別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-48 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　宮下　直樹   TEL.
鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区入船３丁目１５番１外
｢入船３－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,566)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ8		 中高層店舗兼共同住
宅、事務所混在の商
業地域		 南西11m区道 水道、ガス、下水 新富町

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層の共同住宅への建替え
が進む幹線道路背後の商業地
域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 新富町駅東方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は幹線道路背後地の商住混在の商業地域だが、住宅地としての需要が高い地域で、徐々に共同住宅への
建替えが進展することが予想される。地価水準は景気回復による上昇傾向が予想される。
(3)最有効使用の判定 地区計画制度を活用した高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区南東部に広がる中高層の中小の事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商住混在の地域の範囲
と判定。都心への交通利便性から住宅需要が強く、近年は共同住宅への建替が進んでいる。典型的な需要者としては、
収益目的の国内外の機関投資家、個人投資家等の不動産投資家、賃貸マンション開発を目的とした不動産業者が中心と
なる。需要の中心となる価格帯は、５０㎡から５００㎡規模の土地で数千万円から５億円程度の取引きが中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件の典型的需要者は不動産投資家である。不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行う事から最も
適合した手法は収益還元法といえる。本件における資料の相対的信頼性としては、取引事例比較法では類似性の高い事
例を豊富に収集する事ができたのに対し、収益還元法は想定した賃貸計画に推定的要素もありやや劣る。本件では収益
価格をやや重視し、比準価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[105.0]		 100
[148.3]		 [101.0]
100		 1,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向を見せ、地価は上昇
傾向にある。停滞が続くオフィス賃料の動向
や為替、金利動向が注目される。


地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向
の中、地価は上昇傾向を見せている。



個別的要因に変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１４
-4		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b ＴＫ１－公
６取１０
-305		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,360)
c ＴＫ１－公
６取１２
-313		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,280)
d ＴＫ１－公
６取１３
-301		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
南西4m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,565)
e ＴＫ１－公
６取１１
-313		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,540,298 		 100
[  99.0]
1,555,857 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,570,000 
b (　           ) 
1,372,963  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,508,886 		 100
[  97.2]
1,552,352 
1,570,000 
c (　           ) 
1,355,912  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,495,571 		 100
[  86.0]
1,739,036 
1,760,000 
d (　           ) 
2,246,654  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.4]
2,078,251 		 100
[ 114.9]
1,808,748 
1,830,000 
e (　           ) 
1,490,417  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,640,949 		 100
[ 110.3]
1,487,714 
1,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,650,000 円／㎡]  



中央 5-48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,158,863 
8,937,962 
28,220,901 
19,129,500 
9,091,401 		 （　0.9261）
8,419,546 		 （  3.6 -  0.2 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    247,633,706 円　　　　（　  1,530,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 123.57 ＲＣ11 997.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   520 ％   162 ㎡     13.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）２階～１１階シングルタイプ住戸、平均専有面積約３１㎡を想定 ⑦有効率　  82.3 ％
の理由		 高層店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.15 
35.9 
37.78 
3,650 
137,897 		 12.0  1,654,764 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
87.60 
87.3 
76.44 
3,550 
271,362 		 2.0  542,724 
1.0  271,362 

 5～ 7		 共同住宅
87.60 
87.3 
76.44 
3,600 
275,184 		 2.0  550,368 
1.0  275,184 

 8～ 9		 共同住宅
91.76 
88.4 
81.10 
3,650 
296,015 		 2.0  592,030 
1.0  296,015 

10～11		 共同住宅
91.76 
88.4 
81.10 
3,700 
300,070 		 2.0  600,140 
1.0  300,070 

計
997.79 
82.3 
820.82 

2,969,705 		 7,318,380 
2,831,808 
⑨年額支払賃料      2,969,705 円　×　12ヶ月　＝　      35,636,460 円 
⑩a共益費（管理費）             272 円／㎡　×　     820.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,679,156 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺区域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,315,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,915,781 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,399,835 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,318,380 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,831,808 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         689,503 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,158,863 円　　　　（　       229,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-143		 3,760  
(   3,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,837 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,632 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-144		 3,367  
(   3,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,437 
c ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-145		 3,828  
(   3,673) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,867 
中央 5-48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,053,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,831,562 円  　　　       38,315,616　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      367,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,983,500 円  　　　　    351,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,937,962 円　（　　　　　　        55,173 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9261    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 351,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     997.79 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0863 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,129,500 円  
（　　　　　       118,083 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,158,863 円      
②総費用 8,937,962 円      
③純収益　①－② 28,220,901 円      
④建物等に帰属する純収益 19,129,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,091,401 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,419,546 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    247,633,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,530,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区入船三丁目１５番１
 0100000002251-0000
2 　中央区入船三丁目１５番１２
 0100000002262-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
中央 5-48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-48 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 258,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区入船３丁目１５番１外
｢入船３－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,566)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ8		 中高層店舗兼共同住
宅、事務所混在の商
業地域		 南西11m区道 水道、ガス、下水 新富町

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後にあって、中高
層共同住宅に建て替えが進む
地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 新富町駅東方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都心へのアクセスの良さと快適性を兼ね備えたマンションの需要が堅調である中、建物の更新時には中高層マン
ションへの建替えが進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。都心へのアクセスに優れ従来より居住選好性は高い反面
供給が限定的であることから地価は上昇基調で推移してきた。コロナ禍により取引は一時停滞したが、マンション需要
は賃貸・売買とも依然堅調である。需要者は不動産業者、マンション業者及び投資ファンド等で、中心価格帯は、総額
数億～数１０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。比較的高度利用可能な商業地域に
存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価
格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[105.0]		 100
[147.2]		 [101.0]
100		 1,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


居住の利便性が良好な地域における需要は売
買、賃貸ともに堅調であり、地価は上昇傾向
にある。


個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取７
-301		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m区道、
南東6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,504)
b ＴＫ１－公
６取１０
-305		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,360)
c ＴＫ１－公
６取１１
-313		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
６取１３
-301		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
南西4m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,565)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    389,534) 
1,947,670  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.3]
1,854,842 		 100
[ 109.3]
1,697,019 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,710,000 
b (　           ) 
1,372,963  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,508,886 		 100
[  95.4]
1,581,642 
1,600,000 
c (　           ) 
1,490,417  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,640,949 		 100
[ 103.0]
1,593,154 
1,610,000 
d (　           ) 
2,246,654  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.4]
2,078,251 		 100
[ 115.7]
1,796,241 
1,810,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,680,000 円／㎡]  



中央 5-48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,551,025 
9,913,123 
27,637,902 
19,152,800 
8,485,102 		 （　0.9451）
8,019,270 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    243,008,182 円　　　　（　  1,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 123.57 ＲＣ11 997.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   520 ％   162 ㎡     13.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、上階共同住宅（１戸３０平米程度）と想定。 ⑦有効率　  82.3 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.15 
35.9 
37.78 
3,700 
139,786 		 6.0  838,716 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
87.60 
87.3 
76.44 
3,600 
275,184 		 1.0  275,184 
1.0  275,184 

 5～ 7		 共同住宅
87.60 
87.3 
76.44 
3,650 
279,006 		 1.0  279,006 
1.0  279,006 

 8～11		 共同住宅
91.76 
88.4 
81.10 
3,700 
300,070 		 1.0  300,070 
1.0  300,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
997.79 
82.3 
820.82 

3,002,636 		 3,701,566 
2,862,850 
⑨年額支払賃料      3,002,636 円　×　12ヶ月　＝　      36,031,632 円 
⑩a共益費（管理費）             280 円／㎡　×　     820.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,757,955 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,789,587 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,745,531 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,044,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,701,566 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,862,850 円　×　　  95.5 ％　　×　　　 0.1725　＝　         471,619 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,551,025 円　　　　（　       231,796 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-114		 3,270  
(   3,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,633 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,655 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-112		 3,816  
(   3,728) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,816 
c ＴＫ１公６賃２
　　　　-20		 3,536  
(   3,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,536 
中央 5-48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,424,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,383,223 円  　　　       38,789,587　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      367,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,026,000 円  　　　　    356,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,913,123 円　（　　　　　　        61,192 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 356,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     997.79 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,152,800 円  
（　　　　　       118,227 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,551,025 円      
②総費用 9,913,123 円      
③純収益　①－② 27,637,902 円      
④建物等に帰属する純収益 19,152,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,485,102 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,019,270 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    243,008,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区入船三丁目１５番１
 0100000002251-0000
2 　中央区入船三丁目１５番１２
 0100000002262-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考