別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-8 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 5,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 10,380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山３丁目３８５番外
｢南青山３－１７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 383  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(80,300)
台形
1:1		 店舗

Ｓ2F1B		 中層店舗ビル等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 南西14.5m都道、南東側道 水道、ガス、下水 表参道

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ都道 交通

施設		 表参道駅南東方

100m		 法令

規制		 ２住居
(70,300)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は高級ブランドショップ等が建ち並ぶ高度商業地としてその地位を確立しており、今後も高い繁華性を
維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷・原宿・銀座等の高度商業地域。みゆき通りは情報発信拠点と位置づける高級ブランドの出店等が多
く、マスコミにも取り上げられる機会が多い。売買が公表されることが少ないため取引当事者の把握は難しいが、主た
る需要者は豊富な資金力を有するＲＥＩＴ等国内外の不動産ファンド、大手不動産会社等と考えられる。土地のみの取
引は殆ど確認できないものの、３００㎡～５００㎡程度の土地で５０億円前後の取引になると見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する高度商業地の取引事例を適切に選択して試算した。収益価格は最有効使用の店舗兼
事務所を想定して試算した。主たる需要者はＲＥＩＴ等国内外の不動産ファンド、大手不動産会社等であり、かかる需
要者は収益性も考慮するが、稀少性の非常に高い不動産は市場性も十分加味される。以上より、両試算価格とも十分精
度を有すると判断して両価格を関連付け、類似する標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-32                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  9,540,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.3]		 [103.0]
100		 13,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


表参道駅に近接する日本を代表する繁華な高
度商業地の一つ。買物客はコロナ禍前の水準
にほぼ戻り、テナント需要も堅調である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-406		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9.8m区道
、南西3.5m、
角地
商業
高度3種最高30m
地区計画等
(100,425)
b ６１公０６

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東21.8m都
道、
北西3.6m、
二方路
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
c ６８公０６

-8		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
d ５８公０６

-2		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5.8m区道、
西3.9m、
東5.9m、
三方路
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,354)
e ＴＫ１－公
６取１３
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,684)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,360,905  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
17,462,036 		 100
[ 102.2]
17,086,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
17,600,000 
b (　           ) 
14,313,299  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,129,157 		 100
[ 114.2]
13,247,948 
13,600,000 
c (　           ) 
10,311,259  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,847,444 		 100
[  89.5]
12,120,049 
12,500,000 
d (　           ) 
11,657,426  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
12,580,208 		 100
[  97.4]
12,916,025 
13,300,000 
e (　           ) 
13,844,916  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
14,009,410 		 100
[ 103.5]
13,535,662 
13,900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +32.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,200,000 円／㎡]  



港 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

236,036,900 
54,372,538 
181,664,362 
36,430,200 
145,234,162 		 （　0.9476）
137,623,892 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  5,097,181,185 円　　　　（　 13,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 306.24 Ｓ3F1B 1,164.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高24m
 80 ％   300 ％   300 ％   383 ㎡     19.2 m x   19.3 m  前面道路：都道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階は店舗（一括貸し）、３階は事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
306.24 
84.0 
257.24 
24,200 
6,225,208 		 10.0  62,252,080 
0.0  0 
一括
 1～ 2		 店舗
612.48 
84.0 
514.48 
24,200 
12,450,416 		 10.0  124,504,160 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
227.04 
75.0 
170.28 
6,000 
1,021,680 		 5.0  5,108,400 
0.0  0 
塔屋
  ～  
18.55 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,164.31 
80.9 
942.00 

19,697,304 		 191,864,640 
0 
⑨年額支払賃料     19,697,304 円　×　12ヶ月　＝　     236,367,648 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     942.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,173,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保するため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       246,541,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    12,327,062 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 234,214,186 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       191,864,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,822,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     236,036,900 円　　　　（　       616,284 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-202		 21,975  
(  21,172) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
21,975 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   24,402 円/㎡

　月額支払賃料
（　   24,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 25,178  
(  24,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
25,178 
c ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-203		 26,216  
(  25,259) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
26,216 
港 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,998,000 円  　　　　    666,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 31,310,738 円  　　　      246,541,248　×　　　　  12.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,070,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,661,000 円  　　　　    666,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       666,000 円  　　　　    666,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       666,000 円  　　　　    666,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      54,372,538 円　（　　　　　　       141,965 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 666,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 545,000 円／㎡　×　   1,164.31 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,430,200 円  
（　　　　　        95,118 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 236,036,900 円      
②総費用 54,372,538 円      
③純収益　①－② 181,664,362 円      
④建物等に帰属する純収益 36,430,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 145,234,162 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 137,623,892 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      359,331 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,097,181,185 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山三丁目３８５番
 0104000004733-0000
2 　港区南青山三丁目３８９番２
 0104000004750-0000
3 　港区南青山三丁目４０５番
 0104000004763-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
港 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-8 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 5,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 10,380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山３丁目３８５番外
｢南青山３－１７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 383  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(80,300)
台形
1:1		 店舗

Ｓ2F1B		 中層店舗ビル等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 南西14.5m都道、南東側道 水道、ガス、下水 表参道

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ都道 交通

施設		 表参道駅南東方

100m		 法令

規制		 ２住居
(70,300)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は国内有数の商業地域内に所在し、高級ブランドショップ等が建ち並ぶ繁華性の高い地域であり、今後
も引き続き高度商業地域としての性格を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及びその周辺区にあって、中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域の存する圏域である
。主要な需要者層としては、Ｊ－ＲＥＩＴ、不動産私募ファンド、大手不動産会社等が想定される。高級ブランド店舗
等も出店する国内有数の商業地域であり、稀少性も認められるため底堅い需要が見込まれる。また、最近ではインバウ
ンド旅行客の回復傾向も明確になっている。土地価格は総額で数十億円の高額取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、店舗兼事務所等の開発素地としての需要が見込まれる。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基
礎として試算されており、高い説得力を有する。収益価格は、現行の行政規制等に適合する建物を想定した不動産賃貸
事業の収益性を直接的に反映して、典型的な需要者が重視する点で高い説得力を有する。そこで、比準価格と収益価格
とを関連付けて、類似する標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-32                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  9,540,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.6]		 [103.0]
100		 13,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移
している。

「表参道」駅からのアクセスに優れた繁華性
の高い高度商業地域であり、インバウンド旅
行客の回復もあって、収益性は改善傾向にあ
る。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-4		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16.4m都
道、
南西6.9m、
角地
２中専
高度3種最高24m
特別用途地区
(80,300)
b ＨＴＲ（公
）０６
-2		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
北西4m、角地
２中専
高度3種最高24m
(80,160)
c ＨＴＲ（公
）０６
-401		 渋谷区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東21.9m都
道、
北東5.4m、
北西3.1m、
三方路
商業
高度地区最高60m
特別用途地区
(92,541)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,830,553  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
12,120,518 		 100
[  89.7]
13,512,283 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
13,900,000 
b (　           ) 
10,242,034  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
10,663,765 		 100
[  77.5]
13,759,697 
14,200,000 
c (　 16,295,842) 
18,106,491  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
18,920,266 		 100
[ 131.3]
14,409,951 
14,800,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,300,000 円／㎡]  



港 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

231,608,699 
53,041,329 
178,567,370 
33,421,700 
145,145,670 		 （　0.9476）
137,540,037 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  5,094,075,444 円　　　　（　 13,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 306.24 Ｓ3F1B 1,164.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高24m
 80 ％   300 ％   300 ％   383 ㎡     19.2 m x   19.3 m  前面道路：都道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階は店舗（一括貸し）、３階は事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
306.24 
84.0 
257.24 
23,800 
6,122,312 		 10.0  61,223,120 
0.0  0 
一括
 1～ 2		 店舗
612.48 
84.0 
514.48 
23,800 
12,244,624 		 10.0  122,446,240 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
227.04 
75.0 
170.28 
5,500 
936,540 		 6.0  5,619,240 
0.0  0 
塔屋
  ～  
18.55 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,164.31 
80.9 
942.00 

19,303,476 		 189,288,600 
0 
⑨年額支払賃料     19,303,476 円　×　12ヶ月　＝　     231,641,712 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     942.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,264,032 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似用途の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       241,905,744 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    12,095,287 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 229,810,457 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       189,288,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,798,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     231,608,699 円　　　　（　       604,722 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-238		 24,360  
(  24,199) 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
23,650 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   23,998 円/㎡

　月額支払賃料
（　   23,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-239		 38,489  
(  38,108) 		 100
[100.0]		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[170.0]		 100
[100.0]
25,121 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-240		 11,369  
(  11,049) 		 100
[100.0]		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 45.0]		 100
[100.0]
24,706 
港 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,833,000 円  　　　　    611,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 30,722,029 円  　　　      241,905,744　×　　　　  12.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,070,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,193,500 円  　　　　    611,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       611,000 円  　　　　    611,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       611,000 円  　　　　    611,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      53,041,329 円　（　　　　　　       138,489 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 611,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 500,000 円／㎡　×　   1,164.31 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,421,700 円  
（　　　　　        87,263 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 231,608,699 円      
②総費用 53,041,329 円      
③純収益　①－② 178,567,370 円      
④建物等に帰属する純収益 33,421,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 145,145,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 137,540,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      359,112 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,094,075,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山三丁目３８５番
 0104000004733-0000
2 　港区南青山三丁目３８９番２
 0104000004750-0000
3 　港区南青山三丁目４０５番
 0104000004763-0000
4 　
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50 　
備考