別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-14 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 560,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金台２丁目２１番５外
｢白金台２－２６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区40m


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南東35m国道 水道、ガス、下水 高輪台近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 高輪台駅近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区40m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近の幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ熟成した商業地域である。当面は現
在の状況を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区内における幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はマンション
開発業者、不動産業者及び機関投資家等である。マンション用地としての需要も根強い地域で、地価は引き続き上昇基
調にある。また、賃貸市場も売買市場と同様に居住用物件の需要も高い。取引の価格帯（総額）は、取引される画地規
模が様々であるため幅があるが、複合不動産で概ね５億円～１０億円程度の取引が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する幹線道路・準幹線道路沿いの高度商業地から取引事例を選択しており、取引市場の
実態を反映し、類似性及び規範性が高く説得力がある。一方、投資用物件として取得する需要者層を考慮すると、収益
性に着目した収益価格も重視すべき価格である。従って、本件においては比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,370,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[138.3]		 [100.0]
100		 2,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

幹線道路沿いの商業地域であり、老朽化や旧
式化した建物の建替えなども進んでおり、今
後はさらに高度利用が進展するものと予測さ
れる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.5
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-12		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12.5m区
道、中間画地
近商
高度地区35m
(100,400)
b ＨＴＲ（公
）０６
-118		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東46m都道、
中間画地
準工

(70,400)
c ＹＡＳ（公
）０６
-202		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m区道、
南西15m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,700)
d ＯＺＷ（公
）０６
-6		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e ＮＳＫ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
北13m、
二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,701,690  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,823,846 		 100
[ 125.6]
3,044,463 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,040,000 
b (　           ) 
3,046,790  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,293,580 		 100
[ 111.6]
2,951,237 
2,950,000 
c (　           ) 
3,453,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
3,777,305 		 100
[ 133.2]
2,835,815 
2,840,000 
d (　           ) 
2,646,681  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,728,728 		 100
[  94.3]
2,893,667 
2,890,000 
e (　           ) 
2,927,307  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,015,496 		 100
[ 104.2]
2,893,950 
2,890,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,920,000 円／㎡]  



港 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,232,315 
15,215,777 
41,016,538 
23,003,100 
18,013,438 		 （　0.9121）
16,430,057 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    497,880,515 円　　　　（　  2,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 117.74 ＲＣ13 1,177.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区40m
 100 ％   500 ％   500 ％   212 ㎡     10.6 m x   22.6 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（コンパクトタイプ約２６～３１㎡程度、上層階一部は約５３～５４㎡）を想定。 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 高層店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
117.74 
35.8 
42.14 
7,800 
328,692 		 6.0  1,972,152 
1.0  328,692 

 2～11		 共同住宅
91.00 
93.2 
84.82 
4,400 
373,208 		 2.0  746,416 
1.0  373,208 

12～12		 共同住宅
91.00 
93.8 
85.32 
4,400 
375,408 		 2.0  750,816 
1.0  375,408 

13～13		 共同住宅
58.26 
91.1 
53.08 
4,400 
233,552 		 2.0  467,104 
1.0  233,552 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,177.00 
87.4 
1,028.74 

4,669,732 		 10,654,232 
4,669,732 
⑨年額支払賃料      4,669,732 円　×　12ヶ月　＝　      56,036,784 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,028.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,851,732 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗兼共同住宅の共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,888,516 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,894,426 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,994,090 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,654,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,215 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,669,732 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,137,010 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,232,315 円　　　　（　       265,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-101		 4,314  
(   4,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,403 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-102		 4,444  
(   4,348) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,536 
c ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-103		 4,063  
(   4,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,409 
港 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,257,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,683,277 円  　　　       57,888,516　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      876,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,561,500 円  　　　　    419,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,215,777 円　（　　　　　　        71,773 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9121    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 419,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 346,000 円／㎡　×　   1,177.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,003,100 円  
（　　　　　       108,505 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,232,315 円      
②総費用 15,215,777 円      
③純収益　①－② 41,016,538 円      
④建物等に帰属する純収益 23,003,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,013,438 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,430,057 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       77,500 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    497,880,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金台二丁目２１番５
 0104000087242-0000
2 　港区白金台二丁目２１番６
 0104000087243-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-14 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 558,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金台２丁目２１番５外
｢白金台２－２６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区40m


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南東35m国道 水道、ガス、下水 高輪台近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 高輪台駅近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区40m
⑤地域要因の将
　来予測		 東京都は高輪台交差点を挟み白金台方面及び港南方面にかけて環状４号線の整備事業に着手している。この道路
が開通すると高輪台駅周辺の活性化が期待されるが、当面は現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に高輪・白金地区を中心とする商業地域である。対象標準地は駅近接の良好な場所に位置し、店舗及び
共同住宅の開発需要も見られる。主たる需要者は中堅規模の不動産業者、事業法人、個人富裕層等である。新型コロナ
ウイルス感染拡大で飲食店舗を中心に賃料負担が重くなっているが、不動産投資需要は堅調である。需要の中心となる
土地取引価格帯は対象標準地の規模で約５～６億円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。収益価格
は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。賃貸目的の開発が中心であるため収益価格が説得
力を有するが、自己使用目的も多いため希少性に着目した比準価格も考慮されることが少なくない。以上を勘案のうえ
比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-44                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,370,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[140.1]		 [100.0]
100		 2,610,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


高輪台駅に近接する商業地域に位置する。交
通利便性が良好で、店舗や共同住宅について
は安定したテナント需要がある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-7		 港区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西10.7m区
道、中間画地
近商
高度地区最高35m
(100,400)
b ＨＴＲ（公
）０６
-5		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西10m区道、
中間画地
近商

(100,400)
c ＫＢＴ（公
）０６
-122		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10.9m区
道、中間画地
１住居
高度3種最高24m
(70,300)
d ＳＴＳ（公
）０６
-401		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
南東8m、
北東8m、
北西4m、
四方路
商業

(100,700)
e ＳＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.9m区道、
南4m、二方路
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    728,925) 
2,429,750  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
2,700,859 		 100
[ 100.7]
2,682,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,680,000 
b (　           ) 
2,313,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,417,922 		 100
[  89.3]
2,707,639 
2,710,000 
c (　           ) 
2,087,920  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,178,607 		 100
[  80.2]
2,716,468 
2,720,000 
d (　           ) 
3,686,464  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,636,194 		 100
[ 129.3]
2,812,215 
2,810,000 
e (　           ) 
3,164,490  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,344,432 		 100
[ 126.8]
2,637,565 
2,640,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,720,000 円／㎡]  



港 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,758,200 
15,018,413 
41,739,787 
25,401,600 
16,338,187 		 （　0.9121）
14,902,060 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    451,577,576 円　　　　（　  2,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 117.74 ＲＣ13 1,177.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区40m
 100 ％   500 ％   500 ％   212 ㎡     10.6 m x   22.6 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（１Ｒ又は１Ｋの約２６～３１㎡が中心で上層階の一部は約５３～５４㎡）を想定 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 同種の建物用途として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
117.74 
35.8 
42.14 
8,000 
337,120 		 10.0  3,371,200 
0.0  0 

 2～11		 共同住宅
91.00 
93.2 
84.82 
4,450 
377,449 		 2.0  754,898 
1.0  377,449 

12～  		 共同住宅
91.00 
93.8 
85.32 
4,600 
392,472 		 2.0  784,944 
1.0  392,472 

13～  		 共同住宅
58.26 
91.1 
53.08 
4,650 
246,822 		 2.0  493,644 
1.0  246,822 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,177.00 
87.4 
1,028.74 

4,750,904 		 12,198,768 
4,413,784 
⑨年額支払賃料      4,750,904 円　×　12ヶ月　＝　      57,010,848 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,028.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,481,386 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗兼共同住宅の共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,492,234 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,924,612 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,567,622 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,198,768 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         115,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,413,784 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,074,690 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,758,200 円　　　　（　       267,727 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-219		 4,945  
(   4,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,945 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,552 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,450 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-220		 4,490  
(   4,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,490 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-221		 4,068  
(   3,980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,068 
港 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,323,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,188,913 円  　　　       58,492,234　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      876,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,748,500 円  　　　　    441,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,018,413 円　（　　　　　　        70,842 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9121    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 441,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 364,000 円／㎡　×　   1,177.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 45 ％　＋　0.0531 ×  25 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,401,600 円  
（　　　　　       119,819 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,758,200 円      
②総費用 15,018,413 円      
③純収益　①－② 41,739,787 円      
④建物等に帰属する純収益 25,401,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,338,187 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,902,060 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       70,293 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    451,577,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金台二丁目２１番５
 0104000087242-0000
2 　港区白金台二丁目２１番６
 0104000087243-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考