別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中央 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-45 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 396,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋室町４丁目３番１２
｢日本橋室町４－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,600)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東11m区道 水道、ガス、下水 新日本橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通り背後に比較的小規模
な中高層店舗兼事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 新日本橋駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中央通り背後に中小規模の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。画地を併合して建替える動きもみられる
が、地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神田、日本橋エリアの幹線道路背後の商業地域。主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。
ＪＲ神田駅、新日本橋駅に近く利便性が高い立地で、コロナ禍からの回復に伴い中小事務所ビルの賃貸需要は引き続き
根強い状況にあることから、一定の需要が見込まれる。画地併合による建替えの動きも見られるが、依然として小規模
な画地が多く、取引の中心となる価格帯は数億円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い幹線道路背後の事例から求めた実証的な価格である。神田駅にも近く比較的小規模で総額が
抑えられるため、中小事業者の取得が考えられるほか、利便性の高さから収益性を重視する不動産会社等の需要も見込
まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決
定するものと考えられるため、両価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,860,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.2]		 [100.0]
100		 2,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復し、金融緩和が維持され
ている中で不動産取引市場は堅調に推移して
いるが、引き続き金融市場の動向に注意を要
する。

利便性の高い商業地域であり、中小規模の事
務所は賃貸需要が根強く取引需要も堅調であ
ることから、地価の上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
６取５
-302		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,504)
b ＴＫ１－公
６取１０
-314		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
c ＴＫ１―公
６取５
-307		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西18m区道、
南西3m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
６取１３
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
南西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e ＴＫ１－公
６取７
-309		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,186)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,813,995  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
3,006,238 		 100
[ 116.3]
2,584,899 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,580,000 
b (　           ) 
3,111,388  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,316,740 		 100
[ 126.0]
2,632,333 
2,630,000 
c (　           ) 
3,029,516  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,158,932 		 100
[ 122.1]
2,587,168 
2,590,000 
d (　           ) 
2,859,443  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.5]
3,527,197 		 100
[ 106.1]
3,324,408 
3,320,000 
e (　           ) 
1,861,042  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,095,533 		 100
[  80.2]
2,612,884 
2,610,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -13.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,620,000 円／㎡]  



中央 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,148,641 
12,832,874 
33,315,767 
20,042,100 
13,273,667 		 （　0.9276）
12,312,654 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    373,110,727 円　　　　（　  2,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 123.30 Ｓ9 981.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   600 ％   600 ％   157 ㎡     15.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.10 
72.3 
78.85 
4,100 
323,285 		 10.0  3,232,850 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
109.10 
94.9 
103.52 
3,700 
383,024 		 6.0  2,298,144 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
109.10 
94.9 
103.52 
3,700 
383,024 		 6.0  2,298,144 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
981.90 
92.4 
907.01 

3,387,477 		 21,618,002 
0 
⑨年額支払賃料      3,387,477 円　×　12ヶ月　＝　      40,649,724 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     907.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,228,395 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,878,119 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,932,687 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,945,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,618,002 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         203,209 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,148,641 円　　　　（　       293,940 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-34		 2,729  
(   2,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
3,565 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-35		 3,459  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,789 
c ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-36		 3,168  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,837 
中央 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,053,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,865,374 円  　　　       48,878,119　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,229,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,983,500 円  　　　　    351,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,832,874 円　（　　　　　　        81,738 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 351,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     981.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,042,100 円  
（　　　　　       127,657 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,148,641 円      
②総費用 12,832,874 円      
③純収益　①－② 33,315,767 円      
④建物等に帰属する純収益 20,042,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,273,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,312,654 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       78,425 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    373,110,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋室町四丁目３番１２
 0100000076669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-45 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 396,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋室町４丁目３番１２
｢日本橋室町４－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,600)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東11m区道 水道、ガス、下水 新日本橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所ビル地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通り背後の中高層店舗兼
事務所ビルが多い商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 新日本橋駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中央通り、江戸通り背後の、中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。ＪＲ神田駅周辺の商業地
を形成しており、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所ビル地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は日本橋地区、神田地区内の幹線道路背後の商業地域である。小規模の店舗兼事務所が建ち並ぶ地域であり
、需要者は自用目的の中小企業、個人事業主の他、投資物件の取得を目論む不動産業者、個人投資家等が中心となる。
ＪＲ神田駅に近く、店舗需要・事務所需要共に一定程度見込まれる。昨今の不動産投資市場の堅調さを受けて、地価は
上昇傾向が続いている。取引総額は小規模画地が多いため数億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例から求めたもので市場性を反映する。収益価格は周辺の市況を踏まえて賃料、還元
利回り等を査定しており、収益性を反映する。小規模画地であり総額が抑えられるため、多様な需要者が想定され、比
準価格、収益価格ともに規範性のある価格であると判断した。従って両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意
し、対象地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,860,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.2]		 [100.0]
100		 2,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しており、地価は上
昇傾向にある。国内金利の動向による地価へ
の影響は大きく今後の状況に注視する必要が
ある。

ＪＲ神田駅に近く、利便性が高い地域である
ため、一定の需要は見込まれる。地価は上昇
傾向が続いている。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,514)
b ＴＫ１－公
６取１１
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
北西8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
c ＴＫ１―公
６取５
-314		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,534)
d ＴＫ１－公
６取１０
-317		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,213,725  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,443,779 		 100
[  94.0]
2,599,765 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,600,000 
b (　           ) 
3,032,455  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,214,991 		 100
[ 118.6]
2,710,785 
2,710,000 
c (　           ) 
2,317,191  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,533,162 		 100
[ 100.4]
2,523,070 
2,520,000 
d (　           ) 
2,913,250  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
3,159,525 		 100
[ 116.4]
2,714,369 
2,710,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,650,000 円／㎡]  



中央 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,012,359 
12,890,149 
33,122,210 
20,642,400 
12,479,810 		 （　0.9637）
12,026,793 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    375,837,281 円　　　　（　  2,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 123.30 Ｓ9 981.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   157 ㎡     15.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 同規模の事務所ビルとしては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.10 
72.3 
78.85 
4,200 
331,170 		 10.0  3,311,700 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
109.10 
94.9 
103.52 
3,650 
377,848 		 6.0  2,267,088 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
981.90 
92.4 
907.01 

3,353,954 		 21,448,404 
0 
⑨年額支払賃料      3,353,954 円　×　12ヶ月　＝　      40,247,448 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     907.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,228,395 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,475,843 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,666,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,809,672 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,448,404 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         202,687 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,012,359 円　　　　（　       293,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-43		 4,270  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,650 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,668 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-44		 5,265  
(   4,839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,052 
c ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-45		 4,793  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
4,321 
中央 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,098,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,720,149 円  　　　       48,475,843　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,229,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,111,000 円  　　　　    366,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,890,149 円　（　　　　　　        82,103 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 366,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　     981.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,642,400 円  
（　　　　　       131,480 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,012,359 円      
②総費用 12,890,149 円      
③純収益　①－② 33,122,210 円      
④建物等に帰属する純収益 20,642,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,479,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,026,793 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,604 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    375,837,281 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋室町四丁目３番１２
 0100000076669-0000
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備考