別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -27 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 422,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金４丁目４６８番４９外
｢白金４－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高22m
日影規制

(70,220)

1:1.5		 住宅

ＲＣ2F1B		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 東5.5m区道 水道、ガス、下水 白金台

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 白金台駅北東方

310m		 法令

規制		 １中専
(70,220)
準防 
高度地区2種22m
日影規制
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした住宅地域であり、当面は概ね現況のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    899,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区・品川区内の高級住宅地域である。需要者の中心は自用目的の個人・法人、不動産開発目的の法人等
である。都心部においてはマンションや賃貸住宅の投資需要、個人の住宅需要共に強く、価格は強含んでいる。総額的
取引価格水準は街路条件等の地域要因や敷地規模により振れ幅が大きいが、対象地程度の規模で総額３～５億円程度が
中心的と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　対象標準地は共同住宅や戸建住宅が多く見られる高級住宅地域にあり、住環境や地域の名声を重視した取引が中心と
考えられ、比準価格が説得力を有するが、共同住宅等も少なからず見られることから、収益性についても考慮すべきで
ある。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.7]		 [102.0]
100		 1,660,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

熟成した住宅地域であり、特に地域に影響を
与える開発事業等は見られない。都心部の住
宅地の需要は高い状態が続いている。


画地条件が良いため代替・競争関係にある他
の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要
因に変動は見られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-127		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,160)
b ＨＴＲ（公
）０６
-107		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,216)
c ＭＳＫ（公
）０６
-1		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.1m区道、
中間画地
近商
特別用途地区
(100,246)
d ＨＴＲ（公
）０６
-105		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.9m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高24m
(70,160)
e ＮＫＭ（公
）０６
-6		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.8m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,264,018  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,357,881 		 100
[  85.5]
1,588,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,620,000 
b (　           ) 
1,962,886  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,092,436 		 100
[ 117.6]
1,779,282 
1,810,000 
c (　           ) 
1,061,381  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,137,800 		 100
[  68.0]
1,673,235 
1,710,000 
d (　           ) 
2,107,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,216,293 		 100
[ 121.2]
1,828,625 
1,870,000 
e (　           ) 
1,893,781  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,942,946 		 100
[  81.3]
2,389,847 
2,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,750,000 円／㎡]  



港 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,132,724 
4,435,848 
16,696,876 
7,942,400 
8,754,476 		 （　0.9647）
8,445,443 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    228,255,216 円　　　　（　    899,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 152.00 ＲＣ3 456.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
日影規制		 70 ％   300 ％   220 ％   254 ㎡     12.7 m x   20.1 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均４５㎡程度の１ＬＤＫタイプ ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
152.00 
80.0 
121.60 
4,300 
522,880 		 2.0  1,045,760 
1.0  522,880 

 2～ 2		 住宅
152.00 
90.0 
136.80 
4,500 
615,600 		 2.0  1,231,200 
1.0  615,600 

 3～ 3		 住宅
152.00 
90.0 
136.80 
4,500 
615,600 		 2.0  1,231,200 
1.0  615,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
456.00 
86.7 
395.20 

1,754,080 		 3,508,160 
1,754,080 
⑨年額支払賃料      1,754,080 円　×　12ヶ月　＝　      21,048,960 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     395.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         711,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,760,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,088,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,672,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,508,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,328 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,754,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         427,092 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,132,724 円　　　　（　        83,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-205		 2,971  
(   2,907) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,668 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 4,597  
(   4,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
5,099 
c ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-207		 6,755  
(   6,599) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,183 
港 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,893,148 円  　　　       21,760,320　×　　　　   8.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      706,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,435,848 円　（　　　　　　        17,464 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9647    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,942,400 円  
（　　　　　        31,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,132,724 円      
②総費用 4,435,848 円      
③純収益　①－② 16,696,876 円      
④建物等に帰属する純収益 7,942,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,754,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,445,443 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,250 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    228,255,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     899,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金四丁目４６８番４９
 0104001140947-0000
2 　港区白金四丁目４６８番５１
 0104001141522-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -27 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 422,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金４丁目４６８番４９外
｢白金４－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高22m
日影規制

(70,220)

1:1.5		 住宅

ＲＣ2F1B		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 東5.5m区道 水道、ガス、下水 白金台

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 白金台駅北東方

310m		 法令

規制		 １中専
(70,220)
準防 
高度地区2種22m
日影規制
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模程度の一般住宅が建ち並ぶ中に、共同住宅等も見られる閑静な住宅地域であり、当面は概ね現況のまま推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    944,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区、渋谷区、品川区内を中心とした閑静な高級住宅地域である。需要者の中心は自用目的の個人・不動
産業者等である。富裕層が選好する都心部の住宅需要は堅調であり、地価の上昇幅も拡大している。本標準地は特に地
域的名声の高い住宅地域で土地の供給は限定的であり需要者の選好性が高いことから高値で取引されるケースも目立つ
。市場の取引価格帯は敷地規模により幅が見られるが、総額で３億円～５億円前後の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は戸建住宅や共同住宅が見られる優良住宅地域であり敷地規模も戸建としては比較的大きい土地が多い。典
型的な需要者は居住の快適性、利便性等を重視することから市場の実態を反映した比準価格の説得力が高い。また周辺
では共同住宅も見られることから、収益性についても一定程度勘案の上、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のう
え、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.7]		 [102.0]
100		 1,660,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行後の経済活動の
回復は顕著であり物価上昇や国際情勢、金融
資本市場等の影響も受ける中で景気は緩やか
に回復。

閑静な高級住宅地域であり、地域に影響を与
える変動要因は特に見られない。



対象地域の標準的な住宅地で特に個別的要因
に変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-122		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種17m
特別用途地区
(70,200)
b ＮＫＭ（公
）０６
-403		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.8m区
道、中間画地
１住居
高度3種最高17m
(70,200)
c ＳＳＫ（公
）０６
-107		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
d ＷＴＮ（公
）０６
-113		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.3m区道
、南西4m、
角地
１中専
高度2種最高17m
(80,172)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,765,250  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,831,665 		 100
[ 107.0]
1,711,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,750,000 
b (　           ) 
1,938,715  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
2,038,530 		 100
[ 113.7]
1,792,902 
1,830,000 
c (　           ) 
1,758,328  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,866,931 		 100
[ 107.2]
1,741,540 
1,780,000 
d (　           ) 
1,793,162  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,858,459 		 100
[ 106.6]
1,743,395 
1,780,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,770,000 円／㎡]  



港 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,645,297 
4,504,959 
17,140,338 
7,942,400 
9,197,938 		 （　0.9647）
8,873,251 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    239,817,595 円　　　　（　    944,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 152.00 ＲＣ3 456.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
日影規制		 70 ％   300 ％   220 ％   254 ㎡     12.7 m x   20.1 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建ての共同住宅（平均４５㎡程度の１ＬＤＫタイプ） ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
152.00 
80.0 
121.60 
4,400 
535,040 		 2.0  1,070,080 
1.0  535,040 

 2～ 2		 住宅
152.00 
90.0 
136.80 
4,450 
608,760 		 2.0  1,217,520 
1.0  608,760 

 3～ 3		 住宅
152.00 
90.0 
136.80 
4,500 
615,600 		 2.0  1,231,200 
1.0  615,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
456.00 
86.7 
395.20 

1,759,400 		 3,518,800 
1,759,400 
⑨年額支払賃料      1,759,400 円　×　12ヶ月　＝　      21,112,800 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     395.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,185,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,298,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,114,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,183,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,518,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,759,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         428,388 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,645,297 円　　　　（　        85,218 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-213		 4,313  
(   4,216) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,540 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,552 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-214		 5,098  
(   4,983) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
4,624 
c ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-215		 4,615  
(   4,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
4,482 
港 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,962,259 円  　　　       22,298,400　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      706,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,504,959 円　（　　　　　　        17,736 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9647    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,942,400 円  
（　　　　　        31,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,645,297 円      
②総費用 4,504,959 円      
③純収益　①－② 17,140,338 円      
④建物等に帰属する純収益 7,942,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,197,938 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,873,251 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    239,817,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     944,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金四丁目４６８番４９
 0104001140947-0000
2 　港区白金四丁目４６８番５１
 0104001141522-0000
3 　
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備考