令和6年1月13日　提出 港 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   港 -1 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　毅   TEL.

鑑定評価額 6,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,090,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 2,330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 港区赤坂６丁目１９１１番 ｢赤坂６－１９－２３｣ ②地積 　(㎡) 2,045   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 台形 1:1.5 共同住宅兼駐車場 ＲＣ7F1B 中規模マンションが 多く見られる高台の 住宅地域 南東8m区道 水道、ガス、下水 六本木一丁目 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８．０ｍ区道 交通 施設 六本木一丁目駅北西方 350m 法令 規制 １中専 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 港区の中でも閑静な住環境を有する高級住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,250,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            2,990,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に港区内の赤坂、六本木、青山地区等のマンションを主体とした優良住宅地域である。主たる需要者は 分譲マンション開発業者、大手不動産会社、外資系投資会社等が考えられる。中古・新規を問わずマンション取引価格 が好調に推移しているので、建築費は上昇しているものの仕入れとしての土地価格も上昇している。市場の中心価格帯 は規模により異なるが、対象標準地の規模であれば６０～６５億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。開発法による価格は不動産開発業者のマン ション分譲を前提とした収支採算性を反映した価格で、建築費、販売価格等の想定は妥当で説得力を有する。主な需要 者は、分譲マンション用地として取得するマンション開発業者で、共に規範性の高い比準価格と開発法による価格を関 連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　港 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  5,120,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [100.0] 100 [173.4] [100.0] 100 3,090,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  2,910,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束等により経済は回復しつつあ り、今なお低金利での資金調達が可能な環境 にあって不動産市況は全般的に好調。 赤坂地区の高級住宅地域で富裕層を中心に人 気があり、分譲マンションの価格は新築・中 古を問わず上昇基調で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％