別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -22 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 722,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南麻布１丁目２２５番４８外
｢南麻布１－２７－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 380  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種17m


(80,200)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかマン
ションも見られる住
宅地域		 南5.4m区道、南西側道 水道、ガス、下水 白金高輪

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 白金高輪駅北西方

760m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種17m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかマンションも見られる優良住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    986,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に港区及び周辺区でも麻布、白金、高輪、東五反田等高級住宅地としての名声が高い地域である。主た
る需要者は自己使用目的の個人富裕層等が中心となる。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつ
つあり、特に高級物件の地価は安定的に推移している。中心となる価格帯は２００㎡～４００㎡程度の土地で３億～７
億円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性を有する住宅地取引事例より試算したもので規範性に富む。収益価格は周辺の利用状況を参考
に最適なタイプの賃貸マンションを想定して試算した。対象標準地の主たる需要者は自己所有目的の個人富裕層等を中
心とし、収益性に着目した投資用での需要は少ない。よって市場性をより的確に反映した比準価格を標準とし、収益価
格を参酌のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.5]		 [107.1]
100		 1,890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

富裕層の個人から人気のある閑静な高級住宅
地域で、供給が少ない中、新型コロナウイル
ス感染症流行の影響からは既に脱している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-127		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,160)
b ＨＴＲ（公
）０６
-107		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,216)
c ＭＳＫ（公
）０６
-1		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.1m区道、
中間画地
近商
特別用途地区
(100,246)
d ＨＴＲ（公
）０６
-105		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.9m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高24m
(70,160)
e ＮＫＭ（公
）０６
-6		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.8m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,264,018  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,357,881 		 100
[  77.8]
1,745,348 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
1,870,000 
b (　           ) 
1,962,886  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,092,436 		 100
[ 108.2]
1,933,860 
2,070,000 
c (　           ) 
1,061,381  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,137,800 		 100
[  62.7]
1,814,673 
1,940,000 
d (　           ) 
2,107,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,216,293 		 100
[ 112.0]
1,978,833 
2,120,000 
e (　           ) 
1,893,781  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,942,946 		 100
[  74.1]
2,622,059 
2,810,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,000,000 円／㎡]  



港 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,463,976 
6,597,661 
25,866,315 
11,563,200 
14,303,115 		 （　0.9690）
13,859,718 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    374,586,973 円　　　　（　    986,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 230.00 ＲＣ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種17m
 80 ％   200 ％   200 ％   380 ㎡     16.7 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の共同住宅（１ＤＫ、４０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  80.1 ％
の理由		 低層の共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
230.00 
75.0 
172.50 
4,850 
836,625 		 2.0  1,673,250 
1.0  836,625 

 2～ 2		 住宅
220.00 
88.0 
193.60 
5,150 
997,040 		 2.0  1,994,080 
1.0  997,040 

 3～ 3		 住宅
185.00 
88.0 
162.80 
5,200 
846,560 		 2.0  1,693,120 
1.0  846,560 
塔屋
  ～  
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
80.1 
528.90 

2,680,225 		 5,360,450 
2,680,225 
⑨年額支払賃料      2,680,225 円　×　12ヶ月　＝　      32,162,700 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     528.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,269,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,432,060 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,671,603 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,760,457 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,360,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,924 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,680,225 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         652,595 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,463,976 円　　　　（　        85,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-201		 3,745  
(   3,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,827 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,269 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-202		 6,935  
(   6,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
7,087 
c ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-203		 5,910  
(   5,782) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
6,156 
港 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 594,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,774,861 円  　　　       33,432,060　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,149,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,597,661 円　（　　　　　　        17,362 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9690    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,563,200 円  
（　　　　　        30,429 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,463,976 円      
②総費用 6,597,661 円      
③純収益　①－② 25,866,315 円      
④建物等に帰属する純収益 11,563,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,303,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,859,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,473 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    374,586,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     986,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南麻布一丁目２２５番４８
 0104000043831-0000
2 　港区南麻布一丁目２２５番８３
 0104000043841-0000
3 　港区南麻布一丁目２２５番８８
 0104001136427-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -22 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　小澤　孝明   TEL.
鑑定評価額 722,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南麻布１丁目２２５番４８外
｢南麻布１－２７－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 380  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(80,200)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかマン
ションも見られる住
宅地域		 南5.4m区道、南西側道 水道、ガス、下水 白金高輪

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 白金高輪駅北西方

760m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の麻布、白金及び高輪等を中心とした閑静な住宅地域である。主たる需要者は自己使用目的の富
裕者層が中心である。当該地区は良好な住環境を有しており、従来より住宅地として名声が高いことから、根強い人気
がある。そのため住宅地の市況は引き続き安定的に推移している。市場の中心価格帯は、規模や立地条件などに左右さ
れるが、２００㎡～４００㎡程度の土地で概ね３億円～７億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅等が多い閑静な住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、市場性を反映した実証
的で規範性の高い価格である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映した理論的な価格である。共
同住宅としての賃貸需要も存在するが、居住の快適性や資産価値等を重視した自用目的の取引が中心であることから比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.5]		 [107.1]
100		 1,890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

富裕層から根強い人気のある住宅地域で戸建
住宅用地、マンション用地とも堅調な需要が
認められ、地価は微増傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０６
-113		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.1m区道、
中間画地
準工
高度地区35m
(70,246)
b ＴＭＲ（公
）０６
-11		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南3.3m区道、
中間画地
準工
高度地区最高35m
(70,240)
c ＫＭＭ（公
）０６
-130		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
d ＴＭＲ（公
）０６
-137		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.8m区道
、南東4m、
角地
近商
高度3種最高24m
(100,300)
e ＭＳＫ（公
）０６
-126		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北2m私道、
中間画地
準工
高度地区最高35m
特別用途地区
(70,210)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,921,855  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,048,697 		 100
[ 110.1]
1,860,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
1,990,000 
b (　           ) 
1,839,840  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,939,191 		 100
[ 106.0]
1,829,425 
1,960,000 
c (　           ) 
1,773,050  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,866,817 		 100
[ 100.9]
1,850,166 
1,980,000 
d (　           ) 
1,561,773  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,768,478 		 100
[  99.6]
1,775,580 
1,900,000 
e (　           ) 
2,092,956  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,260,392 		 100
[ 111.8]
2,021,818 
2,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,000,000 円／㎡]  



港 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,169,640 
5,591,786 
26,577,854 
11,329,600 
15,248,254 		 （　0.9690）
14,775,558 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    399,339,405 円　　　　（　  1,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 220.00 ＲＣ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
 80 ％   200 ％   200 ％   380 ㎡     16.7 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅（１ＤＫ、４０㎡程度）と判定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
220.00 
80.0 
176.00 
4,620 
813,120 		 2.0  1,626,240 
1.0  813,120 

 2～ 2		 共同住宅
220.00 
85.0 
187.00 
4,720 
882,640 		 2.0  1,765,280 
1.0  882,640 

 3～ 3		 共同住宅
220.00 
85.0 
187.00 
4,820 
901,340 		 2.0  1,802,680 
1.0  901,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
83.3 
550.00 

2,597,100 		 5,194,200 
2,597,100 
⑨年額支払賃料      2,597,100 円　×　12ヶ月　＝　      31,165,200 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,980,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,145,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,657,260 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,487,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,194,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,597,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         632,355 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,169,640 円　　　　（　        84,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-201		 3,745  
(   3,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,681 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,829 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-202		 6,935  
(   6,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
5,137 
c ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-203		 5,910  
(   5,782) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[127.0]		 100
[100.0]
4,654 
港 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 582,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,822,986 円  　　　       33,145,200　×　　　　   5.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,149,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,591,786 円　（　　　　　　        14,715 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9690    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,329,600 円  
（　　　　　        29,815 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,169,640 円      
②総費用 5,591,786 円      
③純収益　①－② 26,577,854 円      
④建物等に帰属する純収益 11,329,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,248,254 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,775,558 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,883 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    399,339,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南麻布一丁目２２５番４８
 0104000043831-0000
2 　港区南麻布一丁目２２５番８３
 0104000043841-0000
3 　港区南麻布一丁目２２５番８８
 0104001136427-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考