別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-41 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　真行   TEL.
鑑定評価額 20,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座５丁目１０３番１６
｢銀座５－４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 435  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1084)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 高層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ中心
商業地域		 北東36m都道、南東側道 水道、ガス、下水 銀座近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 晴海通りに面した駐車場整備
地区内の高度商業地域		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 銀座駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 銀座地区の代表的な地域であり、周辺地域では建替え事業等により機能更新が行われている。希少性は極めて高
く、ブランド価値を維持しつつ、発展していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 51,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 43,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銀座エリアを中心として都心区各所に点在する高度商業地域。主な需要者は、機関投資家、不動産投資
法人、大手事業法人等である。我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸ともに需要に対
して供給は少なく希少性は高く、不動産市場は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、立地、規模等により
様々であるが、概ね数百億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場において成立した規範性の高い高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実
証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の
規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[108.0]		 100
[ 92.2]		 [115.6]
100		 47,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 46,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかな拡大を維持し、企業収益
も緩やかに回復しており、不動産市場は堅調
に推移している。


地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回
復基調を受けて、地価は緩やかな上昇傾向と
なっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
６取５
-304		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東37.4m都
道、
南東27m、
北西8m、
南西14.5m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
b ＴＫ１－公
６取１２
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m国
道、南東8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
c ＴＫ１－公
６取１６
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
北西1m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１－公
６取８
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道、
北西8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
６取１０
-303		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東27m国道、
北東15m、
北西11m、
南西6.5m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,999)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 34,512,053) 
43,140,066  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
41,485,489 		 100
[  95.0]
43,668,936 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 115.6]
　　　　 100
50,500,000 
b (　           ) 
27,279,235  		 100
[  70.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
49,102,057 		 100
[ 106.7]
46,018,798 
53,200,000 
c (　           ) 
26,229,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
24,177,444 		 100
[  55.4]
43,641,596 
50,400,000 
d (　           ) 
29,209,334  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
30,999,487 		 100
[  72.8]
42,581,713 
49,200,000 
e (　           ) 
41,987,944  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.1]
37,680,528 		 100
[  80.0]
47,100,660 
54,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 建替えの
権利調整
 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 51,300,000 円／㎡]  



中央 5-41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

854,955,626 
257,373,666 
597,581,960 
120,960,000 
476,621,960 		 （　0.9136）
435,441,823 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 18,932,253,174 円　　　　（　 43,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 387.00 Ｓ12F1B 5,021.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,084 ％   435 ㎡     18.4 m x   23.7 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上７階は店舗、８階以上は店舗・事務所（いずれもフロア貸し）、隔地駐車場を想定。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
337.86 
57.3 
193.74 
20,000 
3,874,800 		 15.0  58,122,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
387.00 
34.3 
132.66 
87,000 
11,541,420 		 30.0  346,242,600 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
387.00 
78.9 
305.34 
35,000 
10,686,900 		 15.0  160,303,500 
0.0  0 

 4～12		 店舗・事務所
387.00 
80.1 
310.14 
11,000 
3,411,540 		 12.0  40,938,480 
0.0  0 
塔屋
  ～  
39.42 
 
 
 
 		    
   

計
5,021.28 
74.3 
3,728.34 

67,493,880 		 1,093,417,920 
0 
⑨年額支払賃料     67,493,880 円　×　12ヶ月　＝　     809,926,560 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   3,728.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　      53,688,096 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       863,614,656 円　　×　　   3.5 ％                          
＋　　　      12,960,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    32,170,513 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 844,404,143 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,093,417,920 円　×　　  96.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,551,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     854,955,626 円　　　　（　     1,965,415 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-40		 9,494  
(   9,065) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
10,549 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,000 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-41		 9,478  
(   9,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
11,085 
c ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-42		 10,089  
(   9,989) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
11,557 
中央 5-41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,200,000 円  　　　　  2,400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 87,657,466 円  　　　      876,574,656　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  124,356,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,400,000 円  　　　　  2,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,400,000 円  　　　　  2,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,400,000 円  　　　　  2,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    12,960,000 円  　　　隔地駐車場使用料（月額６万円×１８台）
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     257,373,666 円　（　　　　　　       591,664 円／㎡）　　（経費率　　  30.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9136    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 460,000 円／㎡　×　   5,021.28 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0504     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0310 ×　 40 ％　＋　0.0467 ×  30 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 120,960,000 円  
（　　　　　       278,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 854,955,626 円      
②総費用 257,373,666 円      
③純収益　①－② 597,581,960 円      
④建物等に帰属する純収益 120,960,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 476,621,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 435,441,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　    1,001,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,932,253,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  43,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座五丁目１０３番１６
 0100000010991-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-41 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 20,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座５丁目１０３番１６
｢銀座５－４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 435  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1084)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 高層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ中心
商業地域		 北東36m都道、南東側道 水道、ガス、下水 銀座近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 晴海通りに面した駐車場整備
地区内の高度商業地域		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 銀座駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 数寄屋橋交差点に近く、繁華性、希少性ともに高い商業地域であり、地域の性格は当面、現状維持を予測する。
地価はインバウンド需要回復の影響、取引利回りの低下傾向などから、上昇傾向を予測。
(3)最有効使用の判定 地区計画、高度利用地区制度を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 50,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 43,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有
名企業、機関投資家、上場投資法人等。我が国を代表する商業地域の一つとして国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸
共に需要は強いが、供給は非常に少ない。低層階店舗賃料の上昇、取引利回りの低下から地価は上昇傾向にある。中心
的価格帯は標準的な画地で、総額数百億円。さらに入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 晴海通りの中でも、数寄屋橋交差点周辺は立地希少性が極めて高く、威信財としての需要も認められる。対象標準地の
主たる需要者は国内外の有名企業、機関投資家、上場投資法人等であり、類似不動産の市場での実際の取引価格と、収
益性とを相互に勘案しつつ、価格形成をしていると考えられる。本件では需給バランスも考慮して、先行取得性も指向
する比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[108.0]		 100
[ 92.2]		 [115.6]
100		 47,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 46,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商
業地域であり、インバウンド需要の回復、地
域における取引利回りの低下などから地価は
上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１２
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m国
道、南東8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
b ＴＫ１―公
６取５
-304		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東37.4m都
道、
南東27m、
北西8m、
南西14.5m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
c ＴＫ１－公
６取８
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道、
北西8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
６取１６
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
北西1m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,279,235  		 100
[  70.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
49,102,057 		 100
[ 116.4]
42,183,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 115.6]
　　　　 100
48,800,000 
b (　 34,512,053) 
43,140,066  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
41,485,489 		 100
[  94.0]
44,133,499 
51,000,000 
c (　           ) 
29,209,334  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
30,999,487 		 100
[  71.8]
43,174,773 
49,900,000 
d (　           ) 
26,229,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
24,177,444 		 100
[  51.4]
47,037,829 
54,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 50,600,000 円／㎡]  



中央 5-41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

811,091,318 
245,233,637 
565,857,681 
105,336,000 
460,521,681 		 （　0.9413）
433,489,058 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 18,847,350,348 円　　　　（　 43,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 387.00 Ｓ12F1B 5,021.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,084 ％   435 ㎡     18.4 m x   23.7 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積率割増３００％前提。地下１階から地上３階は店舗、４階以上店舗兼事務所の賃貸ビル想定。荷捌き用などの他、駐車場は隔地。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 規模・用途類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
337.86 
57.3 
193.74 
20,000 
3,874,800 		 12.0  46,497,600 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
387.00 
34.3 
132.66 
60,500 
8,025,930 		 18.0  144,466,740 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
387.00 
78.9 
305.34 
36,000 
10,992,240 		 12.0  131,906,880 
0.0  0 

 4～12		 店舗兼事務所
387.00 
80.1 
310.14 
10,500 
3,256,470 		 12.0  39,077,640 
0.0  0 
塔屋
  ～  
39.42 
 
 
 
 		    
   

計
5,021.28 
74.3 
3,728.34 

63,193,440 		 806,476,860 
0 
⑨年額支払賃料     63,193,440 円　×　12ヶ月　＝　     758,321,280 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　   3,728.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　      67,691,741 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       826,013,021 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      12,960,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    35,632,521 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 803,340,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       806,476,860 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,742,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,080,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         8,640 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     811,091,318 円　　　　（　     1,864,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-21		 10,004  
(   9,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
10,531 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,500 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-28		 12,085  
(  11,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
12,207 
c ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-30		 9,787  
(   9,681) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
10,302 
中央 5-41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,270,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 79,702,437 円  　　　      838,973,021　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  124,356,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,765,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,090,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,090,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    12,960,000 円  　　　隔地駐車場１８台分の年額
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     245,233,637 円　（　　　　　　       563,755 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9413    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   5,021.28 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0504     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0310 ×　 40 ％　＋　0.0467 ×  30 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 105,336,000 円  
（　　　　　       242,152 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 811,091,318 円      
②総費用 245,233,637 円      
③純収益　①－② 565,857,681 円      
④建物等に帰属する純収益 105,336,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 460,521,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 433,489,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      996,527 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,847,350,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  43,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座五丁目１０３番１６
 0100000010991-0000
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備考