別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 1,360,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 7,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区六本木４丁目１４番４
｢六本木４－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 南東40m都道 水道、ガス、下水 六本木近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 六本木駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 六本木交差点付近の視認性のある繁華性の高い商業地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今
後とも現状の利用状態を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に六本木駅周辺の飲食業用途を中心に店舗・事務所が集積する高度商業地域が中心である。需要者は不
動産会社、不動産投資法人、不動産ファンド等が中心となる。テナント需要は回復傾向にある。土地取引は少なく、複
合不動産の供給も少ない。市場の中心的な価格帯は立地・規模等により開きがあり、土地単価で概ね１㎡当たり１００
０～１１００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は十全に比較検討され、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸収入から得られる不
動産の収益性に着目した理論的な価格であり、投資対象として収益性も重視される。視認性の高い好立地の稀少性のあ
る物件は賃貸含め需要も底堅い。以上を踏まえて、実証的な比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,300,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[137.5]		 [100.0]
100		 10,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動
産の投資環境には不透明感が残るが、賃貸市
場は堅調であり、取引需要は底堅い。


六本木交差点付近は従来から繁華性の高い商
業地域であり、飲食店等が多く、賃貸需要は
回復の途上にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０６
-9		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m都道、
南西6.1m、
角地
商業

(100,500)
b ＳＳＫ（公
）０６
-7		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18.3m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ＭＳＫ（公
）０６
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
d ＨＴＲ（公
）０６
-116		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東14.8m都
道、中間画地
商業

(100,600)
e ＡＢＲ（公
）０６
-404		 港区

 借地
権

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m国道、
中間画地
商業
高度地区60m
(78,535)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,972,467  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
7,640,281 		 100
[  70.7]
10,806,621 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,800,000 
b (　           ) 
9,350,421  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,808,592 		 100
[  91.6]
10,708,070 
10,700,000 
c (　           ) 
12,479,183  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.8]
10,826,311 		 100
[ 100.2]
10,804,702 
10,800,000 
d (　           ) 
11,911,715  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,805,094 		 100
[ 110.3]
11,609,333 
11,600,000 
e (　  9,024,880) 
9,024,880  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
9,863,556 		 100
[  88.4]
11,157,869 
11,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,000,000 円／㎡]  



港 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

81,941,087 
23,440,258 
58,500,829 
24,265,200 
34,235,629 		 （　0.9344）
31,989,772 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,184,806,370 円　　　　（　  8,980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 108.36 Ｓ9F1B 969.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   132 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２Ｆは店舗、３～９Ｆは事務所 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
108.36 
85.5 
92.70 
7,900 
732,330 		 10.0  7,323,300 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
95.65 
64.7 
61.86 
9,600 
593,856 		 12.0  7,126,272 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
95.65 
93.5 
89.45 
8,100 
724,545 		 10.0  7,245,450 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
95.65 
93.5 
89.45 
7,500 
670,875 		 8.0  5,367,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
969.21 
89.8 
870.16 

6,746,856 		 59,264,022 
0 
⑨年額支払賃料      6,746,856 円　×　12ヶ月　＝　      80,962,272 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     870.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,698,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        85,661,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,283,057 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,378,079 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        59,264,022 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         563,008 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      81,941,087 円　　　　（　       620,766 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-101		 6,383  
(   6,351) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
7,652 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-102		 9,320  
(   9,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
7,639 
c ＹＯＳ（公）０
６賃貸
　　　　-119		 6,081  
(   6,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
7,476 
港 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,314,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,908,758 円  　　　       85,661,136　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,618,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,723,000 円  　　　　    438,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,440,258 円　（　　　　　　       177,578 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9344    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 438,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 430,000 円／㎡　×　     969.21 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0387 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,265,200 円  
（　　　　　       183,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 81,941,087 円      
②総費用 23,440,258 円      
③純収益　①－② 58,500,829 円      
④建物等に帰属する純収益 24,265,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,235,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,989,772 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      242,347 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,184,806,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区六本木四丁目１４番４
 0104000138239-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 1,360,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 7,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区六本木４丁目１４番４
｢六本木４－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 南東40m都道 水道、ガス、下水 六本木近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 六本木駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,930,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区を中心とする高度商業地域である。主な需要者層は不動産開発・投資会社等が中心となっている。
コロナ禍の影響により特に飲食店舗を中心とした空室率の増加と賃料の下落からの回復途上にある。景況感の影響を受
けやすい業態の店舗・事務所等が多く見られるが、インバウンドなどへの期待から地価は反転傾向となっている。取引
の中心価格帯は、土地で１０億円以上、複合不動産については数十億規模となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場で生起した実際の取引事例から求められており、実証的で説得力の高い価格である。収益価格は収益
性及び投資採算性を的確に示す理論的価格であり、特に商業地では重視される。近隣地域は賃貸目的のビルが中心であ
るため、収益価格も相応の説明力を有する。よって、以上を踏まえて、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さら
に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,300,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[137.5]		 [100.0]
100		 10,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めやインフレ進行等により
先行きに対する不透明感が残る市場であるが
、優良物件に対する需要は堅調である。


六本木交差点付近は従来から繁華性の高い商
業地域であり、地域要因に特段の変動はない
。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-117		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東40m国道、
北東4m、角地
商業
高度地区最高60m
(100,700)
b ＫＢＴ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
c ＹＡＳ（公
）０６
-404		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西16m区道、
南東48m、
角地
商業
地区計画等
(100,840)
d ＭＳＫ（公
）０６
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,554,850  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
10,903,263 		 100
[ 100.8]
10,816,729 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,800,000 
b (　  9,942,051) 
10,941,732  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
11,864,941 		 100
[  96.2]
12,333,619 
12,300,000 
c (　           ) 
11,271,097  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
11,468,068 		 100
[ 102.7]
11,166,571 
11,200,000 
d (　           ) 
12,479,183  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.8]
10,826,311 		 100
[ 101.4]
10,676,835 
10,700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,400,000 円／㎡]  



港 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

82,813,609 
23,724,238 
59,089,371 
25,040,800 
34,048,571 		 （　0.9344）
31,814,985 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,178,332,778 円　　　　（　  8,930,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 108.36 Ｓ9F1B 969.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   132 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２Ｆは店舗、３～９Ｆは事務所 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
108.36 
85.5 
92.70 
7,750 
718,425 		 10.0  7,184,250 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
95.65 
64.7 
61.86 
9,450 
584,577 		 12.0  7,014,924 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
95.65 
93.5 
89.45 
7,950 
711,128 		 10.0  7,111,280 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
95.65 
93.5 
89.45 
7,680 
686,976 		 8.0  5,495,808 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
969.21 
89.8 
870.16 

6,822,962 		 59,781,110 
0 
⑨年額支払賃料      6,822,962 円　×　12ヶ月　＝　      81,875,544 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     870.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,698,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,574,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,328,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 82,245,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        59,781,110 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         567,921 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      82,813,609 円　　　　（　       627,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫＭ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 6,674  
(   6,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
7,584 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,731 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,680 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-214		 6,652  
(   6,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
7,780 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-236		 7,581  
(   7,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
7,815 
港 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,356,000 円  　　　　    452,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 9,003,738 円  　　　       86,574,408　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,618,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,842,000 円  　　　　    452,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       452,000 円  　　　　    452,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       452,000 円  　　　　    452,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,724,238 円　（　　　　　　       179,729 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9344    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 452,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 444,000 円／㎡　×　     969.21 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0387 ×　 35 ％　＋　0.0492 ×  35 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,040,800 円  
（　　　　　       189,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 82,813,609 円      
②総費用 23,724,238 円      
③純収益　①－② 59,089,371 円      
④建物等に帰属する純収益 25,040,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,048,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,814,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      241,023 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,178,332,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,930,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区六本木四丁目１４番４
 0104000138239-0000
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備考