別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-20 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 1,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山３丁目３番５外
｢南青山３－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区35m


(100,400)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中高層の店舗兼事務
所が多く建ち並ぶ商
業地域		 北東22m都道 水道、ガス、下水 外苑前

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 外苑前駅南西方

250m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区35m
⑤地域要因の将
　来予測		 商業繁華性の高い青山通りから分岐した幹線道路沿いの中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、
地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。典型的な需要者は、賃貸用不動産の開
発素地として購入する不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。「外苑西通り」沿いに立地し、「南青山三丁目
」交差点に近く、前記需要者による底堅い需要が見込まれる地域である。店舗・事務所賃料も底打ちしたと見られ、地
価は上昇傾向を強めている。土地取引の中心価格帯は、総額１０～２０億円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する、規範性の高い取引事例を根拠として試算されており、実証性に優れて
説得力が高い。他方で収益価格は、近時の賃料や利回り水準等に基づく賃貸事業としての収益性を反映した理論的な価
格であり説明力に優れる。そこで、比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,940,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[114.7]		 [100.0]
100		 4,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


視認性に優れる高度商業地域。利便性も高い
。賃料及び空室率へのコロナ禍の影響が懸念
されていたが投資家の物色意欲に衰えは見ら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-109		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西2.8m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種24m
(70,160)
b ＹＡＳ（公
）０６
-205		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5m区道、
中間画地
商業

(100,400)
c ＫＳＨ（公
）０６
-10		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m区道、
中間画地
近商
高度地区最高31m
(100,400)
d ＫＭＭ（公
）０６
-131		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m都道、
中間画地
商業

(88,521)
e ＫＭＭ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東19.8m都
道、
北西3.7m、
角地
１住居
高度地区35m
(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,938,265  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
4,237,737 		 100
[  83.7]
5,063,007 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,060,000 
b (　           ) 
4,920,267  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,989,151 		 100
[  91.1]
5,476,565 
5,480,000 
c (　           ) 
5,571,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,772,169 		 100
[ 116.4]
4,958,908 
4,960,000 
d (　           ) 
3,666,943  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
4,126,276 		 100
[  96.7]
4,267,090 
4,270,000 
e (　           ) 
3,878,976  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,189,294 		 100
[  86.5]
4,843,114 
4,840,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,920,000 円／㎡]  



港 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

89,799,131 
26,500,489 
63,298,642 
27,713,400 
35,585,242 		 （　0.9456）
33,649,405 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,160,324,310 円　　　　（　  4,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 209.34 Ｓ6 1,175.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区35m
 100 ％   400 ％   400 ％   287 ㎡     17.4 m x   15.9 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３～６階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 地域の標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.10 
80.7 
161.45 
8,400 
1,356,180 		 12.0  16,274,160 
1.0  1,356,180 

 2～  		 店舗
195.03 
87.0 
169.74 
6,600 
1,120,284 		 10.0  11,202,840 
1.0  1,120,284 

 3～ 6		 事務所
195.03 
84.2 
164.25 
6,513 
1,069,760 		 3.0  3,209,280 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,175.25 
84.1 
988.19 

6,755,504 		 40,314,120 
2,476,464 
⑨年額支払賃料      6,755,504 円　×　12ヶ月　＝　      81,066,048 円 
⑩a共益費（管理費）           1,058 円／㎡　×　     988.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,546,060 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,612,108 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,680,605 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 88,931,503 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,314,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         382,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,476,464 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         484,644 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      89,799,131 円　　　　（　       312,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 7,570  
(   7,487) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[134.0]		 100
[100.0]
6,806 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,529 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,513 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-205		 6,042  
(   6,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
6,975 
c ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 5,901  
(   5,598) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
6,147 
港 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,482,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,514,289 円  　　　       93,612,108　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,317,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,199,000 円  　　　　    494,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,500,489 円　（　　　　　　        92,336 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 494,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   1,175.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,713,400 円  
（　　　　　        96,562 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 89,799,131 円      
②総費用 26,500,489 円      
③純収益　①－② 63,298,642 円      
④建物等に帰属する純収益 27,713,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,585,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,649,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      117,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,160,324,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山三丁目３番５
 0104000004120-0000
2 　港区南青山三丁目３番６
 0104000004121-0000
3 　港区南青山三丁目３番７
 0104000004122-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-20 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 1,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山３丁目３番５外
｢南青山３－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区35m


(100,400)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中高層の店舗兼事務
所が多く建ち並ぶ商
業地域		 北東22m都道 水道、ガス、下水 外苑前

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 外苑前駅南西方

250m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区35m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺では新たなビルの建設も見られるが、近隣地域につ
いては格別の変動要因がなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び周辺区における幹線並びに準幹線道路沿いの商業地域である。需要者層は、不動産投資ファン
ドや不動産業者等が中心である。周辺では複数の再開発事業が進むなど街の活性化が見受けられ、不動産投資の需要は
引き続き底堅い。土地のみでの取引は殆ど見られないものの、土地建物の取引は一部に見られ、対象標準地程度の規模
の場合、土地・建物総額で概ね１５億円～２５億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、比準の過程も適切で、市場の実勢を示す実証的な
価格である。一方、収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。両試算価格は主たる
需要者層である不動産投資ファンド等が取引にあたり重視する価格であり、説得力を有する。以上により、比準価格及
び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,940,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[114.7]		 [100.0]
100		 4,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

青山・外苑前地区では複数の再開発事業やビ
ルの建て替え事業等による地域活性化の動き
が見られ、不動産投資の需要は堅調に推移し
ている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０６
-131		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m都道、
中間画地
商業

(88,521)
b ＫＭＭ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東19.8m都
道、
北西3.7m、
角地
１住居
高度地区35m
(80,400)
c ＫＭＭ（公
）０６
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m都道、
北西5m、
北東4m、
三方路
１住居
高度地区35m
(80,361)
d ＭＳＫ（公
）０６
-108		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北40m都道、
南東4m、
二方路
近商
高度地区最高35m
特別用途地区
(100,400)
e ＡＢＲ（公
）０６
-408		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東10m区道、
南東4m、角地
商業

(97,486)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,666,943  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
4,126,276 		 100
[  85.9]
4,803,581 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,800,000 
b (　           ) 
3,878,976  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,189,294 		 100
[  88.3]
4,744,387 
4,740,000 
c (　           ) 
4,967,516  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,137,831 		 100
[ 105.5]
4,869,982 
4,870,000 
d (　           ) 
6,037,205  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
6,703,852 		 100
[ 134.7]
4,976,876 
4,980,000 
e (　           ) 
6,486,244  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,442,163 		 100
[ 131.0]
4,917,682 
4,920,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,860,000 円／㎡]  



港 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

88,323,071 
26,302,007 
62,021,064 
24,852,300 
37,168,764 		 （　0.9456）
35,146,783 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,211,958,034 円　　　　（　  4,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 209.34 Ｓ6 1,175.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区35m
 100 ％   400 ％   400 ％   287 ㎡     17.4 m x   15.9 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～６階事務所（フロア貸）を想定 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.10 
80.7 
161.45 
8,500 
1,372,325 		 12.0  16,467,900 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
195.03 
87.0 
169.74 
6,500 
1,103,310 		 12.0  13,239,720 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
195.03 
84.2 
164.25 
6,350 
1,042,988 		 8.0  8,343,904 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,175.25 
84.1 
988.19 

6,647,587 		 63,083,236 
0 
⑨年額支払賃料      6,647,587 円　×　12ヶ月　＝　      79,771,044 円 
⑩a共益費（管理費）           1,060 円／㎡　×　     988.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,569,777 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        92,340,821 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,617,041 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 87,723,780 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        63,083,236 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         599,291 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      88,323,071 円　　　　（　       307,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-202		 6,187  
(   5,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,646 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,392 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,350 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-205		 6,042  
(   6,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
6,376 
c ＴＭＲ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 5,901  
(   5,598) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
6,678 
港 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,329,000 円  　　　　    443,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 12,004,307 円  　　　       92,340,821　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,317,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,765,500 円  　　　　    443,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       443,000 円  　　　　    443,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       443,000 円  　　　　    443,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,302,007 円　（　　　　　　        91,645 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 443,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 359,000 円／㎡　×　   1,175.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,852,300 円  
（　　　　　        86,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 88,323,071 円      
②総費用 26,302,007 円      
③純収益　①－② 62,021,064 円      
④建物等に帰属する純収益 24,852,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,168,764 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,146,783 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      122,463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,211,958,034 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山三丁目３番５
 0104000004120-0000
2 　港区南青山三丁目３番６
 0104000004121-0000
3 　港区南青山三丁目３番７
 0104000004122-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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49 　
50 　
備考