別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
港 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -4 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 5,630,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂１丁目１４２４番１
｢赤坂１－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,053  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）



(70,400)

1:2		 共同住宅

ＲＣ10F1B		 マンションに大使館
、ホテルも見られる
住宅地域		 南東8.5m区道 水道、ガス、下水 溜池山王

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺地域ではホテル跡地の再
開発等が進められている。		 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 溜池山王駅南東方

420m		 法令

規制		 ２住居
(70,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高級マンション等が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、周辺地域では再開発も進められ、一層の利便性の向上が期
待される。今後も高級住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,340,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            5,360,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の３Ａ（青山・赤坂・麻布）地区のほか、隣接する渋谷区・千代田区内の共同住宅を中心とする
高級住宅地域の存する圏域である。取引総額が嵩むことから、典型的な需要者は資金力を備えた大手開発事業者等であ
る。同一需給圏における分譲マンションのエンドユーザーの需要は底堅く、マンション開発素地に対する引合いも見込
まれる。土地の中心価格帯は１，０００㎡程度の画地で総額４０～６０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、港区の高級住宅地域内の実際の取引事例を基礎として試算しているが、規範性の認められる事例に基づく
実証性のある価格であり、高い説得力を有する。開発法による価格は、最近の分譲価格に基づき分譲収入を査定すると
ともに、開発事業者の実態に即して投下資本収益率等を査定しており、開発事業の採算性を直接的に反映して高い説得
力を有する。そこで、比準価格と開発法による価格とを関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　港 -10                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,240,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移
している。

再開発事業の進展等により、近隣地域の利便
性等は向上しているが、従来より地価の上昇
が継続してきた結果、価格水準は上限に近づ
きつつある。

特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％ +2.1 ％
３　試算価格算定内訳 港 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０６
-103		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.3m区道、
北3m、東2m、
三方路
１中専
高度地区2種17m
(70,160)
b ＳＳＫ（公
）０６
-401		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北18.3m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ＮＳＫ（公
）０６
-128		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m区道
、中間画地
２中専
高度2種最高17m
(70,180)
d ＭＳＫ（公
）０６
-8		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.1m区道
、南東6m、
角地
１住居
高度地区3種
(80,244)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,475,401  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
2,605,685 		 100
[  50.7]
5,139,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,140,000 
b (　           ) 
6,577,595  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,840,699 		 100
[ 123.2]
5,552,515 
5,550,000 
c (　           ) 
3,946,496  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,143,821 		 100
[  74.9]
5,532,471 
5,530,000 
d (　           ) 
2,545,455  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,592,410 		 100
[  50.4]
5,143,671 
5,140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,340,000 円／㎡]  



港 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの敷地としての使用を最有効使用と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションの敷地としての使用が最有効使用であるため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

8,839,593,607 
3,196,141,770 
9 
2,580,000 
4,043.50 
490,000 
5,036.80 
⑧開発法による価格 　　        5,643,451,837 円　　　　（　            5,360,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -4　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,053 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,053.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
558.60 ㎡  5,036.80 ㎡  4,212.00 ㎡  824.80 ㎡  4,043.50 ㎡  ＳＲＣ・12F
 (    27 戸)
150㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.0 ％）  （     478.3 ％）  （     400.0 ％）  （      78.3 ％）  （     80.28 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   21.9 ｍ

  46.7 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    8.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 2,580,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  2,580,000 円／㎡　　×　　     4,043.50 ㎡　　＝　　　　      10,432,230,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        10,432,230,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   490,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   509,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    509,600 円／㎡　　×　　　   5,036.80 ㎡　　＝　　　　       2,566,753,280 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        10,432,230,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　       1,043,223,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,609,976,280 円 
(4)-4　投下資本収益率      9 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担金率を考量して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 521,611,500 円  (      5 ％) ×　　0.9174  （     12 ヶ月） ＝　　          478,526,390 円 
販売総額(2期) 521,611,500 円  (      5 ％) ×　　0.8787  （     18 ヶ月） ＝　　          458,340,025 円 
販売総額(3期) 9,389,007,000 円  (     90 ％) ×　　0.8417  （     24 ヶ月） ＝　　        7,902,727,192 円 
収入合計 － － － － 8,839,593,607 円 
支出 建築工事費(1期) 513,350,656 円  (     20 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          484,705,689 円 
建築工事費(2期) 513,350,656 円  (     20 ％) ×　　0.8915  （     16 ヶ月） ＝　　          457,652,110 円 
建築工事費(3期) 1,540,051,968 円  (     60 ％) ×　　0.8417  （     24 ヶ月） ＝　　        1,296,261,741 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 521,611,500 円  (     50 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          492,505,578 円 
販売管理費(2期) 521,611,500 円  (     50 ％) ×　　0.8915  （     16 ヶ月） ＝　　          465,016,652 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,196,141,770 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        8,839,593,607 円　　－　　　　　　        3,196,141,770 円　　＝　　　　　         5,643,451,837 円 

            5,360,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂一丁目１４２４番１
 0104000012304-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -4 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.
鑑定評価額 5,630,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区赤坂１丁目１４２４番１
｢赤坂１－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,053  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）



(70,400)

1:2		 共同住宅

ＲＣ10F1B		 マンションに大使館
、ホテルも見られる
住宅地域		 南東8.5m区道 水道、ガス、下水 溜池山王

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺地域でホテル跡地の開発
や市街地再開発事業が多く進
捗し、波及効果が期待される		 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 溜池山王駅南東方

420m		 法令

規制		 ２住居
(70,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高級マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しているが、隣接地域でのホテルの建替えや周辺の麻布台ヒルズ
を始めとする市街地再開発事業の完成との相乗効果により、土地の更なる高度利用が進展するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            5,350,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区の赤坂・麻布・青山等、千代田区の番町等の著名な地域で、かつ容積率が確保された高級マンション
の立地が可能な地域である。需要者の中心は資金力のある大手マンション開発業者で、投資ファンド等も含まれる。富
裕層等による高級マンションの需要は依然堅調であるが、先行的に買われてきた当該地域の地価は既に高位にあり、建
築費高騰や金利上昇もあって上昇余地が狭まっている。取引は標準地規模の土地で５５～６０億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の実態が反映された的確な価格となった。開発法による価格は分譲販売価格、建築工事費等を基礎
にマンション開発業者等の中心的需要者における意思決定過程が忠実に再現された価格となった。中心的需要者の関心
は開発分譲によって得られる利潤であることから開発法による価格を重視し、実証的な比準価格（結果的に開発法によ
る価格と同水準）を比較考量の上、周辺類似地域との広域的価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　港 -10                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,240,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区の人口は増加傾向、高齢化率は低い。区
内の住宅・マンション需要は堅調で地価上昇
が鮮明。建築費高騰は止まらず、金融緩和は
出口を探る動き。

隣接地域でのホテル別館の建替え、周辺での
複数の再開発事業完成による波及効果が期待
されることから、市場参加者に対する訴求力
が高まっている。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％ +2.1 ％
３　試算価格算定内訳 港 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭＭ（公
）０６
-14		 港区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北7m私道、
中間画地
商業

(92,442)
b ＨＴＲ（公
）０６
-10		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7m区道、
北西3.9m、
南西4.8m、
三方路
２中専
高度3種最高24m
特別用途地区
(80,300)
c ＡＢＲ（公
）０６
-117		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.1m区道、
北4m、角地
商業
高度地区40m
(100,500)
d ＡＢＲ（公
）０６
-407		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m区道、
東10m、
南7.4m、
三方路
商業
高度地区3種24m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,860,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
8,033,122 		 100
[ 149.8]
5,362,565 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,360,000 
b (　           ) 
4,178,293  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,222,916 		 100
[  73.7]
5,729,872 
5,730,000 
c (　           ) 
3,498,121  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,583,027 		 100
[  71.0]
5,046,517 
5,050,000 
d (　           ) 
7,537,066  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
7,551,422 		 100
[ 141.3]
5,344,248 
5,340,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,350,000 円／㎡]  



港 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンションの開発用地と判断したため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションの敷地としての使用が最有効使用であるため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

9,079,427,542 
3,441,414,400 
9 
2,650,000 
4,043.50 
538,000 
5,036.80 
⑧開発法による価格 　　        5,638,013,142 円　　　　（　            5,350,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -4　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,053 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,053.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
558.60 ㎡  5,036.80 ㎡  4,212.00 ㎡  824.80 ㎡  4,043.50 ㎡  ＳＲＣ・12F
 (    27 戸)
150㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.0 ％）  （     478.3 ％）  （     400.0 ％）  （      78.3 ％）  （     80.28 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   21.9 ｍ

  46.7 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    8.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 2,650,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンションの分譲事例等を比較検討のうえ査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  2,650,000 円／㎡　　×　　     4,043.50 ㎡　　＝　　　　      10,715,275,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        10,715,275,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   538,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   559,520 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に個別性も斟酌して査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    559,520 円／㎡　　×　　　   5,036.80 ㎡　　＝　　　　       2,818,190,336 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        10,715,275,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　       1,071,527,500 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,889,717,836 円 
(4)-4　投下資本収益率      9 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担金率を考量して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 535,763,750 円  (      5 ％) ×　　0.9174  （     12 ヶ月） ＝　　          491,509,664 円 
販売総額(2期) 535,763,750 円  (      5 ％) ×　　0.8787  （     18 ヶ月） ＝　　          470,775,607 円 
販売総額(3期) 9,643,747,500 円  (     90 ％) ×　　0.8417  （     24 ヶ月） ＝　　        8,117,142,271 円 
収入合計 － － － － 9,079,427,542 円 
支出 建築工事費(1期) 563,638,067 円  (     20 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          532,187,063 円 
建築工事費(2期) 563,638,067 円  (     20 ％) ×　　0.8915  （     16 ヶ月） ＝　　          502,483,337 円 
建築工事費(3期) 1,690,914,202 円  (     60 ％) ×　　0.8417  （     24 ヶ月） ＝　　        1,423,242,484 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 535,763,750 円  (     50 ％) ×　　0.9442  （      8 ヶ月） ＝　　          505,868,133 円 
販売管理費(2期) 535,763,750 円  (     50 ％) ×　　0.8915  （     16 ヶ月） ＝　　          477,633,383 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,441,414,400 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        9,079,427,542 円　　－　　　　　　        3,441,414,400 円　　＝　　　　　         5,638,013,142 円 

            5,350,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 港 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区赤坂一丁目１４２４番１
 0104000012304-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考