別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -20 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　藤野　裕三   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金３丁目７１番４
｢白金３－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(80,300)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 中層共同住宅が多く
見られる住宅地域
 南5.5m区道、西側道 水道、ガス、下水 白金高輪

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ区道 交通

施設		 白金高輪駅北西方

580m		 法令

規制		 準工
(80,300)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の共同住宅等がみられる住宅地域であり、当分の間は特段の変動なく現在の利用状況を維持していくものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の中低層共同住宅等を中心とする住宅地域の存する圏域である。想定される典型的な需要者は戸
建住宅用地や投資目的で購入する富裕層の個人、法人であると思料される。当該圏域の不動産取得需要は高い状態にて
推移しており、地価は緩やかな上昇基調にて推移している。中心となる価格帯は、概ね２～６億円程度の水準にあるも
のと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程も的確に踏まれてお
り不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格である。対象標準地は居住の快適性等が重視される住宅地であること
を考慮すると収益価格の説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考
量して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.2]		 [ 98.9]
100		 1,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我国の景気はこのところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。一方で海外
景気の下振れが景気を押し下げるリスクとし
て認められる。

都心住宅地域での投資需要は依然として旺盛
であり、地価は緩やかに上昇している。



個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＴ（公
）０６
-107		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西1.7m私道
、北西2.4m、
角地
１住居
特別用途地区
(80,160)
b ＳＳＫ（公
）０６
-115		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ＴＭＲ（公
）０６
-137		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.8m区道
、南東4m、
角地
近商
高度3種最高24m
(100,300)
d ＫＭＭ（公
）０６
-130		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
e ＳＴＳ（公
）０６
-109		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,301,988  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
1,752,801 		 100
[  82.0]
2,137,562 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
2,110,000 
b (　           ) 
1,736,453  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,833,694 		 100
[  98.3]
1,865,406 
1,840,000 
c (　           ) 
1,561,773  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,768,478 		 100
[  97.0]
1,823,173 
1,800,000 
d (　           ) 
1,773,050  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,866,817 		 100
[  97.3]
1,918,620 
1,900,000 
e (　           ) 
1,774,938  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,839,174 		 100
[  94.0]
1,956,568 
1,940,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,890,000 円／㎡]  



港 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,154,244 
2,720,853 
11,433,391 
5,131,880 
6,301,511 		 （　0.9589）
6,042,519 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    183,106,636 円　　　　（　  1,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.39 ＲＣ5 283.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高24m
 80 ％   300 ％   300 ％   125 ㎡     10.0 m x   12.6 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を考慮し、５階建共同住宅（１ＬＤＫ、５０㎡程度）と判定した。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 中層の共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
66.20 
77.1 
51.04 
4,600 
234,784 		 2.0  469,568 
1.0  234,784 

 2～ 2		 共同住宅
60.00 
85.1 
51.04 
4,900 
250,096 		 2.0  500,192 
1.0  250,096 

 3～ 4		 共同住宅
60.00 
88.0 
52.82 
5,000 
264,100 		 2.0  528,200 
1.0  264,100 

 5～ 5		 共同住宅
37.50 
84.3 
31.60 
5,000 
158,000 		 2.0  316,000 
1.0  158,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
283.70 
84.4 
239.32 

1,171,080 		 2,342,160 
1,171,080 
⑨年額支払賃料      1,171,080 円　×　12ヶ月　＝　      14,052,960 円 
⑩a共益費（管理費）             182 円／㎡　×　     239.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　         522,675 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,575,635 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       728,782 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,846,853 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,342,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,251 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,171,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         285,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,154,244 円　　　　（　       113,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-4		 4,352  
(   4,275) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
5,020 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,115 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-5		 3,797  
(   3,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,746 
c ＦＪＮ（公）０
６賃貸
　　　　-6		 5,910  
(   5,782) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,373 
港 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 276,900 円  　　　　     92,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,224,353 円  　　　       14,575,635　×　　　　   8.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      784,500 円  　　　　     92,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,300 円  　　　　     92,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,300 円  　　　　     92,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,720,853 円　（　　　　　　        21,767 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9589    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     283.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,131,880 円  
（　　　　　        41,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,154,244 円      
②総費用 2,720,853 円      
③純収益　①－② 11,433,391 円      
④建物等に帰属する純収益 5,131,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,301,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,042,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,340 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    183,106,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金三丁目７１番４
 0104000081010-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -20 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　光夫   TEL.
鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金３丁目７１番４
｢白金３－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(80,300)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 中層共同住宅が多く
見られる住宅地域
 南5.5m区道、西側道 水道、ガス、下水 白金高輪

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ区道 交通

施設		 白金高輪駅北西方

580m		 法令

規制		 準工
(80,300)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特に変動要因は無く、今後も現況を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区および渋谷・品川区内の隣接する地域で、中層共同住宅が多く見られる住宅地域である。需要者の中
心は不動産開発業者や国内外の富裕層等である。区内の投資用共同住宅については需要は堅調であり、住宅地の地価は
上昇傾向で推移している。街路条件等の地域要因や敷地規模により幅が見られ、標準地の規模で単価で１．５～２．５
百万円／㎡前後、総額２～３億円程度の取引が主体である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が所在する準工業地域は、高さに関する規制が住居系用途地域より緩いため中層共同住宅が多い地域である
。共同住宅は収益性に着目して取引されるため収益価格が説得力を有するが、比準価格で採用した共同住宅用地の事例
は収益性が反映されていることから、比準価格の規範性も高い。従って実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.2]		 [ 98.9]
100		 1,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利の上昇が見られるも、金利は低い
状態が続いており、都心の住宅地域の不動産
市況は良好な状態が続いている。


白金高輪駅周辺では再開発が行われたが、近
隣地域の地域要因に特段の変動は見られない
。都心部の住宅地や投資用不動産の需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＴ（公
）０６
-108		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m区道、
東3.7m、角地
準工

(80,240)
b ＮＫＭ（公
）０６
-6		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.8m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,192)
c ＨＴＲ（公
）０６
-107		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,216)
d ＫＢＴ（公
）０６
-122		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10.9m区
道、中間画地
１住居
高度3種最高24m
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,937,989  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,051,988 		 100
[  95.1]
2,157,716 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
2,130,000 
b (　           ) 
1,893,781  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,942,946 		 100
[ 106.6]
1,822,651 
1,800,000 
c (　           ) 
1,962,886  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,092,436 		 100
[ 116.4]
1,797,625 
1,780,000 
d (　           ) 
2,087,920  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,178,607 		 100
[ 123.6]
1,762,627 
1,740,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,860,000 円／㎡]  



港 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,685,579 
2,866,010 
11,819,569 
5,282,000 
6,537,569 		 （　0.9469）
6,190,424 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    187,588,606 円　　　　（　  1,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.39 ＲＣ5 283.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高24m
 80 ％   300 ％   300 ％   125 ㎡     10.0 m x   12.6 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階１ＬＤＫタイプ（５０㎡程度）、５階１ＤＫ（３０㎡程度） ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 各階の標準的な有効率により算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
66.20 
77.1 
51.04 
4,800 
244,992 		 1.0  244,992 
1.0  244,992 

 2～  		 居宅
60.00 
85.1 
51.04 
4,850 
247,544 		 1.0  247,544 
1.0  247,544 

 3～ 4		 居宅
60.00 
88.0 
52.82 
4,900 
258,818 		 1.0  258,818 
1.0  258,818 

 5～  		 居宅
37.50 
84.3 
31.60 
4,950 
156,420 		 1.0  156,420 
1.0  156,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
283.70 
84.4 
239.32 

1,166,592 		 1,166,592 
1,166,592 
⑨年額支払賃料      1,166,592 円　×　12ヶ月　＝　      13,999,104 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     239.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,148,736 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種・同品等の建物の共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,147,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       757,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,390,448 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,166,592 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,166,592 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         284,048 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,685,579 円　　　　（　       117,485 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-214		 5,098  
(   4,983) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[104.0]
4,813 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,009 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 4,922  
(   4,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]
5,232 
c ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-107		 4,507  
(   4,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
4,555 
港 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 285,000 円  　　　　     95,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,333,010 円  　　　       15,147,840　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      807,500 円  　　　　     95,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,000 円  　　　　     95,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,000 円  　　　　     95,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,866,010 円　（　　　　　　        22,928 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9469    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     283.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,282,000 円  
（　　　　　        42,256 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,685,579 円      
②総費用 2,866,010 円      
③純収益　①－② 11,819,569 円      
④建物等に帰属する純収益 5,282,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,537,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,190,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,523 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    187,588,606 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金三丁目７１番４
 0104000081010-0000
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備考