別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山４丁目１９０番
 ②地積
　(㎡)		 483  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(80,180)

1.2:1		 取壊中

 マンションのほか店
舗等も見られる住宅
地域		 北東4m区道、北西側道 水道、ガス、下水 外苑前

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４ｍ区道 交通

施設		 外苑前駅南方

600m		 法令

規制		 ２中専
(70,160)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性と品等の高い共同住宅地域としての成熟度は高く、今後も現状を維持すると予測する。根強い需要により
、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区とその隣接区で、共同住宅を中心とする、品等の高い優良住宅地域である。主たる需要者は大手不動
産会社、不動産投資法人等となる。規模に応じて、富裕層の個人住宅、賃貸マンション、分譲マンションのいずれの需
要も見られる。中心となる価格帯は、土地で５～１５億円、複合不動産で１０～２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性が高い事例を採用した比準価格は取引市場の実勢を反映している。収益価格は周辺の利用状況を参考に最適なタ
イプの賃貸マンションを想定して試算した。対象標準地の主たる需要者は収益性を重視する不動産会社等であるが、自
己使用目的で取得する個人富裕層も多いことから、両者の市場性をより的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を
比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,360,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[119.1]		 [104.0]
100		 2,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られるものの依然
として金利水準は低い。港区内の住宅地は、
ブランド力と利便性が高いため需要が強い。
賃貸需要も回復。

利便性の高い優良な住環境を維持しており、
地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０６
-11		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
２中専
高度3種最高24m
(70,160)
b ＮＳＫ（公
）０６
-116		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西3.7m区道
、北東2.5m、
角地
１中専
高度2種最高22m
(80,160)
c ＫＭＭ（公
）０６
-114		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.1m区道
、南東4m、
角地
１中専
高度地区2種17m
(80,164)
d ＫＭＭ（公
）０６
-115		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
中間画地
２中専
高度地区3種
(70,160)
e ＡＢＲ（公
）０６
-108		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.6m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種17m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,257,550  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
3,241,737 		 100
[ 136.4]
2,376,640 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,470,000 
b (　           ) 
2,328,260  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
2,469,921 		 100
[ 126.1]
1,958,700 
2,040,000 
c (　           ) 
2,770,083  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
2,772,696 		 100
[ 123.7]
2,241,468 
2,330,000 
d (　           ) 
2,131,216  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,239,908 		 100
[ 113.3]
1,976,971 
2,060,000 
e (　           ) 
2,063,297  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,104,563 		 100
[  98.8]
2,130,124 
2,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,270,000 円／㎡]  



港 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,698,731 
10,632,974 
49,065,757 
18,083,000 
30,982,757 		 （　0.9436）
29,235,330 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    943,075,161 円　　　　（　  1,950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 332.85 ＲＣ3 1,086.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高17m
 80 ％   200 ％   180 ％   483 ㎡     21.0 m x   23.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積９０㎡前後のファミリータイプ。 ⑦有効率　  75.8 ％
の理由		 共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
320.65 
57.5 
184.35 
5,700 
1,050,795 		 2.0  2,101,590 
1.0  1,050,795 

 2～ 3		 住宅
317.85 
85.1 
270.51 
5,800 
1,568,958 		 2.0  3,137,916 
1.0  1,568,958 

 4～ 4		 住宅
130.44 
75.1 
97.90 
5,900 
577,610 		 2.0  1,155,220 
1.0  577,610 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,086.79 
75.8 
823.27 

4,766,321 		 9,532,642 
4,766,321 
⑨年額支払賃料      4,766,321 円　×　12ヶ月　＝　      57,195,852 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     823.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,963,772 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,159,624 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,151,981 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,447,643 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,532,642 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,766,321 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,160,528 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,698,731 円　　　　（　       123,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-101		 4,788  
(   4,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,934 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＢＴ（公）０
６賃貸
　　　　-104		 5,855  
(   5,685) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
6,239 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-219		 5,216  
(   5,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,727 
港 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,014,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,311,974 円  　　　       61,599,624　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,758,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,873,000 円  　　　　    338,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,632,974 円　（　　　　　　        22,014 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 338,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 302,000 円／㎡　×　   1,086.79 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,083,000 円  
（　　　　　        37,439 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,698,731 円      
②総費用 10,632,974 円      
③純収益　①－② 49,065,757 円      
④建物等に帰属する純収益 18,083,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,982,757 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,235,330 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    943,075,161 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,950,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山四丁目１９０番
 0104000005134-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -21 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　元偉   TEL.
鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山４丁目１９０番
 ②地積
　(㎡)		 483  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(80,180)

1.2:1		 取壊中

 マンションのほか店
舗等も見られる住宅
地域		 北東4m区道、北西側道 水道、ガス、下水 外苑前

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ区道 交通

施設		 外苑前駅南方

600m		 法令

規制		 ２中専
(70,160)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 人気の高い熟成した共同住宅地域であるが、低層階部分については店舗等としての利用も進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の青山、赤坂、麻布、六本木地区等を中心とした優良住宅地域である。利便性の高い住宅地域で
、洗練された店舗等も混在している。需要者の中心は、法人、大手不動産業者等が予想される。従来より都心立地の住
宅地として根強い人気がある。需要は引き続き良好で、コロナ禍の影響は少なく地価は上昇傾向を示した。需要の中心
価格帯は、１㎡当たり２００万円前後、土地建物で１０億円～２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層共同住宅が多い住宅地域で、富裕層による自用目的での取引のほか、収益性が高いため収益目的での取
引も見られる。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映し
た理論的価格である。対象標準地は中層共同住宅地であるが、自用での取引も見られる。以上より、比準価格を重視し
、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,360,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[119.1]		 [104.0]
100		 2,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向
を示したが、建築費高騰や空室率増加等によ
り不透明感は継続している。


中層共同住宅の建ち並ぶ住宅地域で需要は安
定している。地価は上昇傾向を示した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m区道、
東4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,244)
b ＭＳＫ（公
）０６
-126		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北2m私道、
中間画地
準工
高度地区最高35m
特別用途地区
(70,210)
c ＡＢＲ（公
）０６
-108		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.6m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種17m
(70,160)
d ＨＴＲ（公
）０６
-115		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.9m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,191,848  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,332,297 		 100
[ 110.4]
2,112,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,200,000 
b (　           ) 
2,092,956  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,260,392 		 100
[ 103.7]
2,179,742 
2,270,000 
c (　           ) 
2,063,297  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,104,563 		 100
[ 100.6]
2,092,011 
2,180,000 
d (　           ) 
1,752,287  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,911,586 		 100
[  97.0]
1,970,707 
2,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,180,000 円／㎡]  



港 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,442,868 
11,103,828 
49,339,040 
19,741,500 
29,597,540 		 （　0.9436）
27,928,239 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    900,910,935 円　　　　（　  1,870,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 332.85 ＲＣ4 1,086.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高17m
 80 ％   200 ％   180 ％   483 ㎡     21.0 m x   23.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（平均専有床面積９０㎡程度）と想定 ⑦有効率　  75.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
320.65 
57.5 
184.35 
5,800 
1,069,230 		 2.0  2,138,460 
1.0  1,069,230 

 2～ 3		 住宅
317.85 
85.1 
270.51 
5,900 
1,596,009 		 2.0  3,192,018 
1.0  1,596,009 

 4～ 4		 住宅
130.44 
75.1 
97.90 
6,000 
587,400 		 2.0  1,174,800 
1.0  587,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,086.79 
75.8 
823.27 

4,848,648 		 9,697,296 
4,848,648 
⑨年額支払賃料      4,848,648 円　×　12ヶ月　＝　      58,183,776 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     823.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,963,772 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,147,548 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,177,377 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,170,171 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,697,296 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,124 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,848,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,180,573 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,442,868 円　　　　（　       125,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 4,801  
(   4,697) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,801 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,036 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-205		 6,504  
(   6,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
6,194 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 7,021  
(   6,869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
6,817 
港 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,107,000 円  　　　　    369,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,364,328 円  　　　       62,347,548　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,758,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,136,500 円  　　　　    369,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       369,000 円  　　　　    369,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       369,000 円  　　　　    369,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,103,828 円　（　　　　　　        22,989 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 369,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,086.79 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,741,500 円  
（　　　　　        40,873 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,442,868 円      
②総費用 11,103,828 円      
③純収益　①－② 49,339,040 円      
④建物等に帰属する純収益 19,741,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,597,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,928,239 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    900,910,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,870,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山四丁目１９０番
 0104000005134-0000
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備考