別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -28 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　田村　直之   TEL.
鑑定評価額 3,850,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南麻布１丁目３５番１外
｢南麻布１－５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,040  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最高35m
特別用途地区

(70,400)

1:2		 共同住宅

ＲＣ10		 共同住宅の中に事務
所等も見られる住宅
地域		 北東9.8m区道 水道、ガス、下水 麻布十番

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い 街

路		 ９．８ｍ区道 交通

施設		 麻布十番駅南西方

350m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度地区最高35m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の共同住宅や店舗兼居宅も散見されるが、土地の高度利用への期待が高く、将来的には土地が集約され
高層共同住宅に建て替わっていくことが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            3,680,000 円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域は麻布十番駅徒歩圏の共同住宅地域で、同一需給圏は主として港区の麻布、青山、赤坂、白金及び白金台等の
品等及び生活利便性の高い共同住宅地域である。需要者の中心は潤沢な資金力を有する大手不動産業者または不動産投
資法人等であり、都心好立地のマンション用地の稀少性並びに堅調なエンド需要、分譲価格の上昇を背景に、地価は上
昇傾向を強めている。需要の中心価格帯は、１０００㎡前後の土地で３０億円～５０億円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域における住宅地の事例を採用して得られた本件比準価格は、昨今の需給動向を反映した規範性
の高い価格である。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性を反映した理論的な価格であるが、投下資本収益
率等の想定事項も多く、想定条件の如何により価格が大きく変動し得る。従って、本件ではより実証的な比準価格を重
視し、開発法による価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -29                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,990,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[ 99.0]		 100
[115.8]		 [100.0]
100		 3,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から明けて需要は強く都心不動産市
場は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和
政策の転換のタイミングが注視されている。


麻布十番駅勢圏の人気の住宅地域で、底堅い
エンド需要を背景にマンション分譲価格は上
昇。開発業者の取得意欲は一層旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０６
-2		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m区道
、北西2.4m、
角地
準工
高度地区最高35m
(80,400)
b ＡＢＲ（公
）０６
-117		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.1m区道、
北4m、角地
商業
高度地区40m
(100,500)
c ＨＴＲ（公
）０６
-104		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.1m区道、
北東4m、角地
商業

(100,524)
d ＫＭＴ（公
）０６
-104		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,176)
e ＭＳＫ（公
）０６
-109		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.1m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,017,502  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
3,307,283 		 100
[  96.0]
3,445,086 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,450,000 
b (　           ) 
3,498,121  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,583,027 		 100
[ 104.0]
3,445,218 
3,450,000 
c (　           ) 
3,356,652  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,460,936 		 100
[ 103.5]
3,343,900 
3,340,000 
d (　           ) 
3,754,417  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,875,989 		 100
[  87.5]
4,429,702 
4,430,000 
e (　           ) 
3,959,411  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,295,961 		 100
[  97.0]
4,428,826 
4,430,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,820,000 円／㎡]  



港 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）地のため開発法を適用し、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）の敷地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

6,348,811,296 
2,526,571,171 
10 
1,920,000 
3,970.00 
435,000 
4,765.80 
⑧開発法による価格 　　        3,822,240,125 円　　　　（　            3,680,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -28　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,040 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,040.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
566.10 ㎡  4,765.80 ㎡  4,159.90 ㎡  605.90 ㎡  3,970.00 ㎡  ＲＣ・11F
 (    60 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.4 ％）  （     458.3 ％）  （     400.0 ％）  （      58.3 ％）  （     83.30 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最高35m
特別用途地区
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   23.7 ｍ

  42.7 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    9.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,920,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,920,000 円／㎡　　×　　     3,970.00 ㎡　　＝　　　　       7,622,400,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         7,622,400,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   435,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   448,050 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    448,050 円／㎡　　×　　　   4,765.80 ㎡　　＝　　　　       2,135,316,690 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         7,622,400,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         762,240,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,897,556,690 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 381,120,000 円  (      5 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          349,220,256 円 
販売総額(2期) 381,120,000 円  (      5 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　          330,354,816 円 
販売総額(3期) 6,860,160,000 円  (     90 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        5,669,236,224 円 
収入合計 － － － － 6,348,811,296 円 
支出 建築工事費(1期) 427,063,338 円  (     20 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          400,756,236 円 
建築工事費(2期) 427,063,338 円  (     20 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          376,114,682 円 
建築工事費(3期) 1,281,190,014 円  (     60 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        1,058,775,428 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 457,344,000 円  (     60 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          422,402,918 円 
販売管理費(2期) 304,896,000 円  (     40 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          268,521,907 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,526,571,171 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        6,348,811,296 円　　－　　　　　　        2,526,571,171 円　　＝　　　　　         3,822,240,125 円 

            3,680,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南麻布一丁目３５番１
 0104000043635-0000
2 　港区南麻布一丁目３５番２
 0104000043636-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -28 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 3,850,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南麻布１丁目３５番１外
｢南麻布１－５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,040  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最高35m
特別用途地区

(70,400)

1:2		 共同住宅

ＲＣ10		 共同住宅の中に事務
所等も見られる住宅
地域		 北東9.8m区道 水道、ガス、下水 麻布十番

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い 街

路		 ９．８ｍ区道 交通

施設		 麻布十番駅南西方

350m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度地区最高35m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の共同住宅や店舗兼居宅も散見されるが、土地の高度利用への期待が高く、将来的には土地が集約され
高層共同住宅に建て替わっていくことが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            3,610,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内及び周辺区も含めた利便性や名声のある高層共同住宅地域である。需要者の中心は、法人、大手
不動産業者等となる。駅に近い利便性の高い住宅地域であり、従来より都心立地の住宅地として根強い人気がある。立
地条件の良いマンション用地の需要は引き続き過熱傾向にあり、コロナ禍の影響はほぼ脱している。需要の中心価格帯
は、対象標準地程度の土地で３０億円～４０億円程度であるが、更に高額の需要も十分に考え得る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は利便性の高い高層共同住宅地域に存する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格で
ある。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は人気・利便
性の高い共同住宅地で、投資採算性も重視されるが、こうした地域における開発素地の市場性を反映した比準価格も同
様に考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -29                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,990,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[ 99.0]		 100
[116.8]		 [100.0]
100		 3,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

麻布十番駅勢圏の人気の住宅地域で、底堅い
エンド需要を背景に不動産開発業者の取得意
欲は旺盛である。地価は一般的要因の影響を
受け推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０６
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＭＳＫ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m区道、
東4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,244)
c ＫＭＴ（公
）０６
-101		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,212)
d ＡＢＲ（公
）０６
-103		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.3m区道、
北3m、東2m、
三方路
１中専
高度地区2種17m
(70,160)
e Ｒ６１１０
３
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
東3.5m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,716,046 		 100
[  90.0]
4,128,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,130,000 
b (　           ) 
2,191,848  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,332,297 		 100
[  59.7]
3,906,695 
3,910,000 
c (　           ) 
2,318,744  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,543,662 		 100
[  72.3]
3,518,205 
3,520,000 
d (　           ) 
2,475,401  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
2,605,685 		 100
[  56.3]
4,628,215 
4,630,000 
e (　           ) 
3,453,048  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,553,622 		 100
[ 107.4]
3,308,773 
3,310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,900,000 円／㎡]  



港 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）地のため開発法を適用し、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）の敷地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

6,150,410,943 
2,399,482,854 
10 
1,860,000 
3,970.00 
410,000 
4,765.80 
⑧開発法による価格 　　        3,750,928,089 円　　　　（　            3,610,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -28　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,040 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,040.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
566.10 ㎡  4,765.80 ㎡  4,159.90 ㎡  605.90 ㎡  3,970.00 ㎡  ＲＣ・11F
 (    60 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.4 ％）  （     458.3 ％）  （     400.0 ％）  （      58.3 ％）  （     83.30 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最高35m
特別用途地区
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   23.7 ｍ

  42.7 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    9.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,860,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,860,000 円／㎡　　×　　     3,970.00 ㎡　　＝　　　　       7,384,200,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         7,384,200,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   410,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   422,300 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    422,300 円／㎡　　×　　　   4,765.80 ㎡　　＝　　　　       2,012,597,340 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         7,384,200,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         738,420,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,751,017,340 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 369,210,000 円  (      5 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          338,307,123 円 
販売総額(2期) 369,210,000 円  (      5 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　          320,031,228 円 
販売総額(3期) 6,645,780,000 円  (     90 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        5,492,072,592 円 
収入合計 － － － － 6,150,410,943 円 
支出 建築工事費(1期) 402,519,468 円  (     20 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          377,724,269 円 
建築工事費(2期) 402,519,468 円  (     20 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          354,498,895 円 
建築工事費(3期) 1,207,558,404 円  (     60 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　          997,926,265 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 443,052,000 円  (     60 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          409,202,827 円 
販売管理費(2期) 295,368,000 円  (     40 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          260,130,598 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,399,482,854 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        6,150,410,943 円　　－　　　　　　        2,399,482,854 円　　＝　　　　　         3,750,928,089 円 

            3,610,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南麻布一丁目３５番１
 0104000043635-0000
2 　港区南麻布一丁目３５番２
 0104000043636-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考