別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
港 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -3 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　阿比留　健次   TEL.
鑑定評価額 1,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山４丁目３４２番外
｢南青山４－２０－４｣		 ②地積
　(㎡)		 456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(80,216)

1:1		 共同住宅兼事務所

ＲＣ4F1B		 マンションのほか一
般住宅等も見られる
住宅地域		 北東5.4m区道、北西側道 水道、ガス、下水 表参道

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 表参道駅東方

360m		 法令

規制		 １中専
(70,216)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 表参道に近い高級住宅地域であり、住環境や利便性等に優れる。地域要因に特段の変動は認められず、今後も高
級住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内の住宅地域のなかでも名声の高い高級住宅地域であり、青山・赤坂・麻布・六本木エリアが中心
となる。主たる需要者層は国内の高所得者層であり、賃貸マンションの開発事業者等も想定される。大規模画地にあっ
ては、分譲マンションの開発素地として購入する開発事業者等が中心となる。売買価格は高位の水準にあり、かつ上昇
基調で推移している。土地の中心的な価格帯は５００㎡程度の土地で総額１０～１５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高級住宅地域内にあって中層共同住宅地としての使用を最有効使用とする。比準価格は、規範性の認め
られる取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、最近の賃料や利回り水
準等に基づく賃貸事業としての収益性を反映した理論的な価格であり、高い説得力を有する。そこで、比準価格と収益
価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,360,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 85.3]		 [100.0]
100		 2,840,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移
している。

青山・赤坂・麻布・六本木等の高級住宅地域
における戸建住宅地やマンション開発素地の
需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移してい
る。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
２中専
高度2種最高17m
(70,160)
b ＮＳＫ（公
）０６
-116		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西3.7m区道
、北東2.5m、
角地
１中専
高度2種最高22m
(80,160)
c ＫＭＭ（公
）０６
-114		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.1m区道
、南東4m、
角地
１中専
高度地区2種17m
(80,164)
d ＨＴＲ（公
）０６
-105		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.9m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高24m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,583,403  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,764,241 		 100
[  92.2]
2,998,092 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　   -2.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,000,000 
b (　           ) 
2,328,260  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
2,469,921 		 100
[  91.3]
2,705,280 
2,710,000 
c (　           ) 
2,770,083  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
2,772,696 		 100
[  93.1]
2,978,191 
2,980,000 
d (　           ) 
2,107,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,238,456 		 100
[  76.8]
2,914,656 
2,910,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,900,000 円／㎡]  



港 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,853,635 
13,299,315 
58,554,320 
18,190,000 
40,364,320 		 （　0.9436）
38,087,772 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,228,637,806 円　　　　（　  2,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 306.31 ＲＣ5 1,044.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高24m
 80 ％   300 ％   216 ％   456 ㎡     22.0 m x   21.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～５階を共同住宅（８０㎡程度の３ＬＤＫ中心、１戸メゾネット） ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同種・同等の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
287.82 
59.0 
169.82 
6,600 
1,120,812 		 2.0  2,241,624 
1.0  1,120,812 

 2～ 3		 住宅
273.40 
90.8 
248.20 
6,700 
1,662,940 		 2.0  3,325,880 
1.0  1,662,940 

 4～ 4		 住宅
170.44 
87.6 
149.24 
6,800 
1,014,832 		 2.0  2,029,664 
1.0  1,014,832 

 5～ 5		 住宅
39.00 
100.0 
39.00 
6,500 
253,500 		 2.0  507,000 
1.0  253,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,044.06 
81.8 
854.46 

5,715,024 		 11,430,048 
5,715,024 
⑨年額支払賃料      5,715,024 円　×　12ヶ月　＝　      68,580,288 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     854.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,076,056 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,656,344 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,702,817 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,353,527 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,430,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,715,024 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,391,523 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,853,635 円　　　　（　       157,574 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-217		 6,887  
(   6,732) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]
7,043 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,854 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-218		 6,696  
(   6,483) 		 100
[100.0]		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
6,915 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 6,345  
(   6,202) 		 100
[100.0]		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
6,642 
港 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,591,015 円  　　　       74,056,344　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,118,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,890,000 円  　　　　    340,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       340,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       340,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,299,315 円　（　　　　　　        29,165 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 340,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,044.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,190,000 円  
（　　　　　        39,890 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,853,635 円      
②総費用 13,299,315 円      
③純収益　①－② 58,554,320 円      
④建物等に帰属する純収益 18,190,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 40,364,320 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 38,087,772 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       83,526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,228,637,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山四丁目３４２番
 0104000005349-0000
2 　港区南青山四丁目４１３番
 0104000005421-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
港 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -3 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 1,310,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区南青山４丁目３４２番外
｢南青山４－２０－４｣		 ②地積
　(㎡)		 456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高24m


(80,216)

1:1		 共同住宅兼事務所

ＲＣ4F1B		 マンションのほか一
般住宅等も見られる
住宅地域		 北東5.4m区道、北西側道 水道、ガス、下水 表参道

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 表参道駅東方

360m		 法令

規制		 １中専
(70,216)
準防 
高度3種最高24m
⑤地域要因の将
　来予測		 表参道駅に近い名声ある優良住宅地域としての地位を確立している。近隣において大規模マンション開発が見ら
れるほか、地域要因に特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内でも極めて名声の高い優良住宅地域で、青山、赤坂、麻布、六本木エリアが中心となる。需要者の
中心は、高級賃貸マンションの開発を行う不動産会社や国内外のファンド等が想定される。稀少性の高い地域柄、高所
得層によるマンション賃貸需要も根強く、取引価格帯も高位の水準で推移している。需要の中心となる価格帯は同規模
の土地で、１㎡当たり２００万円台後半～３００万円台前半が目安となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件比準価格は、需要者、取引目的等を同じくする類似の共同住宅適地の取引事例を中心に試算された規範性の高い価
格であり、昨今の取引実勢が強く反映されている。一方、収益価格は、賃貸事業収益に基づく投資採算性を反映した理
論的な価格であり、先走りがちな取引価格の験証として有用な価格である。従って、本件では比準価格を重視し、収益
価格を斟酌のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,360,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 85.3]		 [100.0]
100		 2,840,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 超低金利の継続から国内外の富裕層による需
要は旺盛で、マンション価格は高騰。都心部
で分譲マンションに適した用地が不足し供給
は絞られている。

交通利便性及びステータス性の高い優良住宅
地域で、建築コスト増に伴うマンション価格
の高騰にもかかわらず、富裕層の需要は底堅
く価格は上昇。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-11		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.8m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
特別用途地区
(70,192)
b ＨＴＲ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
２中専
高度2種最高17m
(70,160)
c ＫＳＨ（公
）０６
-12		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
d ＫＢＴ（公
）０６
-121		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m区道、
西4m、角地
１中専
高度2種最高22m
(80,200)
e ＨＴＲ（公
）０６
-10		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7m区道、
北西3.9m、
南西4.8m、
三方路
２中専
高度3種最高24m
特別用途地区
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  2,782,386) 
2,798,439  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,971,942 		 100
[ 101.3]
2,933,803 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　   -2.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,930,000 
b (　           ) 
2,583,403  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,764,241 		 100
[  92.2]
2,998,092 
3,000,000 
c (　           ) 
4,401,129  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
4,333,419 		 100
[ 136.9]
3,165,390 
3,170,000 
d (　           ) 
2,415,920  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,418,221 		 100
[  82.9]
2,917,034 
2,920,000 
e (　           ) 
4,178,293  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,222,916 		 100
[ 147.8]
2,857,183 
2,860,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,950,000 円／㎡]  



港 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,914,374 
13,064,609 
57,849,765 
17,601,500 
40,248,265 		 （　0.9436）
37,978,263 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,225,105,258 円　　　　（　  2,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 306.31 ＲＣ5 1,044.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高24m
 80 ％   300 ％   216 ％   456 ㎡     22.0 m x   21.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から５階まで共同住宅（８０㎡前後の３ＬＤＫ中心、メゾネット１戸）を想定 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同規模・同一用途の建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
287.82 
59.0 
169.82 
6,550 
1,112,321 		 2.0  2,224,642 
1.0  1,112,321 

 2～ 3		 居宅
273.40 
90.8 
248.20 
6,600 
1,638,120 		 2.0  3,276,240 
1.0  1,638,120 

 4～ 4		 居宅
170.44 
87.6 
149.24 
6,650 
992,446 		 2.0  1,984,892 
1.0  992,446 

 5～ 5		 居宅
39.00 
100.0 
39.00 
6,700 
261,300 		 2.0  522,600 
1.0  261,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,044.06 
81.8 
854.46 

5,642,307 		 11,284,614 
5,642,307 
⑨年額支払賃料      5,642,307 円　×　12ヶ月　＝　      67,707,684 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     854.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,076,056 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同規模・同一用途の建物に係る標準的な共益を参考
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  48,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,304,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        70,783,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,304,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,654,387 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,433,353 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,284,614 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         107,204 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,642,307 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,373,817 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,914,374 円　　　　（　       155,514 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-30		 7,762  
(   7,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
7,108 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,752 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＳＨ（公）０
６賃貸
　　　　-31		 8,700  
(   8,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
6,905 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-219		 5,216  
(   5,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
6,687 
港 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 987,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,504,809 円  　　　       73,087,740　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,118,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,796,500 円  　　　　    329,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       329,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       329,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,064,609 円　（　　　　　　        28,650 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 329,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,044.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,601,500 円  
（　　　　　        38,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,914,374 円      
②総費用 13,064,609 円      
③純収益　①－② 57,849,765 円      
④建物等に帰属する純収益 17,601,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 40,248,265 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,978,263 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       83,286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,225,105,258 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区南青山四丁目３４２番
 0104000005349-0000
2 　港区南青山四丁目４１３番
 0104000005421-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考