別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　元偉   TEL.
鑑定評価額 356,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪４丁目３０番３０３外
｢高輪４－２０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種17m


(70,200)
不整形
1:2		 共同住宅

ＬＳ3		 中層共同住宅が多く
見られる閑静な住宅
地域		 西5m区道 水道、ガス、下水 品川

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５ｍ区道 交通

施設		 品川駅南西方

620m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種17m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や一般住宅が建ち並ぶ住環境良好な住宅地域が確立されており、当分の間現状のまま推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    826,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区に所在する高級住宅地域である。需要者の中心は、自用目的の個人及び法人、または不
動産業者等が予想される。高輪地区は従来より環境良好な住宅地域として知られており知名度も高い。希少性を有しコ
ロナ禍の影響は少なく地価は上昇傾向を示した。市場の中心価格帯は、土地で１億円～４億円程度、土地建物で２億円
～５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層一般住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は市場の実勢を反映した実証
的で規範性の高い価格である。一方収益価格は収益性を反映した理論的価格である。対象標準地は共同住宅等賃貸需要
も存するが、主として居住の快適性、交通利便性等を重視した自用目的での取引が多い地域に存するため、比準価格を
重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 [102.0]
100		 1,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向
を示したが、建築費高騰や空室率増加等によ
り不透明感は継続している。


従来より人気の高い高級住宅地域で需要は安
定している。地価は上昇傾向を示した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-127		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,160)
b ＷＴＮ（公
）０６
-112		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西2.7m私道、
中間画地
近商
高度地区最高35m
(100,240)
c ＷＴＮ（公
）０６
-110		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
d ＹＡＳ（公
）０６
-116		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
e ＷＴＮ（公
）０６
-7		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南3.1m区道、
中間画地
２住居
高度地区3種24m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,264,018  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,357,881 		 100
[  92.1]
1,474,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,500,000 
b (　           ) 
971,842  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.5]
1,349,437 		 100
[  88.4]
1,526,512 
1,560,000 
c (　           ) 
1,415,985  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
1,701,341 		 100
[ 104.9]
1,621,869 
1,650,000 
d (　           ) 
1,371,994  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,456,531 		 100
[  93.1]
1,564,480 
1,600,000 
e (　           ) 
819,062  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  62.7]
1,372,941 		 100
[  93.1]
1,474,695 
1,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -21.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -37.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,570,000 円／㎡]  



港 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,368,447 
3,595,726 
13,772,721 
6,424,000 
7,348,721 		 （　0.9690）
7,120,911 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    192,457,054 円　　　　（　    826,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 ＲＣ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種17m
 70 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.3 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（平均専有床面積５５㎡程度）と想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
4,100 
435,625 		 2.0  871,250 
1.0  435,625 

 2～ 2		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,200 
472,500 		 2.0  945,000 
1.0  472,500 

 3～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,300 
483,750 		 2.0  967,500 
1.0  483,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

1,391,875 		 2,783,750 
1,391,875 
⑨年額支払賃料      1,391,875 円　×　12ヶ月　＝　      16,702,500 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         715,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,418,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       894,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,003,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,783,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,446 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,391,875 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         338,901 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,368,447 円　　　　（　        74,543 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-201		 4,068  
(   3,980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
4,566 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,297 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-202		 3,605  
(   3,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]
3,966 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-203		 3,356  
(   3,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
4,053 
港 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,557,126 円  　　　       17,898,000　×　　　　   8.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      553,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,595,726 円　（　　　　　　        15,432 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9690    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,424,000 円  
（　　　　　        27,571 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,368,447 円      
②総費用 3,595,726 円      
③純収益　①－② 13,772,721 円      
④建物等に帰属する純収益 6,424,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,348,721 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,120,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,562 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    192,457,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     826,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪四丁目３０番３０３
 0104000113149-0000
2 　港区高輪四丁目３０番３９５
 0104000113223-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 356,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪４丁目３０番３０３外
｢高輪４－２０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種17m


(70,200)
不整形
1:2		 共同住宅

ＬＳ3		 中層共同住宅が多く
見られる閑静な住宅
地域		 西5m区道 水道、ガス、下水 品川

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い 街

路		 基準方位北　５ｍ区
道		 交通

施設		 品川駅南西方

620m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種17m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持したまま推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    805,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び品川区内の高級住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の個人や法人、不動産開発業
者等である。富裕層を中心とした不動産に対する底堅い需要が認められ、住宅地の市況は引き続き堅調に推移しており
、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、街路条件や規模等により幅が見られるが、土地で概ね坪４００万円～
５００万円、土地建物総額で２億円～４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は戸建住宅や共同住宅が見られる閑静な住宅地域にあり、居住の快適性や利便性を重視した取引が中心と考
えられ、市場性を反映した比準価格が説得力を有する。一方、共同住宅も見られることから収益性についても考慮すべ
きである。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 [102.0]
100		 1,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

熟成した住宅地域であり、特段地域に影響を
与える開発事業などは見られない。需要は底
堅く、地価は引き続き堅調に推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-113		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m私道、
西3.3m、
二方路
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
b ＷＴＮ（公
）０６
-110		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
c ＮＫＭ（公
）０６
-6		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.8m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,192)
d ＷＴＮ（公
）０６
-127		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,160)
e ＫＢＴ（公
）０６
-108		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.9m区道、
北6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  1,367,775) 
1,391,525  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
1,754,394 		 100
[ 111.6]
1,572,038 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,600,000 
b (　           ) 
1,415,985  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
1,701,341 		 100
[ 108.9]
1,562,297 
1,590,000 
c (　           ) 
1,893,781  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,942,946 		 100
[ 123.8]
1,569,423 
1,600,000 
d (　           ) 
1,264,018  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,357,881 		 100
[  88.2]
1,539,548 
1,570,000 
e (　           ) 
1,138,854  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,205,381 		 100
[  79.6]
1,514,298 
1,540,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,580,000 円／㎡]  



港 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,299,206 
3,620,855 
13,678,351 
6,482,400 
7,195,951 		 （　0.9647）
6,941,934 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    187,619,838 円　　　　（　    805,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 ＲＣ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種17m
 70 ％   200 ％   200 ％   233 ㎡     12.3 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均５５㎡程度の２ＬＤＫタイプ ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
4,150 
440,938 		 2.0  881,876 
1.0  440,938 

 2～ 2		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,200 
472,500 		 2.0  945,000 
1.0  472,500 

 3～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
4,200 
472,500 		 2.0  945,000 
1.0  472,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

1,385,938 		 2,771,876 
1,385,938 
⑨年額支払賃料      1,385,938 円　×　12ヶ月　＝　      16,631,256 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         715,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,346,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       891,338 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,935,418 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,771,876 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,333 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,385,938 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         337,455 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,299,206 円　　　　（　        74,246 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-101		 4,654  
(   4,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,306 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,297 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-132		 4,407  
(   4,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,280 
c ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-140		 3,977  
(   3,890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,375 
港 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,568,755 円  　　　       17,826,756　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      553,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,620,855 円　（　　　　　　        15,540 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9647    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,482,400 円  
（　　　　　        27,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,299,206 円      
②総費用 3,620,855 円      
③純収益　①－② 13,678,351 円      
④建物等に帰属する純収益 6,482,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,195,951 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,941,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,794 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    187,619,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     805,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪四丁目３０番３０３
 0104000113149-0000
2 　港区高輪四丁目３０番３９５
 0104000113223-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考