別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
港 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -8 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金台２丁目１８４番５
｢白金台２－１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(70,180)

1:1		 住宅兼車庫

Ｗ3		 中規模一般住宅が多
く建ち並ぶ住宅地域
 北4.5m区道 水道、ガス、下水 高輪台

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ区道		 交通

施設		 高輪台駅北西方

320m		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 対象標準地の南側では白金台と高輪を結ぶ都市計画道路事業（環状第４号線）が行われており、将来的には利便
性が高まることが期待されるが当面の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び隣接区内の地域ブランドが確立している低層一般住宅を中心とした住宅地域であると判定した。
主たる需要者は自己利用目的の高額所得者や不動産業者等である。これら需要者の取得意欲は旺盛であること、また都
心部の住宅需要は軒並み堅調であり住環境な良好な対象標準地周辺の地価も堅調に推移している。需要の中心となる価
格帯は標準的規模の土地で総額２億円～３億円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者の属性及び最有効使用等を踏まえ、対象標準地は収益性よりも居住の快適性及び利便性並びに白金台や高
輪等の地域ブランドが重視される傾向が強いことから、取引事例比較法による比準価格の相対的説得力が高いものと思
料される。よって、本件では市場性に基づく比準価格を重視し、収益性に基づく収益価格を比較考量のうえ、単価と総
額の関係、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[113.5]		 [100.0]
100		 1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行後の経済活動の
回復は顕著であり物価上昇や国際情勢、金融
資本市場等の影響も受ける中で景気は緩やか
に回復。

本標準地は一般住宅、低層の共同住宅等が建
ち並ぶ住宅地域に所在する。都市計画道路事
業以外に地域要因に特段の変動は認められな
い。

個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-113		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m私道、
西3.3m、
二方路
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
b ＫＭＭ（公
）０６
-5		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,160)
c ＫＭＴ（公
）０６
-107		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西1.7m私道
、北西2.4m、
角地
１住居
特別用途地区
(80,160)
d ＭＳＫ（公
）０６
-124		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高24m
特別用途地区
(70,160)
e ＷＴＮ（公
）０６
-127		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  1,367,775) 
1,391,525  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
1,754,394 		 100
[ 117.6]
1,491,832 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,490,000 
b (　           ) 
1,370,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,420,346 		 100
[  97.6]
1,455,273 
1,460,000 
c (　           ) 
1,301,988  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
1,752,801 		 100
[ 118.5]
1,479,157 
1,480,000 
d (　           ) 
1,379,539  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,498,371 		 100
[ 101.8]
1,471,877 
1,470,000 
e (　           ) 
1,264,018  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,357,881 		 100
[  94.0]
1,444,554 
1,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,460,000 円／㎡]  



港 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,551,005 
2,596,744 
9,954,261 
4,621,770 
5,332,491 		 （　0.9660）
5,151,186 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    139,221,243 円　　　　（　    910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.00 ＲＣ3 273.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
 70 ％   200 ％   180 ％   153 ㎡     12.0 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸・１ＬＤＫ（４０㎡）程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共同住宅としてほぼ標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
91.00 
80.0 
72.80 
4,350 
316,680 		 2.0  633,360 
1.0  316,680 

 2～ 2		 共同住宅
91.00 
90.0 
81.90 
4,400 
360,360 		 2.0  720,720 
1.0  360,360 

 3～ 3		 共同住宅
91.00 
90.0 
81.90 
4,450 
364,455 		 2.0  728,910 
1.0  364,455 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
273.00 
86.7 
236.60 

1,041,495 		 2,082,990 
1,041,495 
⑨年額支払賃料      1,041,495 円　×　12ヶ月　＝　      12,497,940 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         425,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,923,820 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       646,191 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,277,629 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,082,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,041,495 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         253,588 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,551,005 円　　　　（　        82,033 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 4,614  
(   4,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
4,435 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-205		 4,518  
(   4,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
4,429 
c ＩＲＳ（公）０
６賃貸
　　　　-206		 4,922  
(   4,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
4,551 
港 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 240,300 円  　　　　     80,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,163,144 円  　　　       12,923,820　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      352,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      680,800 円  　　　　     80,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,100 円  　　　　     80,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,100 円  　　　　     80,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,596,744 円　（　　　　　　        16,972 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9660    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     273.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,621,770 円  
（　　　　　        30,208 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,551,005 円      
②総費用 2,596,744 円      
③純収益　①－② 9,954,261 円      
④建物等に帰属する純収益 4,621,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,332,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,151,186 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,668 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,221,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金台二丁目１８４番５
 0104000087707-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -8 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区白金台２丁目１８４番５
｢白金台２－１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(70,180)

1:1		 住宅兼車庫

Ｗ3		 中規模一般住宅が多
く建ち並ぶ住宅地域
 北4.5m区道 水道、ガス、下水 高輪台

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ区道		 交通

施設		 高輪台駅北西方

320m		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域として熟成している。今後も現状の居住環境を維持するものと予測する。
地価水準は引き続き堅調に推移するものと予測する
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    904,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区内の鉄道駅から徒歩圏の戸建住宅地域である。需要者の中心は、都内や隣接県に居住す
る高額所得者や富裕層で、不動産業者等も考えられる。当該地区は区内南西端付近の地下鉄駅徒歩圏にあり、中小規模
の戸建住宅を中心に低層共同住宅等も所在する。好調な住宅市況、交通利便性や良好な住環境等を反映し需要は引き続
き底堅い。需要の中心価格帯は、土地で４５０万円／坪程度、総額は概ね２億円～３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用の中小規模戸建住宅を中心に、共同住宅も所在する戸建住宅地域であり、自用の住宅物件等が取引の中心であ
る。当該地域は、低層の居住用建物が多く、収益性よりも居住環境の快適性が重視される地域であることから、市場性
を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関係、さらに代表標準地と
の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[105.0]		 100
[113.5]		 [100.0]
100		 1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。但し、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

特段の変化要因はない。中小規模の戸建住宅
地域であるが、敷地の細分化も見受けられる
。需要は底堅く、地価は引き続き堅調に推移
している。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-116		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
b ＷＴＮ（公
）０６
-127		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種22m
(70,160)
c ＷＴＮ（公
）０６
-110		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
d ＨＴＲ（公
）０６
-113		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m私道、
西3.3m、
二方路
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
e ＳＳＫ（公
）０６
-1		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,371,994  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,456,531 		 100
[ 101.6]
1,433,594 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,430,000 
b (　           ) 
1,264,018  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,357,881 		 100
[  94.0]
1,444,554 
1,440,000 
c (　           ) 
1,415,985  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
1,701,341 		 100
[ 120.0]
1,417,784 
1,420,000 
d (　  1,367,775) 
1,391,525  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
1,754,394 		 100
[ 117.6]
1,491,832 
1,490,000 
e (　           ) 
1,452,081  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,488,383 		 100
[  99.8]
1,491,366 
1,490,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,450,000 円／㎡]  



港 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,500,143 
2,611,371 
9,888,772 
4,592,920 
5,295,852 		 （　0.9660）
5,115,793 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    138,264,676 円　　　　（　    904,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.00 ＲＣ3 273.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
 70 ％   200 ％   180 ％   153 ㎡     12.0 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸・１ＬＤＫ（４０㎡）程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共同住宅としてほぼ標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
91.00 
80.0 
72.80 
4,300 
313,040 		 2.0  626,080 
1.0  313,040 

 2～ 2		 共同住宅
91.00 
90.0 
81.90 
4,350 
356,265 		 2.0  712,530 
1.0  356,265 

 3～ 3		 共同住宅
91.00 
90.0 
81.90 
4,350 
356,265 		 2.0  712,530 
1.0  356,265 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
273.00 
86.7 
236.60 

1,025,570 		 2,051,140 
1,025,570 
⑨年額支払賃料      1,025,570 円　×　12ヶ月　＝　      12,306,840 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         567,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,874,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       643,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,230,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,051,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,486 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,025,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         249,711 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,500,143 円　　　　（　        81,700 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-103		 4,313  
(   4,216) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-119		 4,647  
(   4,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,384 
c ＷＴＮ（公）０
６賃貸
　　　　-102		 4,444  
(   4,348) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,444 
港 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 238,800 円  　　　　     79,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,184,471 円  　　　       12,874,680　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      352,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      676,600 円  　　　　     79,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,611,371 円　（　　　　　　        17,068 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9660    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　     273.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,592,920 円  
（　　　　　        30,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,500,143 円      
②総費用 2,611,371 円      
③純収益　①－② 9,888,772 円      
④建物等に帰属する純収益 4,592,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,295,852 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,115,793 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,264,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     904,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区白金台二丁目１８４番５
 0104000087707-0000
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備考