別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -11 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.
鑑定評価額 403,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂８丁目１３０番外
｢赤坂８－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3F1B		 マンションに大使館
も見られる閑静な住
宅地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 青山一丁目

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 青山一丁目駅南東方

320m		 法令

規制		 １中専
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 分譲・賃貸マンションを中心に大使館等も見られる優良住宅地域として格別の変動要因もなく、今後も現状を維
持していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,920,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内の住宅地域で、特に３Ａ（赤坂・青山・麻布）地区は強い代替競争関係を有する。対象標準地は交
通利便性が良好な優良住宅地域に所在し、不動産の取得目的は自己使用、賃貸マンション開発等様々である。主たる需
要者は個人富裕層を中心に、事業会社、不動産投資家等多岐にわたる。土地取引の中心となる価格帯は、標準的な画地
規模の場合、４億円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算した。収益価格は周辺の利用状況を参考に最有効使用の賃貸
マンションを想定して試算した。対象標準地の主たる需要者は個人富裕層を中心に、事業会社、不動産投資家等多岐に
わたり、それぞれの需要者は資産性を重視することから、市場性をより的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量のうえ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,360,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 2,330,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ
り、今なお低金利での資金調達が可能な環境
にあって不動産市況は全般的に好調。


青山・赤坂・麻布等の高級住宅地域における
マンション開発素地等の需要は分譲・賃貸向
けとも底堅い。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-108		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.6m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種17m
(70,160)
b ＨＴＲ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
２中専
高度2種最高17m
(70,160)
c ＫＭＭ（公
）０６
-129		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.4m区道、
南3.7m、
二方路
２中専
高度地区3種
(70,179)
d ＫＭＭ（公
）０６
-109		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東3.1m私道
、中間画地
２中専
高度地区3種
(70,160)
e ＳＳＫ（公
）０６
-125		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.8m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種17m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,063,297  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,104,563 		 100
[  87.5]
2,405,215 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,410,000 
b (　           ) 
2,583,403  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,764,241 		 100
[  91.3]
3,027,646 
3,030,000 
c (　           ) 
2,257,268  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
2,409,242 		 100
[  94.1]
2,560,300 
2,560,000 
d (　           ) 
1,485,648  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,559,195 		 100
[  74.5]
2,092,879 
2,090,000 
e (　           ) 
2,149,443  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,252,782 		 100
[  91.3]
2,467,450 
2,470,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



港 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,629,215 
3,835,869 
16,793,346 
6,077,600 
10,715,746 		 （　0.9620）
10,308,548 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    332,533,806 円　　　　（　  1,920,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅兼駐車場 103.50 ＲＣ3F1B 370.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   173 ㎡      9.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（平均３０～４０㎡程度）の共同住宅、地下１階は駐車場３台。 ⑦有効率　  72.6 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
60.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 共同住宅
103.50 
80.0 
82.80 
5,700 
471,960 		 2.0  943,920 
1.0  471,960 

 2～ 3		 共同住宅
103.50 
90.0 
93.15 
5,900 
549,585 		 2.0  1,099,170 
1.0  549,585 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
370.50 
72.6 
269.10 

1,571,130 		 3,142,260 
1,571,130 
⑨年額支払賃料      1,571,130 円　×　12ヶ月　＝　      18,853,560 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     269.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         807,300 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,660,860 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,064,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,216,817 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,142,260 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,851 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,571,130 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         382,547 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,629,215 円　　　　（　       119,244 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-201		 5,421  
(   5,303) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,421 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,036 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-102		 6,074  
(   5,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,074 
c ＨＴＲ（公）０
６賃貸
　　　　-101		 6,891  
(   6,741) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,891 
港 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,702,469 円  　　　       21,280,860　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      688,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,835,869 円　（　　　　　　        22,173 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     370.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,077,600 円  
（　　　　　        35,131 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,629,215 円      
②総費用 3,835,869 円      
③純収益　①－② 16,793,346 円      
④建物等に帰属する純収益 6,077,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,715,746 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,308,548 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,587 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    332,533,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,920,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂八丁目１３０番
 0104000025033-0000
2 　港区赤坂八丁目１３１番
 0104000025034-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
港 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -11 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭   TEL.
鑑定評価額 403,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂８丁目１３０番外
｢赤坂８－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3F1B		 マンションに大使館
も見られる閑静な住
宅地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 青山一丁目

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 青山一丁目駅南東方

320m		 法令

規制		 １中専
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 高級マンションのほか大使館等も見られる優良な住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見られず、当面は
現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,660,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区赤坂、青山、六本木、麻布地区等の住宅地域である。主たる需要者は、自己使用を目的とした富裕
層の個人や法人、不動産賃貸事業を目的とした不動産事業者等である。周辺には大使館も見られ、居住環境、利便性に
優れるとともに、高いステイタス性を誇る地域であり、住宅地への強い需要が見られる。画地の規模、形状等により価
格に幅が見られるが、土地取引は３～６億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映しやや低位に求められた。周辺では収益物件の取引も見られるものの、自己使用目的や居住の快適性、
利便性等がより重視され、市場の実勢に着目した価格形成がより支配的であると言える。よって本件では、比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,360,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 2,330,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動、賃貸床供給
量の増大等、不透明な要因はあるが、緩和的
な金融政策を背景に不動産価格は上昇傾向が
続いている。

地域要因に特段の変動はない。稀少性のある
優良住宅地域であり、地価は上昇している。



個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内
でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０６
-4		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ＫＭＭ（公
）０６
-115		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
中間画地
２中専
高度地区3種
(70,160)
c ＨＴＲ（公
）０６
-105		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.9m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高24m
(70,160)
d ＫＭＭ（公
）０６
-129		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.4m区道、
南3.7m、
二方路
２中専
高度地区3種
(70,179)
e ＫＭＴ（公
）０６
-103		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.3m区道
、中間画地
２住居
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,470,389  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,530,938 		 100
[  96.0]
2,636,394 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,640,000 
b (　           ) 
2,131,216  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,239,908 		 100
[  96.0]
2,333,238 
2,330,000 
c (　           ) 
2,107,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,238,456 		 100
[  95.0]
2,356,269 
2,360,000 
d (　           ) 
2,257,268  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
2,409,242 		 100
[  93.2]
2,585,024 
2,590,000 
e (　           ) 
1,988,733  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
2,144,442 		 100
[  91.3]
2,348,786 
2,350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,450,000 円／㎡]  



港 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,667,519 
4,021,625 
15,645,894 
6,418,400 
9,227,494 		 （　0.9620）
8,876,849 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    286,349,968 円　　　　（　  1,660,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅兼駐車場 103.50 ＲＣ3F1B 370.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   173 ㎡      9.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（賃貸床面積４０㎡程度）の共同住宅、地下１階は駐車場３台を想定。 ⑦有効率　  72.6 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
60.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 住宅
103.50 
80.0 
82.80 
5,450 
451,260 		 1.0  451,260 
1.0  451,260 

 2～ 2		 住宅
103.50 
90.0 
93.15 
5,550 
516,983 		 1.0  516,983 
1.0  516,983 

 3～ 3		 住宅
103.50 
90.0 
93.15 
5,600 
521,640 		 1.0  521,640 
1.0  521,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
370.50 
72.6 
269.10 

1,489,883 		 1,489,883 
1,489,883 
⑨年額支払賃料      1,489,883 円　×　12ヶ月　＝　      17,878,596 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     269.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         807,300 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,685,896 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,015,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,290,601 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,489,883 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,489,883 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         362,764 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,667,519 円　　　　（　       113,685 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-101		 5,004  
(   4,896) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
5,543 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,673 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-201		 5,226  
(   5,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,443 
c ＫＭＭ（公）０
６賃貸
　　　　-202		 6,891  
(   6,741) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.5]		 100
[113.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
6,069 
港 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 339,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,807,225 円  　　　       20,305,896　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      688,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,500 円  　　　　    113,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,021,625 円　（　　　　　　        23,246 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     370.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,418,400 円  
（　　　　　        37,101 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,667,519 円      
②総費用 4,021,625 円      
③純収益　①－② 15,645,894 円      
④建物等に帰属する純収益 6,418,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,227,494 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,876,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    286,349,968 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,660,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂八丁目１３０番
 0104000025033-0000
2 　港区赤坂八丁目１３１番
 0104000025034-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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50 　
備考