別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
港 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.
鑑定評価額 913,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区六本木５丁目３６７番１
｢六本木５－１３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 365  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(80,300)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 マンションに大使館
等も見られる閑静な
住宅地域		 北8.5m区道、西側道 水道、ガス、下水 麻布十番

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 麻布十番駅北方

400m		 法令

規制		 ２中専
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションのほか大使館も見られる閑静な住宅地域として熟成しており、地域内においては特段の変動要因がな
いことから、当分は現状を維持すると予測する。需要は強含みで、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内の赤坂、六本木、麻布地区等のマンションを主体とした優良住宅地域である。主たる需要者は賃料
収入の獲得を目的とする不動産投資会社のほか、自用目的の富裕層の個人、規模によっては不動産デペロッパーも市場
参加者となる。同一需給圏での不動産の供給は不足しており、需要は強含みの状態が継続している。市場の中心価格帯
は規模により異なるが、標準的な画地規模の場合、土地で８～１２億円、複合不動産で１０～２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格であるが、想定要素を含み、また、賃料の遅行性により投下資本及び上昇する土地価格に見合った賃料の獲得が難
しく、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では取引実態を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、指定基準地の変動率も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 -6                      　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港区の人口は微増傾向、高齢化率は低下傾向
にある。高級住宅地等高価格帯エリアの不動
産需要は依然として強含みで推移している。


閑静な優良住宅地域として熟成しており、地
域的特性に変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 港 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴＲ（公
）０６
-7		 港区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西10.7m区
道、中間画地
近商
高度地区最高35m
(100,400)
b ＭＳＫ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m区道、
東4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,244)
c ＭＳＫ（公
）０６
-8		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.1m区道
、南東6m、
角地
１住居
高度地区3種
(80,244)
d ＨＴＲ（公
）０６
-107		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,216)
e ＫＭＴ（公
）０６
-101		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,212)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    728,925) 
2,429,750  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
2,700,859 		 100
[ 103.0]
2,622,193 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,700,000 
b (　           ) 
2,191,848  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,332,297 		 100
[  93.1]
2,505,153 
2,580,000 
c (　           ) 
2,545,455  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,592,410 		 100
[  97.0]
2,672,588 
2,750,000 
d (　           ) 
1,962,886  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,092,436 		 100
[  93.2]
2,245,103 
2,310,000 
e (　           ) 
2,318,744  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,543,662 		 100
[  96.8]
2,627,750 
2,710,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,600,000 円／㎡]  



港 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,728,225 
11,862,597 
48,865,628 
21,935,000 
26,930,628 		 （　0.9620）
25,907,264 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    835,718,194 円　　　　（　  2,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 255.30 ＲＣ5F1B 1,221.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区3種
 80 ％   300 ％   300 ％   365 ㎡     17.0 m x   23.0 m  前面道路：区道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階ファミリータイプ（専有面積３７～７８㎡、１５戸）の共同住宅、地下１階は駐車場 ⑦有効率　  65.9 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
259.44 
37.4 
97.10 
5,750 
558,325 		 2.0  1,116,650 
1.0  558,325 

 2～ 3		 住宅
252.00 
82.6 
208.21 
5,800 
1,207,618 		 2.0  2,415,236 
1.0  1,207,618 

 4～ 4		 住宅
227.25 
80.7 
183.46 
5,850 
1,073,241 		 2.0  2,146,482 
1.0  1,073,241 

 5～ 5		 住宅
141.00 
76.2 
107.51 
5,900 
634,309 		 2.0  1,268,618 
1.0  634,309 
地下
 1～ 1		 駐車場
90.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,221.69 
65.9 
804.49 

4,681,111 		 9,362,222 
4,681,111 
⑨年額支払賃料      4,681,111 円　×　12ヶ月　＝　      56,173,332 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     804.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,413,470 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種・同規模の建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,586,802 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,703,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,483,330 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,362,222 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,681,111 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,151,778 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    360,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,240 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,728,225 円　　　　（　       166,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-101		 5,867  
(   5,735) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]
6,257 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,934 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-103		 4,450  
(   4,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 77.0]		 100
[106.0]
5,621 
c ＫＭＴ（公）０
６賃貸
　　　　-104		 5,856  
(   5,729) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[109.0]
5,892 
港 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,230,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,726,197 円  　　　       62,186,802　×　　　　   7.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,601,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,485,000 円  　　　　    410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,862,597 円　（　　　　　　        32,500 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,221.69 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,935,000 円  
（　　　　　        60,096 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,728,225 円      
②総費用 11,862,597 円      
③純収益　①－② 48,865,628 円      
④建物等に帰属する純収益 21,935,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,930,628 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,907,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       70,979 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    835,718,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区六本木五丁目３６７番１
 0104000138881-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 -2 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 913,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区六本木５丁目３６７番１
｢六本木５－１３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 365  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(80,300)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 マンションに大使館
等も見られる閑静な
住宅地域		 北8.5m区道、西側道 水道、ガス、下水 麻布十番

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 麻布十番駅北方

400m		 法令

規制		 ２中専
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 大使館や高級マンション等が建ち並ぶ優良住宅地域で格別の変動要因はなく、当面は現状を維持していくと予測
する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区内の住宅地域で、特に六本木・赤坂・麻布等は強い代替競争関係を有する。交通利便性の良好な住宅
地域であり、周辺の土地利用状況や規模等から主たる需要者は中堅規模の不動産会社、不動産ファンドのほか個人富裕
層等も挙げられる。住環境も良好で分譲マンションや賃貸マンションのいずれの需要も堅調である。中心となる取引価
格帯は、標準的な画地規模の場合土地で８～１０億円、複合不動産で１０～１５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の主たる需要者は収益性を重視する不動産会社等のほか自己使用目的で取得する個人富裕層等である。比準
価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、
最近の賃料や利回り水準等に基づく賃貸事業としての収益性を反映した理論的な価格であり、高い説得力を有する。そ
こで、比準価格と収益価格とを関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 -6                      　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めやインフレ進行等により
先行きに対する不透明感が残る市場であるが
、優良物件に対する需要は堅調である。


青山・赤坂・麻布・六本木等の高級住宅地域
におけるマンション開発素地等の需要は底堅
く、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 港 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳＫ（公
）０６
-8		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.1m区道
、南東6m、
角地
１住居
高度地区3種
(80,244)
b ＭＳＫ（公
）０６
-103		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m区道、
東4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,244)
c ＫＢＴ（公
）０６
-121		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m区道、
西4m、角地
１中専
高度2種最高22m
(80,200)
d ＫＢＴ（公
）０６
-122		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10.9m区
道、中間画地
１住居
高度3種最高24m
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,545,455  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,592,410 		 100
[  97.0]
2,672,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,750,000 
b (　           ) 
2,191,848  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,332,297 		 100
[  93.1]
2,505,153 
2,580,000 
c (　           ) 
2,415,920  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,418,221 		 100
[  88.5]
2,732,453 
2,810,000 
d (　           ) 
2,087,920  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,178,607 		 100
[  84.1]
2,590,496 
2,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,700,000 円／㎡]  



港 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,362,875 
11,651,847 
49,711,028 
22,720,000 
26,991,028 		 （　0.9620）
25,965,369 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    837,592,548 円　　　　（　  2,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 255.30 ＲＣ5F1B 1,221.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区3種
 80 ％   300 ％   300 ％   365 ㎡     17.0 m x   23.0 m  前面道路：区道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～５階共同住宅（専有面積３７～７８㎡のファミリータイプ１５戸）、地下１階駐車場。 ⑦有効率　  65.9 ％
の理由		 地域における同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 5～ 5		 共同住宅
141.00 
76.2 
107.51 
6,000 
645,060 		 2.0  1,290,120 
1.0  645,060 

 4～ 4		 共同住宅
227.25 
80.7 
183.46 
5,950 
1,091,587 		 2.0  2,183,174 
1.0  1,091,587 

 2～ 3		 共同住宅
252.00 
82.6 
208.21 
5,800 
1,207,618 		 2.0  2,415,236 
1.0  1,207,618 

 1～ 1		 共同住宅
259.44 
37.4 
97.10 
5,600 
543,760 		 2.0  1,087,520 
1.0  543,760 
地下
 1～ 1		 駐車場
90.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,221.69 
65.9 
804.49 

4,695,643 		 9,391,286 
4,695,643 
⑨年額支払賃料      4,695,643 円　×　12ヶ月　＝　      56,347,716 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     804.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,896,164 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,243,880 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,729,755 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,114,125 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,391,286 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,695,643 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,155,354 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    360,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,240 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,362,875 円　　　　（　       168,117 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＴＳ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 5,069  
(   4,961) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[101.0]
5,975 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,934 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＢＴ（公）０
６賃貸
　　　　-103		 5,961  
(   5,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 94.0]		 100
[104.0]
5,920 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 6,345  
(   6,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
5,922 
港 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,650,447 円  　　　       62,843,880　×　　　　   7.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,601,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,651,847 円　（　　　　　　        31,923 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　   1,221.69 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,720,000 円  
（　　　　　        62,247 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,362,875 円      
②総費用 11,651,847 円      
③純収益　①－② 49,711,028 円      
④建物等に帰属する純収益 22,720,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,991,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,965,369 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       71,138 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    837,592,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区六本木五丁目３６７番１
 0104000138881-0000
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備考