502,121 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,925,106 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,577,015 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,001,386 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          85,513 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,724,586 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,150,366 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,812,894 円　　　　（　       221,925 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-207		 4,583  
(   4,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,583 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-208		 3,974  
(   3,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,675 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-209		 4,314  
(   4,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,314 
港 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,302,000 円  　　　　    434,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,488,271 円  　　　       58,502,121　×　　　　  12.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      820,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,689,000 円  　　　　    434,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       434,000 円  　　　　    434,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       434,000 円  　　　　    434,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,167,371 円　（　　　　　　        55,341 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 434,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　   1,155.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,651,200 円  
（　　　　　        96,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,812,894 円      
②総費用 14,167,371 円      
③純収益　①－② 42,645,523 円      
④建物等に帰属する純収益 24,651,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,994,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,979,443 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    547,723,968 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区西麻布四丁目５２番５
 0104000042682-0000
2 　港区西麻布四丁目５２番１３
 0104000042688-0000
3 　港区西麻布四丁目５２番２２
 0104000042695-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考