別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -9 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 246,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪１丁目７０１番６１
｢高輪１－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区2種22m


(70,260)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6.5m区道 水道、ガス、下水 白金高輪

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ区道		 交通

施設		 白金高輪駅南東方

250m		 法令

規制		 １中専
(70,260)
準防 
高度地区2種22m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の戸建住宅中心の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず、今後も現状を維
持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    939,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区南部を中心とした低層住宅中心の住宅地域である。需要者の中心は区内を中心に地縁性を有する自己
使用目的の買い替え層である。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、地価は安定的に
推移している。土地の取引価格は１００㎡台で１㎡当たり１００万円台中盤。総額では２億円前後が目安で、建物と一
体であると３億円弱が目安である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周囲には共同住宅等も散見されるが、一定以上の画地規模が確保されないと収益性が低下するため、専ら自己使用の戸
建住宅地としての取引が中心である。求められた収益価格は理論的ではあるが、市場の特性からは乖離しており説得力
が劣る。一方、比準価格は市場の特性を反映しており説得力が高い。よって、比準価格を中心に収益価格を参酌して、
代表標準地としての半年間変動率の妥当性も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 -8                      　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,580,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

旧来からの住宅地域としての環境を保ってお
り、高額所得層需要を中心とし、新型コロナ
ウイルス感染症流行の影響からは既に脱して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 港 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０６
-127		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,160)
b ＨＴＲ（公
）０６
-107		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,216)
c ＭＳＫ（公
）０６
-1		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.1m区道、
中間画地
近商
特別用途地区
(100,246)
d ＨＴＲ（公
）０６
-105		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.9m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高24m
(70,160)
e ＮＫＭ（公
）０６
-6		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.8m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,264,018  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,357,881 		 100
[  88.5]
1,534,329 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,610,000 
b (　           ) 
1,962,886  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,092,436 		 100
[ 122.3]
1,710,904 
1,800,000 
c (　           ) 
1,061,381  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,137,800 		 100
[  71.3]
1,595,792 
1,680,000 
d (　           ) 
2,107,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,216,293 		 100
[ 126.6]
1,750,626 
1,840,000 
e (　           ) 
1,893,781  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,942,946 		 100
[  84.7]
2,293,915 
2,410,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,730,000 円／㎡]  



港 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,817,187 
2,632,594 
10,184,593 
4,742,940 
5,441,653 		 （　0.9578）
5,212,015 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    140,865,270 円　　　　（　    939,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＲＣ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種22m
 70 ％   300 ％   260 ％   150 ㎡     11.6 m x   12.9 m  前面道路：区道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階を共同住宅（１ＬＤＫタイプ　平均専有面積４０㎡） ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
80.0 
72.00 
4,235 
304,920 		 2.0  609,840 
1.0  304,920 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
4,540 
367,740 		 2.0  735,480 
1.0  367,740 

 3～ 3		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
4,840 
392,040 		 2.0  784,080 
1.0  392,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
86.7 
234.00 

1,064,700 		 2,129,400 
1,064,700 
⑨年額支払賃料      1,064,700 円　×　12ヶ月　＝　      12,776,400 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         421,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,197,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       659,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,537,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,129,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,229 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,064,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         259,238 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,817,187 円　　　　（　        85,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-219		 4,945  
(   4,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,945 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,645 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,540 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-141		 5,871  
(   5,866) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
6,240 
c ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-103		 4,063  
(   4,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,502 
港 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 246,600 円  　　　　     82,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,134,994 円  　　　       13,197,600　×　　　　   8.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      387,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      698,700 円  　　　　     82,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,200 円  　　　　     82,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,200 円  　　　　     82,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,632,594 円　（　　　　　　        17,551 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,742,940 円  
（　　　　　        31,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,817,187 円      
②総費用 2,632,594 円      
③純収益　①－② 10,184,593 円      
④建物等に帰属する純収益 4,742,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,441,653 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,212,015 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,747 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    140,865,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     939,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪一丁目７０１番６１
 0104000105351-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -9 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　三崎　英司   TEL.
鑑定評価額 246,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区高輪１丁目７０１番６１
｢高輪１－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区2種22m


(70,260)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6.5m区道 水道、ガス、下水 白金高輪

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ区道		 交通

施設		 白金高輪駅南東方

250m		 法令

規制		 １中専
(70,260)
準防 
高度地区2種22m
⑤地域要因の将
　来予測		 高台の熟成した低層住宅地域である。特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    964,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区に所在する低層戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域である。戸建住宅用地の需要の中心
は高所得層、富裕層等であり、転売目的の不動産業者も見られる。居住環境の良好な低層住宅地への高所得層等の需要
は底堅く、一方で物件の供給は少ないため取引は概ね堅調である。需要の中心となる価格帯は画地の規模により乖離が
見られるが、土地で総額２億円前後～３億円程度、単価５００～６００万円／坪程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、投資採算性を具現する価格として尊重すべきである。標準地は居住の快適性等が重視される低層の住宅
地であり、比準価格の方が相対的に信頼性は高い。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、
周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 -8                      　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,580,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利
回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇
等による経済活動への影響には留意が必要で
ある。

高台の閑静な住宅地域である。地域要因に特
段の変動はない。地価は上昇傾向で推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 港 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-113		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,216)
b ＦＪＮ（公
）０６
-112		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6.8m区道
、中間画地
近商
高度地区最高31m
(100,400)
c ＳＳＫ（公
）０６
-114		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,300)
d ＫＭＴ（公
）０６
-108		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m区道、
東3.7m、角地
準工

(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,765,950  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,859,545 		 100
[ 116.4]
1,597,547 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,680,000 
b (　           ) 
1,381,233  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,436,482 		 100
[  93.9]
1,529,800 
1,610,000 
c (　           ) 
2,072,722  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,178,431 		 100
[ 121.1]
1,798,870 
1,890,000 
d (　           ) 
1,937,989  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,051,988 		 100
[ 115.2]
1,781,240 
1,870,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,760,000 円／㎡]  



港 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,054,769 
2,657,536 
10,397,233 
4,812,180 
5,585,053 		 （　0.9578）
5,349,364 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    144,577,405 円　　　　（　    964,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＲＣ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種22m
 70 ％   300 ％   260 ％   150 ㎡     11.6 m x   12.8 m  前面道路：区道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の共同住宅（１ＬＤＫ～２ＬＤＫタイプ）を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
80.0 
72.00 
4,540 
326,880 		 1.0  326,880 
1.0  326,880 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
4,590 
371,790 		 1.0  371,790 
1.0  371,790 

 3～ 3		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
4,640 
375,840 		 1.0  375,840 
1.0  375,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
86.7 
234.00 

1,074,510 		 1,074,510 
1,074,510 
⑨年額支払賃料      1,074,510 円　×　12ヶ月　＝　      12,894,120 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         561,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,455,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       672,786 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,782,934 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,074,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,208 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,074,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         261,627 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,054,769 円　　　　（　        87,032 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-101		 4,654  
(   4,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
4,851 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,692 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,590 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-102		 4,170  
(   4,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 91.0]		 100
[105.0]
4,744 
c ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-103		 4,313  
(   4,216) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,491 
港 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,200 円  　　　　     83,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,143,736 円  　　　       13,455,720　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      387,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      708,900 円  　　　　     83,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,657,536 円　（　　　　　　        17,717 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,812,180 円  
（　　　　　        32,081 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,054,769 円      
②総費用 2,657,536 円      
③純収益　①－② 10,397,233 円      
④建物等に帰属する純収益 4,812,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,585,053 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,349,364 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,577,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     964,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区高輪一丁目７０１番６１
 0104000105351-0000
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備考