別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-4 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 3,110,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪３丁目４６６番１５
｢高輪３－２５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 537  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
住宅付置義務

(100,600)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が多い商業地
域		 西33m国道 水道、ガス、下水 品川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 将来的に品川駅の整備や周辺
再開発の波及により集客力や
拠点性向上が期待される地域		 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 品川駅北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
住宅付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の周辺では、品川駅でリニア中央新幹線の開業に向けたターミナル化工事、四方で市街地再開発事業が
進捗しており、将来的にはその影響が近隣地域に波及し、商業ポテンシャルが高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区において主として高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は大手不動産
会社、機関投資家、ファンド等が中心である。オフィス賃貸市況の回復が遅れているが、不動産投資が依然堅調であり
、品川駅の拠点性の向上や駅周辺における複数の市街地再開発事業に対する期待も大きく、不動産価格の上昇が続いて
いる。取引価格帯は標準地規模の土地で３０～４０億円、土地建物の総額で４５～５５億円程度が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性に優れた取引事例との比較により求められた価格で、市場の実勢水準が的確に把握できた。収益価格
は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標で
ある。ここで両価格の試算過程を再吟味したところ信頼性が同等に高かった。以上により、価格形成に与える影響力が
共に大きいものと判断して両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,110,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.2]		 [100.0]
100		 5,830,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地では人流が戻る一方で、オフィ
ス市況は回復が遅れている。引き続き堅調な
投資が地価上昇を牽引している。金融緩和は
出口を探る動き。

品川駅の拠点性の向上、周囲の再開発波及へ
の期待が高まる。一方で、建替えのためにホ
テル、店舗等の閉鎖が相次ぎ、一時的に集客
力が衰えている。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-202		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m区道、
南西15m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,700)
b ＨＴＲ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16.2m区
道、
南東5.3m、
北東5.3m、
三方路
商業
特別用途地区
高度地区
(98,576)
c ＫＢＴ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
d ＦＪＮ（公
）０６
-3		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ＹＡＳ（公
）０６
-404		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西16m区道、
南東48m、
角地
商業
地区計画等
(100,840)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,453,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
3,777,305 		 100
[  64.5]
5,856,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,860,000 
b (　           ) 
8,325,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
8,325,988 		 100
[ 133.5]
6,236,695 
6,240,000 
c (　  9,942,051) 
10,941,732  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
11,864,941 		 100
[ 187.7]
6,321,226 
6,320,000 
d (　           ) 
5,983,020  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,282,171 		 100
[ 107.5]
5,843,880 
5,840,000 
e (　           ) 
11,271,097  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
11,468,068 		 100
[ 182.4]
6,287,318 
6,290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +85.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,270,000 円／㎡]  



港 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

213,755,393 
63,007,741 
150,747,652 
70,563,000 
80,184,652 		 （　0.9476）
75,982,976 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,814,184,296 円　　　　（　  5,240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 395.90 Ｓ9F1B 3,607.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
住宅付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   537 ㎡     20.6 m x   26.3 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１駐車場・機械式、１Ｆ店舗・フロア貸し、２～８Ｆ事務所・フロア貸し、９Ｆ共同住宅・専有面積５５㎡・２ＬＤＫ程度を想定 ⑦有効率　  73.1 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
234.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
344.50 
22.2 
76.50 
8,200 
627,300 		 12.0  7,527,600 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
384.90 
84.6 
325.80 
6,200 
2,019,960 		 8.0  16,159,680 
0.0  0 

 9～ 9		 共同住宅
333.80 
83.6 
279.00 
4,500 
1,255,500 		 2.0  2,511,000 
1.0  1,255,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,607.50 
73.1 
2,636.10 

16,022,520 		 123,156,360 
1,255,500 
⑨年額支払賃料     16,022,520 円　×　12ヶ月　＝　     192,270,240 円 
⑩a共益費（管理費）             834 円／㎡　×　   2,636.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      26,382,089 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       218,652,329 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,172,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 212,279,713 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       123,156,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,169,985 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,255,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         305,695 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     213,755,393 円　　　　（　       398,055 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-203		 5,584  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
6,187 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,241 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 6,730  
(   6,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
6,938 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-113		 6,232  
(   6,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
6,256 
港 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,870,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 27,931,541 円  　　　      223,452,329　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,661,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,965,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      63,007,741 円　（　　　　　　       117,333 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   3,607.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,563,000 円  
（　　　　　       131,402 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 213,755,393 円      
②総費用 63,007,741 円      
③純収益　①－② 150,747,652 円      
④建物等に帰属する純収益 70,563,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 80,184,652 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 75,982,976 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      141,495 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,814,184,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪三丁目４６６番１５
 0104000114681-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-4 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 3,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪３丁目４６６番１５
｢高輪３－２５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 537  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
住宅附置義務

(100,600)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が多い商業地
域		 西33m国道 水道、ガス、下水 品川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 現在進行中の駅及び駅周辺の
再開発により商業ポテンシャ
ルの向上が期待される地域		 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 品川駅北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
住宅附置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 リニア中央新幹線の開業に合わせた品川駅西口駅前広場の整備や品川駅西口地区の開発、隣の高輪ゲートウェイ
駅周辺開発の進展により、国際的なビジネス拠点として今後更に発展していくことが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域は品川駅高輪口駅前の幹線道路沿い商業地域で、同一需給圏は主として都心３区のＪＲ線主要駅前に位置する
高度商業地域である。需要者の中心は潤沢な資金力を有する大手不動産会社または不動産投資法人等が想定され、需要
の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で総額２５億円～４０億円程度。リニア新幹線開通事業のほか、品川駅西
口地区再開発等による都市機能の飛躍的向上が期待される地域であり、地価は上昇傾向を強めている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗兼事務所等が建ち並ぶ高度商業地域で、基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあ
るが、収益価格は想定事項が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変動する。一方、本件比準価格は取
引当事者の属性や用途、利用目的等の類似した規範性の高い取引事例に基づく信頼性の高い価格であることから、本件
では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,110,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.2]		 [100.0]
100		 5,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


ターミナル駅前幹線道路沿いの商業地域で、
駅前広場整備や周辺再開発の進捗により、地
価は上昇傾向を強めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-106		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西6.3m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,252)
b ＦＪＮ（公
）０６
-3		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＹＡＳ（公
）０６
-110		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西17m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d ＹＡＳ（公
）０６
-205		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5m区道、
中間画地
商業

(100,400)
e ＫＭＭ（公
）０６
-405		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m都道、
北西5m、
北東4m、
三方路
１住居
高度地区35m
(80,361)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,595,789  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,871,536 		 100
[  79.5]
6,127,718 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,130,000 
b (　           ) 
5,983,020  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,282,171 		 100
[ 105.6]
5,949,026 
5,950,000 
c (　           ) 
5,628,254  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,920,923 		 100
[  96.0]
6,167,628 
6,170,000 
d (　           ) 
4,920,267  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,989,151 		 100
[  73.4]
6,797,208 
6,800,000 
e (　           ) 
4,967,516  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,137,831 		 100
[  80.0]
6,422,289 
6,420,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,290,000 円／㎡]  



港 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

201,623,563 
59,683,430 
141,940,133 
66,187,000 
75,753,133 		 （　0.9476）
71,783,669 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,658,654,407 円　　　　（　  4,950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 395.90 Ｓ9F1B 3,607.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
住宅附置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   537 ㎡     20.6 m x   26.3 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階が機械式駐車場、１階が店舗、２～８階が事務所、９階が共同住宅５戸（２ＬＤＫ、平均専有面積約５５．８㎡） ⑦有効率　  73.1 ％
の理由		 同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
234.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
344.50 
22.2 
76.50 
8,500 
650,250 		 12.0  7,803,000 
1.0  650,250 

 2～ 8		 事務所
384.90 
84.6 
325.80 
5,989 
1,951,216 		 8.0  15,609,728 
0.0  0 

 9～ 9		 共同住宅
333.80 
83.6 
279.00 
4,500 
1,255,500 		 2.0  2,511,000 
1.0  1,255,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,607.50 
73.1 
2,636.10 

15,564,262 		 119,582,096 
1,905,750 
⑨年額支払賃料     15,564,262 円　×　12ヶ月　＝　     186,771,144 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   2,636.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      18,979,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       205,751,064 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,527,553 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 200,023,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       119,582,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,136,030 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,905,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         464,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     201,623,563 円　　　　（　       375,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-203		 5,584  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
5,966 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,029 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,989 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 6,730  
(   6,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,118 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-128		 5,463  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
6,121 
港 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,630,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 25,687,230 円  　　　      210,551,064　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,661,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,285,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      59,683,430 円　（　　　　　　       111,142 円／㎡）　　（経費率　　  29.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   3,607.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0547     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 66,187,000 円  
（　　　　　       123,253 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 201,623,563 円      
②総費用 59,683,430 円      
③純収益　①－② 141,940,133 円      
④建物等に帰属する純収益 66,187,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 75,753,133 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 71,783,669 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      133,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,658,654,407 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,950,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪三丁目４６６番１５
 0104000114681-0000
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備考