別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中央 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-37 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
｢日本橋蛎殻町２－１３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,488)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5F1B		 中層事務所ビルの他
共同住宅も見られる
商業地域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 水天宮前

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後で中小規模の中
層事務所ビルが建ち並ぶ商業
地域		 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 水天宮前駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後に中小規模の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。中小規模の事務所ビルの賃貸需要は堅調
であり、地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は人形町・水天宮を中心とする幹線道路背後にあって、中小規模の店舗兼事務所ビルが集積する商業地域。
主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。コロナ禍からの回復に伴い中小事務所ビルの賃貸需要は引き続
き根強い状況にあり、都心部への交通利便性も高い立地であることから一定の需要が見込まれる。小規模な画地が多く
取引の中心となる価格帯は、数億円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い幹線道路背後の事例から求めた実証的な価格である。比較的小規模で総額が抑えられるため
、中小事業者の取得が考えられるほか、利便性の高さから収益性を重視する不動産会社等の需要も見込まれ、その収益
性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考
えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,860,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[170.7]		 [103.0]
100		 1,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復し、金融緩和が維持され
ている中で不動産取引市場は堅調に推移して
いるが、引き続き金融市場の動向に注意を要
する。

利便性の高い商業地域であり、中小規模の事
務所は賃貸需要が根強く取引需要も堅調であ
ることから、地価の上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
６取５
-4		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北東4m私道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区等
(100,240)
b ＴＫ１－公
６取１３
-2		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8m区道、
南東3m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
c ＴＫ１－公
６取３
-301		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
d ＴＫ１－公
６取８
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m区道、
北東8m、
北西4m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e ＴＫ１－公
６取９
-5		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,668)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,804,375  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,914,442 		 100
[ 137.0]
1,397,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,440,000 
b (　           ) 
1,637,938  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
1,972,590 		 100
[ 141.8]
1,391,107 
1,430,000 
c (　           ) 
1,657,339  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,809,814 		 100
[ 158.6]
1,141,119 
1,180,000 
d (　           ) 
1,305,326  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
1,706,965 		 100
[ 145.7]
1,171,561 
1,210,000 
e (　           ) 
1,879,037  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,786,793 		 100
[ 154.2]
1,158,750 
1,190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,290,000 円／㎡]  



中央 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,466,806 
8,361,104 
17,105,702 
11,070,400 
6,035,302 		 （　0.9608）
5,798,718 		 （  3.8 -  0.2 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    161,075,500 円　　　　（　  1,150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 110.76 Ｓ6 595.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   488 ％   140 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   45.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から６階の事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 同様の中層事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
99.20 
65.3 
64.76 
3,450 
223,422 		 6.0  1,340,532 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
99.20 
93.6 
92.84 
3,450 
320,298 		 6.0  1,921,788 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.20 
88.9 
528.96 

1,824,912 		 10,949,472 
0 
⑨年額支払賃料      1,824,912 円　×　12ヶ月　＝　      21,898,944 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     528.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,798,725 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,697,669 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,334,883 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,362,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,949,472 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,020 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,466,806 円　　　　（　       181,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-34		 2,729  
(   2,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,262 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,467 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-35		 3,459  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
3,532 
c ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-36		 3,168  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,542 
中央 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 935,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,538,604 円  　　　       26,697,669　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      924,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,589,500 円  　　　　    187,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,361,104 円　（　　　　　　        59,722 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     595.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,070,400 円  
（　　　　　        79,074 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,466,806 円      
②総費用 8,361,104 円      
③純収益　①－② 17,105,702 円      
④建物等に帰属する純収益 11,070,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,035,302 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,798,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,419 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,075,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋蛎殻町二丁目１３番１５
 0100000047522-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
中央 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-37 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋蛎殻町２丁目１３番１５
｢日本橋蛎殻町２－１３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,488)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5F1B		 中層事務所ビルの他
共同住宅も見られる
商業地域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 水天宮前

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新大橋通り背後で、周辺では
画地併合等によるマンション
建設も見られる地域		 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 水天宮前駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新大橋通り背後の、中層の事務所を中心として共同住宅等も多く見受けられる地域である。周辺では古い建物の
建替が進み街の機能更新が進んでいる。マンション価格は高止まりしており地価は堅調に推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 中高層の店舗兼事務所ビルのほか共同住宅が混在する商業地域である。多様な用途の需要を背景として潜在的な土地需
要は旺盛であり、依然として低金利を背景として不動産関連への資金流入は続いている。需要者は、地場中堅企業、不
動産開発会社等が中心とみられる。当地区で規模が中庸な土地について市場の中心的な価格帯としては総額で数億円台
が中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所を中心とした用途的な観点からは収益性を重視する需要者が中心となるが、旧来から住宅も多い地域の性格、立
地条件や総額的観点からは幅広い需要者に選好される潜在力がある。都心立地という利便性の高い条件から市場流動性
が重視される一方、証券化等の投資判断の観点からは収益性も同様に重視される。そこで、比準価格及び収益価格を関
連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,860,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[172.0]		 [103.0]
100		 1,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１４
-314		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,360)
b ＴＫ１－公
６取１０
-5		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m区道、
南東3.6m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取６
-309		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
北西8m、
南東3m、
三方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,500)
d ＴＫ１－公
６取１０
-302		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西18m区道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,120,574  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,231,511 		 100
[ 101.0]
1,219,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,260,000 
b (　           ) 
1,790,576  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,896,326 		 100
[ 144.3]
1,314,155 
1,350,000 
c (　           ) 
1,031,623  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
1,019,944 		 100
[  86.6]
1,177,764 
1,210,000 
d (　           ) 
1,468,614  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,562,811 		 100
[ 122.1]
1,279,943 
1,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,280,000 円／㎡]  



中央 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,960,237 
9,789,400 
17,170,837 
11,349,000 
5,821,837 		 （　0.9615）
5,597,696 		 （  3.7 -  0.2 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    159,934,171 円　　　　（　  1,140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 110.76 Ｓ6 595.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   488 ％   140 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   45.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 特定道路による容積率緩和、地区計画による高さ制限を勘案して、６階建の事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 同一規模・用途建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
99.20 
65.3 
64.76 
3,516 
227,696 		 6.0  1,366,176 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
99.20 
93.6 
92.84 
3,516 
326,425 		 6.0  1,958,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.20 
88.9 
528.96 

1,859,821 		 11,158,926 
0 
⑨年額支払賃料      1,859,821 円　×　12ヶ月　＝　      22,317,852 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     528.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,712,768 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,030,620 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,177,286 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,853,334 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,158,926 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         106,903 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,960,237 円　　　　（　       192,573 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-30		 4,152  
(   4,131) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,775 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,534 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,516 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-31		 4,288  
(   4,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,430 
c ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-32		 2,888  
(   2,873) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,398 
中央 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 970,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,858,400 円  　　　       28,030,620　×　　　　  20.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      924,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,789,400 円　（　　　　　　        69,924 円／㎡）　　（経費率　　  36.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     595.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,349,000 円  
（　　　　　        81,064 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,960,237 円      
②総費用 9,789,400 円      
③純収益　①－② 17,170,837 円      
④建物等に帰属する純収益 11,349,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,821,837 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,597,696 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,984 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,934,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋蛎殻町二丁目１３番１５
 0100000047522-0000
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備考