別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 1,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,870,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝大門２丁目２０１番１外
｢芝大門２－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北11m区道、東側道 水道、ガス、下水 大門

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 大門駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼事務所地として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内の幹線道路背後に位置する事務所ビル等を中心とした商業地域である。主たる需要者は不動産会社
、機関投資家等と判断される。不動産投資需要は依然として高い状況が継続しているが、港区内のオフィス需要はやや
弱含んでいるものの、都心の不動産に対する投資需要は堅調なため近隣地域における地価は緩やかな上昇基調にて推移
しているものと判断される。中心となる価格帯は１０～１５憶円程度の価格帯にあるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の
建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件
においては両試算価格を関連付け、さらに周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 5-23                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,560,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


幹線道路背後に位置する商業地域である。浜
松町駅周辺は再開発事業による街の機能更新
が進んでおり、テナント需要も底堅い。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％ +4.7 ％
３　試算価格算定内訳 港 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ＭＳＫ（公
）０６
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.1m区道、
西4.6m、角地
商業

(100,500)
c ＩＲＳ（公
）０６
-2		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＹＡＳ（公
）０６
-119		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
南東8m、角地
商業

(100,700)
e ＩＲＳ（公
）０６
-114		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,639,020  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,953,063 		 100
[ 111.1]
2,658,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,710,000 
b (　           ) 
2,066,175  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,208,601 		 100
[  87.3]
2,529,898 
2,580,000 
c (　           ) 
3,826,932  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,983,836 		 100
[ 130.7]
3,048,077 
3,110,000 
d (　           ) 
3,673,210  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
3,609,299 		 100
[ 136.1]
2,651,946 
2,700,000 
e (　           ) 
3,766,182  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,954,491 		 100
[ 136.1]
2,905,578 
2,960,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,870,000 円／㎡]  



港 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,623,554 
38,741,522 
81,882,032 
49,880,600 
32,001,432 		 （　0.9436）
30,196,551 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    974,082,290 円　　　　（　  2,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼駐車場 250.90 Ｓ10F1B 2,628.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   400 ㎡     22.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗付事務所ビルが標準的である。店舗はフロア貸し、事務所は部分貸し、駐車場は４台を想定した。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同類型・同規模の賃貸用建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
235.80 
44.3 
104.40 
3,500 
365,400 		 10.0  3,654,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
229.70 
34.3 
78.80 
4,400 
346,720 		 10.0  3,467,200 
0.0  0 

 2～10		 事務所
237.00 
87.4 
207.10 
4,200 
869,820 		 8.0  6,958,560 
0.0  0 
塔屋
 1～ 1		 搭屋
29.90 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,628.40 
77.9 
2,047.10 

8,540,500 		 69,748,240 
0 
⑨年額支払賃料      8,540,500 円　×　12ヶ月　＝　     102,486,000 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,047.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,108,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       124,594,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,313,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 119,960,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        69,748,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         662,608 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,623,554 円　　　　（　       301,559 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-207		 4,198  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,198 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,228 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-205		 4,275  
(   4,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,275 
c ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 4,277  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,277 
港 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,607,000 円  　　　　    869,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 20,835,322 円  　　　      126,274,680　×　　　　  16.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,174,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,386,500 円  　　　　    869,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       869,000 円  　　　　    869,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       869,000 円  　　　　    869,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,741,522 円　（　　　　　　        96,854 円／㎡）　　（経費率　　  32.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 869,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   2,628.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,880,600 円  
（　　　　　       124,702 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,623,554 円      
②総費用 38,741,522 円      
③純収益　①－② 81,882,032 円      
④建物等に帰属する純収益 49,880,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,001,432 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,196,551 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       75,491 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    974,082,290 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝大門二丁目２０１番１
 0104000077074-0000
2 　港区芝大門二丁目２０１番２
 0104000077075-0000
3 　港区芝大門二丁目２０１番３
 0104000077076-0000
4 　港区芝大門二丁目２０１番６
 0104000077079-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 1,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,870,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区芝大門２丁目２０１番１外
｢芝大門２－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北11m区道、東側道 水道、ガス、下水 大門

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 大門駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 浜松町駅周辺では再開発による超高層ビル群の形成により商業ポテンシャルの向上が続いているが、近隣地域が
中小ビルの多い裏通り沿いにあってその恩恵を直接的に受け難いため、暫くは現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として港区内において中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は転売・賃貸・開
発目的の不動産会社、機関投資家等だが、自社所有目的の事業法人も考えられる。オフィス賃貸市況の回復が遅れてい
るものの、不動産需要が依然として旺盛である一方で供給が限られているため高値の取引が多く、地価上昇が続いてい
る。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で１０億円台前半、土地建物の総額で２０億円台前半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性に優れた取引事例から求められた価格で、取引市場の実勢水準が的確に把握できた。収益価格は標準
地の規模、容積率、賃料水準等を前提として収益力を測定した価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標で
ある。ここで両価格の試算過程を再吟味したところ信頼性は同等であった。以上を踏まえ、両価格の価格形成に及ぼす
影響力は共に大きいものと判断して関連付け、単価と総額の関係にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 5-23                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,560,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内のオフィス賃貸市場は軟調が続く。大型
プロジェクトが多く、将来の期待が旺盛な不
動産投資を更に後押ししている。一方で供給
は限定的である。

浜松町駅周辺では複数の大型プロジェクトが
進行し、波及期待がある一方で、裏通りに面
した中小ビルの店舗商況、オフィス市況は停
滞感が拭えない。

個別的要因に変動はない。角地以外は近隣地
域では平均的な画地。側道はメインの接面道
路に比べて狭いため、角地による市場競争力
はやや良好程度。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％ +4.7 ％
３　試算価格算定内訳 港 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０６
-13		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ＹＡＳ（公
）０６
-1		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
東4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c ＹＡＳ（公
）０６
-109		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,320)
d ＹＡＳ（公
）０６
-119		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
南東8m、角地
商業

(100,700)
e ＷＴＮ（公
）０６
-102		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東35.9m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,850,972  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,626,915 		 100
[ 100.0]
3,626,915 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,700,000 
b (　           ) 
2,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
2,138,776 		 100
[ 100.0]
2,138,776 
2,180,000 
c (　           ) 
2,416,118  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,510,347 		 100
[  84.7]
2,963,810 
3,020,000 
d (　           ) 
3,673,210  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
3,609,299 		 100
[ 129.9]
2,778,521 
2,830,000 
e (　           ) 
3,970,432  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,299,978 		 100
[ 153.1]
2,808,607 
2,860,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,900,000 円／㎡]  



港 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,413,326 
42,443,865 
88,969,461 
56,539,000 
32,430,461 		 （　0.9436）
30,601,383 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    987,141,387 円　　　　（　  2,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼駐車場 250.90 Ｓ10F1B 2,628.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   400 ㎡     22.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地上１階は店舗・フロア貸し、２～１０階は事務所・フロア貸し、地下１階～地上１階に機械（２段）式駐車場を設ける ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
235.80 
44.3 
104.40 
4,300 
448,920 		 10.0  4,489,200 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
229.70 
34.3 
78.80 
5,600 
441,280 		 10.0  4,412,800 
0.0  0 

 2～10		 事務所
237.00 
87.4 
207.10 
4,600 
952,660 		 8.0  7,621,280 
0.0  0 
塔屋
  ～  
29.90 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,628.40 
77.9 
2,047.10 

9,464,140 		 77,493,520 
0 
⑨年額支払賃料      9,464,140 円　×　12ヶ月　＝　     113,569,680 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   2,047.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,305,202 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       135,874,882 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,877,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 130,677,138 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        77,493,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         736,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,413,326 円　　　　（　       328,533 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-210		 4,676  
(   4,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,196 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-211		 4,112  
(   3,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,286 
c ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-212		 5,194  
(   5,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
5,413 
港 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,955,000 円  　　　　    985,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 22,971,665 円  　　　      137,554,882　×　　　　  16.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,174,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,372,500 円  　　　　    985,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       985,000 円  　　　　    985,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       985,000 円  　　　　    985,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,443,865 円　（　　　　　　       106,110 円／㎡）　　（経費率　　  32.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 985,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 357,000 円／㎡　×　   2,628.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,539,000 円  
（　　　　　       141,348 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,413,326 円      
②総費用 42,443,865 円      
③純収益　①－② 88,969,461 円      
④建物等に帰属する純収益 56,539,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,430,461 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,601,383 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,503 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    987,141,387 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区芝大門二丁目２０１番１
 0104000077074-0000
2 　港区芝大門二丁目２０１番２
 0104000077075-0000
3 　港区芝大門二丁目２０１番３
 0104000077076-0000
4 　港区芝大門二丁目２０１番６
 0104000077079-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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30 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考