別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 -201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -201 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 3,870,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪３丁目３５６番９
｢高輪３－１６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高22m


(80,300)
台形
1.2:1		 共同住宅

ＲＣ6F2B		 中高層マンション等
が建ち並ぶ住宅地域
 北東10.9m区道、南東側道 水道、ガス、下水 高輪ゲートウェイ

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 高輪ゲートウェイ駅南
西方
600m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度2種最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層のマンションや一般住宅の建ち並ぶ高級住宅街である。高輪ゲートウェイ駅の開業に伴い交通
利便性の向上がみられ、今後も高級住宅地域としての地位を高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            2,600,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区高輪・白金地区及びその周辺における交通利便性が良好な住宅地域である。主たる需要者は分譲マン
ション開発を目的とした大手不動産会社等である。高輪地区は皇族邸もあるように良好な住宅地域としての名声も高い
ことから、マンション購入者の需要が旺盛で、開発業者が仕入れる用地価格も競合により上昇傾向にある。取引の中心
となる価格帯は物件の規模に応じて異なるが、対象標準地の規模であれば４０億円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。開発法による価格は不動産開発業者のマン
ション分譲を前提とした収支採算性を反映した価格で、建築費、販売価格等の想定は妥当で説得力を有する。主な需要
者は、分譲マンション用地として取得するマンション開発業者で、共に規範性の高い比準価格と開発法による価格を関
連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -29                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,990,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[ 99.0]		 100
[163.9]		 [102.0]
100		 2,680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


ＪＲ線新駅開業により注目度が上昇している
住宅地域で、利便性向上等から新築・中古を
問わず分譲マンション価格は上昇基調で推移
。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-120		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東14.4m都
道、中間画地
２住居
高度地区3種24m
(70,300)
b ＨＴＲ（公
）０６
-402		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7m区道、
南4m、角地
１住居
高度3種最高24m
(85,309)
c ＫＭＭ（公
）０６
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東14.5m都
道、北西3m、
二方路
商業

(100,466)
d ＮＳＫ（公
）０６
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
北13m、
二方路
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,428,305  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,574,003 		 100
[ 102.0]
2,523,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,570,000 
b (　           ) 
2,779,055  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,773,659 		 100
[  98.0]
2,830,264 
2,890,000 
c (　           ) 
3,588,222  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
3,939,490 		 100
[ 126.1]
3,124,100 
3,190,000 
d (　           ) 
2,927,307  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,015,496 		 100
[ 101.9]
2,959,270 
3,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,920,000 円／㎡]  



港 -201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションが最有効使用のため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションとしての販売が投資行動として適切なため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

6,192,879,785 
2,429,703,041 
9 
2,110,000 
3,416.80 
420,000 
4,742.30 
⑧開発法による価格 　　        3,763,176,744 円　　　　（　            2,600,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -201　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,445 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,445.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
957.10 ㎡  4,742.30 ㎡  3,625.40 ㎡  1,116.90 ㎡  3,416.80 ㎡  ＲＣ・6F 1B
 (    32 戸)
100㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      66.2 ％）  （     328.2 ％）  （     250.9 ％）  （      77.3 ％）  （     72.05 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
80 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   41.8 ｍ

  32.9 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   10.9 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 2,110,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  2,110,000 円／㎡　　×　　     3,416.80 ㎡　　＝　　　　       7,209,448,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         7,209,448,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   420,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   432,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    432,600 円／㎡　　×　　　   4,742.30 ㎡　　＝　　　　       2,051,518,980 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         7,209,448,000 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　         648,850,320 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,700,369,300 円 
(4)-4　投下資本収益率      9 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目)  ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 648,850,320 円  (      9 ％) ×　　0.9174  （     12 ヶ月） ＝　　          595,255,284 円 
販売総額(2期) 5,839,652,880 円  (     81 ％) ×　　0.8539  （     22 ヶ月） ＝　　        4,986,479,594 円 
販売総額(3期) 720,944,800 円  (     10 ％) ×　　0.8477  （     23 ヶ月） ＝　　          611,144,907 円 
収入合計 － － － － 6,192,879,785 円 
支出 建築工事費(1期) 615,455,694 円  (     30 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          581,113,266 円 
建築工事費(2期) 615,455,694 円  (     30 ％) ×　　0.8979  （     15 ヶ月） ＝　　          552,617,668 円 
建築工事費(3期) 820,607,592 円  (     40 ％) ×　　0.8539  （     22 ヶ月） ＝　　          700,716,823 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 648,850,320 円  (    100 ％) ×　　0.9174  （     12 ヶ月） ＝　　          595,255,284 円 
販売管理費(2期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,429,703,041 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        6,192,879,785 円　　－　　　　　　        2,429,703,041 円　　＝　　　　　         3,763,176,744 円 

            2,600,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪三丁目３５６番９
 0104000114386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 -201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -201 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 3,930,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪３丁目３５６番９
｢高輪３－１６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高22m


(80,300)
台形
1.2:1		 共同住宅

ＲＣ6F2B		 中高層マンション等
が建ち並ぶ住宅地域
 北東10.9m区道、南東側道 水道、ガス、下水 高輪ゲートウェイ

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 高輪ゲートウェイ駅南
西方
600m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度2種最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンション、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、高輪ゲートウェイ駅周辺における開発事業の進行に
よる生活利便性の向上が期待され、発展的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            2,700,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として港区とその隣接区で、利便性及び品等の高い優良共同住宅が存する地域である。主たる需要者層
は、マンション開発を目的とした大手不動産会社等が中心となる。都心好立地のマンション用地については、富裕層か
らの需要は堅調であり、高輪ゲートウェイ駅の開業による利便性の向上及び同駅周辺の再開発により地域の発展が期待
される。中心となる価格帯は、１，０００㎡程度の土地で２０～３０億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程も的確に踏まれており
不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。開発法による価格は適正な利益を確保したうえで
どこまで土地を買い進めるかというディベロッパーの意思決定過程を反映した説得力の高い価格であると判断される。
したがって両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -29                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,990,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[ 99.0]		 100
[161.7]		 [102.0]
100		 2,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。一方で海外
景気の下振れが景気を押し下げるリスクとし
て認められる。

優良住宅地域であり、マンション用地として
稀少性が高い。ＪＲ新駅周辺の一体的開発に
よる地域の発展が期待される。


角地で敷地の利用効率が優るほかは格別な要
因はなく、標準的な競争力を有する。

 行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＴ（公
）０６
-101		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,212)
b Ｒ５７１１
２
-901		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,200)
c ＭＳＫ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m区道、
東4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,244)
d ０８公０６

-14		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8.1m区道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
第１種文教地区
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,318,744  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,543,662 		 100
[  94.8]
2,683,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,740,000 
b (　           ) 
1,902,842  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,062,681 		 100
[  75.9]
2,717,630 
2,770,000 
c (　           ) 
2,191,848  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,332,297 		 100
[  87.3]
2,671,589 
2,730,000 
d (　           ) 
2,626,264  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
2,888,890 		 100
[ 110.2]
2,621,497 
2,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,730,000 円／㎡]  



港 -201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 主たる市場参加者（大手不動産業者等）の投資行動から賃貸用のマンション開発を想定することが適切でないと
判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションとしての販売が投資行動として適切なため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

6,515,427,926 
2,607,760,496 
9 
2,220,000 
3,416.80 
460,000 
4,742.30 
⑧開発法による価格 　　        3,907,667,430 円　　　　（　            2,700,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -201　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,445 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,445.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
957.10 ㎡  4,742.30 ㎡  3,625.40 ㎡  1,116.90 ㎡  3,416.80 ㎡  ＲＣ・6F 1B
 (    32 戸)
100㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      66.2 ％）  （     328.2 ％）  （     250.9 ％）  （      77.3 ％）  （     72.05 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
80 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   41.6 ｍ

  32.6 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   10.9 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 2,220,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  2,220,000 円／㎡　　×　　     3,416.80 ㎡　　＝　　　　       7,585,296,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         7,585,296,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   460,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   473,800 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    473,800 円／㎡　　×　　　   4,742.30 ㎡　　＝　　　　       2,246,901,740 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         7,585,296,000 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　         682,676,640 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,929,578,380 円 
(4)-4　投下資本収益率      9 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 379,264,800 円  (      5 ％) ×　　0.9174  （     12 ヶ月） ＝　　          347,937,528 円 
販売総額(2期) 379,264,800 円  (      5 ％) ×　　0.8915  （     16 ヶ月） ＝　　          338,114,569 円 
販売総額(3期) 6,826,766,400 円  (     90 ％) ×　　0.8539  （     22 ヶ月） ＝　　        5,829,375,829 円 
収入合計 － － － － 6,515,427,926 円 
支出 建築工事費(1期) 449,380,348 円  (     20 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          424,304,925 円 
建築工事費(2期) 449,380,348 円  (     20 ％) ×　　0.8979  （     15 ヶ月） ＝　　          403,498,614 円 
建築工事費(3期) 1,348,141,044 円  (     60 ％) ×　　0.8539  （     22 ヶ月） ＝　　        1,151,177,637 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 341,338,320 円  (     50 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          322,291,642 円 
販売管理費(2期) 341,338,320 円  (     50 ％) ×　　0.8979  （     15 ヶ月） ＝　　          306,487,678 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,607,760,496 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        6,515,427,926 円　　－　　　　　　        2,607,760,496 円　　＝　　　　　         3,907,667,430 円 

            2,700,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪三丁目３５６番９
 0104000114386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考