別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 16,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 5,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区虎ノ門４丁目１７番１２
｢虎ノ門４－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
住宅付置義務


(100,500)

1.2:1		 事務所、店舗兼共同
住宅
Ｓ12F2B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西12m区道 水道、ガス、下水 神谷町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 神谷町駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では大規模再開発事業も進行中であり、今後地域全体の一層の発展が期待されるとともに、近隣地域におい
ても活性化が期待される。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に港区を中心とする都心区の大規模事務所ビル等を中心とする商業地域である。想定される主な需要者
層は、不動産投資ファンド、大手不動産業者等である。周辺においては大規模複合ビルを中心とした開発が進行中であ
り、発展的に推移しているが、オフィス賃貸市場には力強さは見られない状況にある。周辺における土地取引は規模が
様々であるが、標準的規模における中心価格帯は１００～２００億円程度であるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれてお
り不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は最有効使用の建物の建設・賃貸を想
定し試算したものであるが想定上の条件が多数介在し、想定の如何によっては試算値に多寡が生じる。従って比準価格
をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,200,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[ 97.0]		 100
[161.2]		 [100.0]
100		 7,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。一方で海外
景気の下振れが景気を押し下げるリスクとし
て認められる。

オフィス市況に大きな回復は認められない一
方で、不動産投資需要は旺盛であり、地価は
緩やかな上昇基調にて推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +37.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０６
-116		 港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西30m国道、
中間画地
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(100,600)
b ＹＡＳ（公
）０６
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
北東10.9m、
南東4m、
南西6.1m、
四方路
商業
駐車付置義務
(100,700)
c ＫＭＭ（公
）０６
-14		 港区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北7m私道、
中間画地
商業

(92,442)
d ＮＫＭ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東21.7m都
道、北東8m、
北西8.1m、
三方路
商業

(100,700)
e ＨＴＲ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16.2m区
道、
南東5.3m、
北東5.3m、
三方路
商業
特別用途地区
高度地区
(98,576)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,622,111  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
7,570,118 		 100
[  99.3]
7,623,482 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,620,000 
b (　           ) 
8,765,102  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
8,875,837 		 100
[ 113.7]
7,806,365 
7,810,000 
c (　           ) 
7,860,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
8,033,122 		 100
[ 106.0]
7,578,417 
7,580,000 
d (　           ) 
5,704,186  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
6,068,045 		 100
[  77.7]
7,809,582 
7,810,000 
e (　           ) 
8,325,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
8,325,988 		 100
[ 107.0]
7,781,297 
7,780,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,700,000 円／㎡]  



港 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

933,627,069 
221,897,052 
711,730,017 
262,560,000 
449,170,017 		 （　0.9309）
418,132,369 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 15,486,384,037 円　　　　（　  7,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼共同住宅 1,396.20 Ｓ9 12,184.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   2,208 ㎡     53.6 m x   44.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９階共同住宅（８０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,836.80 
26.4 
485.10 
8,700 
4,220,370 		 12.0  50,644,440 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
1,385.90 
81.5 
1,129.20 
7,900 
8,920,680 		 10.0  89,206,800 
0.0  0 

 9～ 9		 共同住宅
646.20 
76.4 
493.60 
4,200 
2,073,120 		 2.0  4,146,240 
1.0  2,073,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,184.30 
72.9 
8,883.10 

68,738,250 		 679,238,280 
2,073,120 
⑨年額支払賃料     68,738,250 円　×　12ヶ月　＝　     824,859,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　     128,982,612 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       953,841,612 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      22,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    49,972,081 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 926,669,531 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       679,238,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,452,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,073,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         504,774 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     933,627,069 円　　　　（　       422,838 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-201		 6,749  
(   6,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
8,332 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,966 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-202		 7,016  
(   6,958) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
8,064 
c ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-203		 6,558  
(   6,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
7,715 
港 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,400,000 円  　　　　  4,800,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 116,220,352 円  　　　      976,641,612　×　　　　  11.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,876,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   40,800,000 円  　　　　  4,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,800,000 円  　　　　  4,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,800,000 円  　　　　  4,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     221,897,052 円　（　　　　　　       100,497 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　  12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 262,560,000 円  
（　　　　　       118,913 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 933,627,069 円      
②総費用 221,897,052 円      
③純収益　①－② 711,730,017 円      
④建物等に帰属する純収益 262,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 449,170,017 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 418,132,369 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      189,372 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,486,384,037 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区虎ノ門四丁目１７番１２
 0104000119197-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
港 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 16,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 5,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区虎ノ門４丁目１７番１２
｢虎ノ門４－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
住宅付置義務


(100,500)

1.2:1		 事務所、店舗兼共同
住宅
Ｓ12F2B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西12m区道 水道、ガス、下水 神谷町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 神谷町駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺地域の再開発事業の進展等により一層の都市機能の
更新が期待される。今後も高度商業地域としての性格を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,970,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及びその周辺区にあって、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域の存する圏域である
。典型的な需要者層は、豊富な資金力を有する不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。周辺地域においては大
規模な市街地再開発事業が進行しており、都市機能の更新が見込まれる。もっとも、賃貸オフィス市場は弱含みで推移
しており、大幅な地価の上昇は見込み難い。２，０００㎡程度の土地の中心価格帯は１５０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高層の店舗兼事務所ビルの開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引
事例を基礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制等に適合する建物を想定した不
動産賃貸事業の収益性を直接的に反映して、典型的な需要者が重視する点で高い説得力を有する。そこで、比準価格と
収益価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-26                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,200,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[ 97.0]		 100
[163.0]		 [100.0]
100		 7,340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移
している。

虎ノ門・麻布台地区では再開発事業による都
市機能の更新が見込まれるが、賃貸市場は弱
含みで推移しており、大幅な地価の上昇は見
込み難い。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +45.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-6		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西5.4m私道
、南東3.4m、
角地
２中専
高度地区3種
(80,216)
b ＹＡＳ（公
）０６
-104		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西40m都道、
南東4.1m、
角地
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,600)
c ＮＳＫ（公
）０６
-5		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
北東2.7m、
角地
商業

(100,480)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,801,484  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,923,875 		 100
[  65.4]
7,528,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,530,000 
b (　           ) 
8,745,081  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
8,803,382 		 100
[ 117.8]
7,473,160 
7,470,000 
c (　           ) 
6,340,149  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.6]
6,550,251 		 100
[  84.7]
7,733,472 
7,730,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,600,000 円／㎡]  



港 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

926,792,253 
218,837,616 
707,954,637 
261,466,000 
446,488,637 		 （　0.9309）
415,636,272 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 15,393,936,000 円　　　　（　  6,970,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼共同住宅 1,396.20 Ｓ9 12,184.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
住宅付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   2,208 ㎡     53.6 m x   44.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）、９階共同住宅（８０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,836.80 
26.4 
485.10 
9,000 
4,365,900 		 12.0  52,390,800 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
1,385.90 
81.5 
1,129.20 
7,800 
8,807,760 		 10.0  88,077,600 
0.0  0 

 9～ 9		 共同住宅
646.20 
76.4 
493.60 
4,300 
2,122,480 		 2.0  4,244,960 
1.0  2,122,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,184.30 
72.9 
8,883.10 

68,142,700 		 673,178,960 
2,122,480 
⑨年額支払賃料     68,142,700 円　×　12ヶ月　＝　     817,712,400 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   8,883.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　     128,982,612 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       946,695,012 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      22,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    49,614,751 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 919,880,261 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       673,178,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,395,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,122,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         516,792 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     926,792,253 円　　　　（　       419,743 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-237		 7,879  
(   7,689) 		 100
[100.0]		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]
8,026 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,865 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-202		 8,235  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
7,980 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-236		 7,581  
(   7,562) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
7,733 
港 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,340,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 113,430,916 円  　　　      969,495,012　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,876,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   40,630,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,780,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,780,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     218,837,616 円　（　　　　　　        99,111 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,780,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 374,000 円／㎡　×　  12,184.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 261,466,000 円  
（　　　　　       118,418 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 926,792,253 円      
②総費用 218,837,616 円      
③純収益　①－② 707,954,637 円      
④建物等に帰属する純収益 261,466,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 446,488,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 415,636,272 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      188,241 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,393,936,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,970,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区虎ノ門四丁目１７番１２
 0104000119197-0000
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備考