別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
港 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -23 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭   TEL.
鑑定評価額 802,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区三田２丁目３５番１
｢三田２－７－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区35m
第１種文教地区

(70,400)

1:2		 共同住宅兼駐車場

ＲＣ8F1B		 中高層のマンション
が建ち並ぶ閑静な住
宅地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 赤羽橋

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 赤羽橋駅南方

560m		 法令

規制		 １住居
(70,400)
防火 
高度地区35m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には大使館等も見られる中高層共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見ら
れず、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の中高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は、賃貸住宅事業を目的とした不
動産事業者、投資家等である。周辺には大使館や大学も見られ、居住環境、利便性に優れる。良好な住宅に対する堅調
な需要と家賃相場の上昇を背景に、賃貸住宅事業の素地となり得る土地は稀少性を有し、強い需要が見られる。画地規
模、接道、容積率等により価格に幅があるが、土地取引は１０億円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映しやや低位に求められた。周辺では収益物件の取引も見られるものの、自己使用目的や居住の快適性、
利便性等がより重視され、市場の実勢に着目した価格形成がより支配的であると言える。よって本件では、比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 71.2]		 [100.0]
100		 2,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動、賃貸床供給
量の増大等、不透明な要因はあるが、緩和的
な金融政策を背景に不動産価格は上昇傾向が
続いている。

近傍の旧逓信省庁舎跡地（三田１丁目）では
大規模なマンション開発が進められているが
、地域要因には特段の変動はない。地価は上
昇している。

個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内
でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＭＲ（公
）０６
-201		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
準工

(80,400)
b ＷＴＮ（公
）０６
-402		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m区道、
西5m、角地
２住居
高度地区3種24m
(80,300)
c ＮＫＭ（公
）０６
-404		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
北東4.8m、
南西4m、
三方路
１住居
高度3種最高17m
(80,200)
d ＨＴＲ（公
）０６
-107		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,216)
e ＫＢＴ（公
）０６
-122		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10.9m区
道、中間画地
１住居
高度3種最高24m
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,155,934  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,194,741 		 100
[  93.1]
2,357,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,360,000 
b (　           ) 
2,509,200  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
2,616,027 		 100
[ 107.0]
2,444,885 
2,440,000 
c (　           ) 
2,076,797  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,100,532 		 100
[  92.1]
2,280,708 
2,280,000 
d (　           ) 
1,962,886  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,092,436 		 100
[  93.1]
2,247,515 
2,250,000 
e (　           ) 
2,087,920  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,178,607 		 100
[  97.0]
2,245,987 
2,250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,320,000 円／㎡]  



港 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,131,374 
17,613,663 
59,517,711 
36,288,900 
23,228,811 		 （　0.9230）
21,440,193 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    649,702,818 円　　　　（　  1,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 195.48 ＲＣ12 1,781.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火
高度地区35m
第１種文教地区		 70 ％   400 ％   400 ％   363 ㎡     13.6 m x   26.2 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階エントランスほか共用部、２～１０階住宅（賃貸床面積３０㎡程度）、１１～１２階住宅（同６０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  78.2 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 エントランスほか
176.93 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
145.88 
86.6 
126.40 
4,400 
556,160 		 1.0  556,160 
1.0  556,160 

 3～10		 住宅
145.88 
86.6 
126.40 
4,520 
571,328 		 1.0  571,328 
1.0  571,328 

11～12		 住宅
145.88 
87.3 
127.40 
4,520 
575,848 		 1.0  575,848 
1.0  575,848 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,781.61 
78.2 
1,392.40 

6,278,480 		 6,278,480 
6,278,480 
⑨年額支払賃料      6,278,480 円　×　12ヶ月　＝　      75,341,760 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,392.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,177,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,518,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,975,948 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 75,543,012 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,278,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,646 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,278,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,528,716 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,131,374 円　　　　（　       212,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 6,159  
(   6,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,815 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,498 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-207		 4,682  
(   4,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,590 
c ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-208		 4,772  
(   4,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[105.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,103 
港 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,983,000 円  　　　　    661,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,395,263 円  　　　       79,518,960　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,294,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,618,500 円  　　　　    661,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       661,000 円  　　　　    661,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       661,000 円  　　　　    661,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,613,663 円　（　　　　　　        48,522 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9230    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 661,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,781.61 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,288,900 円  
（　　　　　        99,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,131,374 円      
②総費用 17,613,663 円      
③純収益　①－② 59,517,711 円      
④建物等に帰属する純収益 36,288,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,228,811 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,440,193 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    649,702,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区三田二丁目３５番１
 0104000133145-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -23 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 809,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区三田２丁目３５番１
｢三田２－７－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,400)
防火
（その他）
高度地区35m
第１種文教地区

(70,400)

1:2		 共同住宅兼駐車場

ＲＣ8F1B		 中高層のマンション
が建ち並ぶ閑静な住
宅地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 赤羽橋

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 赤羽橋駅南方

560m		 法令

規制		 １住居
(70,400)
防火 
高度地区35m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層共同住宅等を中心に、大使館や公務員宿舎等も見られる閑静な住宅地域であり近隣地域の地域要因に特段
の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,830,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三田や高輪、芝等を中心とした中高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は、不動産
業者、投資家等である。周辺には大使館や大学施設等も見られ、居住環境、利便性に優れた地域である。住宅需要の底
堅さを背景に、マンション素地となり得る土地は稀少性を有し都心部では、堅調な需要が見られる。需要の中心となる
価格帯は規模や接道条件等により価格にバラツキがあるが、標準的規模の土地で総額８～１２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例から試算しており市場性を反映した価格である。収益価格は、賃貸建
物を想定し賃料収入からアプローチした理論的価格である。対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性、利
便性等が重視される傾向が強く比準価格の方がこれら市場の実態をより反映しているものと判断し、本件では比準価格
を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 71.2]		 [100.0]
100		 2,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行後の経済活動の
回復は顕著であり物価上昇や国際情勢、金融
資本市場等の影響も受ける中で景気は緩やか
に回復。

地域要因に特段の変動はない。共同住宅等が
建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域である。



個別的要因に特段の変動はない。標準的な画
地条件である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-120		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東14.4m都
道、中間画地
２住居
高度地区3種24m
(70,300)
b ＨＴＲ（公
）０６
-105		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.9m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高24m
(70,160)
c ＫＢＴ（公
）０６
-122		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10.9m区
道、中間画地
１住居
高度3種最高24m
(70,300)
d ＮＫＭ（公
）０６
-404		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
北東4.8m、
南西4m、
三方路
１住居
高度3種最高17m
(80,200)
e ＭＳＫ（公
）０６
-8		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.1m区道
、南東6m、
角地
１住居
高度地区3種
(80,244)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,428,305  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,574,003 		 100
[ 107.0]
2,405,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,410,000 
b (　           ) 
2,107,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,238,456 		 100
[  93.8]
2,386,414 
2,390,000 
c (　           ) 
2,087,920  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,178,607 		 100
[  97.0]
2,245,987 
2,250,000 
d (　           ) 
2,076,797  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,100,532 		 100
[  92.1]
2,280,708 
2,280,000 
e (　           ) 
2,545,455  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,592,410 		 100
[ 107.7]
2,407,066 
2,410,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,350,000 円／㎡]  



港 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,153,787 
17,640,583 
59,513,204 
35,739,900 
23,773,304 		 （　0.9230）
21,942,760 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    664,932,121 円　　　　（　  1,830,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 195.48 ＲＣ12 1,781.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火
高度地区35m
第１種文教地区		 70 ％   400 ％   400 ％   363 ㎡     13.6 m x   26.2 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はエントランス、駐輪場のほか共用部分とし、２～１０階は賃貸面積約３２㎡、１１～１２階は約６４㎡の住宅を想定。 ⑦有効率　  78.2 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 エントランスほか
176.93 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
145.88 
86.6 
126.40 
4,400 
556,160 		 1.0  556,160 
1.0  556,160 

 3～10		 住宅
145.88 
86.6 
126.40 
4,500 
568,800 		 1.0  568,800 
1.0  568,800 

11～12		 住宅
145.88 
87.3 
127.40 
4,500 
573,300 		 1.0  573,300 
1.0  573,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,781.61 
78.2 
1,392.40 

6,253,160 		 6,253,160 
6,253,160 
⑨年額支払賃料      6,253,160 円　×　12ヶ月　＝　      75,037,920 円 
⑩a共益費（管理費）             270 円／㎡　×　   1,392.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,511,376 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,549,296 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,977,465 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 75,571,831 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,253,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,405 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,253,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,522,551 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,153,787 円　　　　（　       212,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-210		 4,682  
(   4,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 100
[101.0]
4,567 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,498 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-211		 4,555  
(   4,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[103.0]
4,379 
c ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-212		 4,787  
(   4,683) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
4,647 
港 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,953,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,557,183 円  　　　       79,549,296　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,294,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,533,500 円  　　　　    651,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,640,583 円　（　　　　　　        48,597 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9230    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 651,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　   1,781.61 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,739,900 円  
（　　　　　        98,457 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,153,787 円      
②総費用 17,640,583 円      
③純収益　①－② 59,513,204 円      
④建物等に帰属する純収益 35,739,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,773,304 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,942,760 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,448 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    664,932,121 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,830,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区三田二丁目３５番１
 0104000133145-0000
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備考