別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
中央 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-32 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　高井　猛史   TEL.
鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区入船３丁目１番１外
｢入船３－１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 478  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の事務所、共
同住宅等が混在する
商業地域		 北西33m都道、三方路 水道、ガス、下水 新富町

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに高層の店舗兼
事務所ビル、共同住宅等が建
ち並ぶ地域		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 新富町駅北方

120m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層マンションの建設も見られるが、地域要因に特段の変動がなく、当分の間現状を維持していくと予測する。
利便性が高いこと等から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、入船・新富町等を中心とした昭和通り東側で、幹線道路沿いの商業地域一帯と認められる。需要者は、
貸しビル業者、自用目的の法人、投資法人のほかホテル業者やマンションデベロッパー等と多様である。比較的纏まっ
た規模のオフィス需要は高く、利便性も高いこと等から地価は上昇傾向にある。取引価格帯は、敷地規模等で異なるが
、総額で数億円から数十億円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を
目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 92.9]		 [104.9]
100		 2,610,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取３
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m都道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
６取１４
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西33m都道、
南東4m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取９
-6		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m区道、
東6m、西8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,636)
d ＴＫ１－公
６取７
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東27m国道、
北東11m、
北西6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,829,380  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,845,548 		 100
[ 109.3]
2,603,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.9]
　　　　 100
2,730,000 
b (　           ) 
2,201,677  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,397,866 		 100
[  86.7]
2,765,705 
2,900,000 
c (　           ) 
3,850,968  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,661,920 		 100
[ 122.3]
2,994,211 
3,140,000 
d (　           ) 
3,165,186  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
3,271,485 		 100
[ 121.8]
2,685,948 
2,820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,820,000 円／㎡]  



中央 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

152,210,076 
41,109,079 
111,100,997 
71,501,000 
39,599,997 		 （　0.9358）
37,057,677 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  1,158,052,406 円　　　　（　  2,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 393.76 Ｓ9F1B 3,584.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   478 ㎡     22.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、上層階をフロア又は部分貸し事務所、地下１階に機械式駐車場（８台）、１階に荷捌き駐車場（１台）を想定。 ⑦有効率　  68.7 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
384.96 
28.3 
108.80 
6,000 
652,800 		 12.0  7,833,600 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
384.96 
76.4 
294.09 
4,372 
1,285,761 		 8.0  10,286,088 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,584.64 
68.7 
2,461.52 

10,938,888 		 90,122,304 
0 
⑨年額支払賃料     10,938,888 円　×　12ヶ月　＝　     131,266,656 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　   2,461.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,330,909 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       153,597,565 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     6,575,903 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 151,341,662 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        90,122,304 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         865,174 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    360,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,240 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     152,210,076 円　　　　（　       318,431 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-29		 4,236  
(   4,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.0]
4,405 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,401 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,372 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-30		 3,092  
(   3,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 70.0]		 100
[110.0]
4,272 
c ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-31		 4,167  
(   4,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
4,526 
中央 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,810,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 16,897,179 円  　　　      157,917,565　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,066,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,795,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,270,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,270,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,109,079 円　（　　　　　　        86,002 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9358    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   3,584.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,501,000 円  
（　　　　　       149,584 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 152,210,076 円      
②総費用 41,109,079 円      
③純収益　①－② 111,100,997 円      
④建物等に帰属する純収益 71,501,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,599,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,057,677 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       77,527 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,158,052,406 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区入船三丁目１番１
 0100000002108-0000
2 　中央区入船三丁目１番４３
 0100000002142-0000
3 　中央区入船三丁目１番４４
 0100000002143-0000
4 　中央区入船三丁目１番５２
 0100000002149-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-32 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 1,240,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区入船３丁目１番１外
｢入船３－１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 478  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の事務所、共
同住宅等が混在する
商業地域		 北西33m都道、三方路 水道、ガス、下水 新富町

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 新大橋通り沿道に、店舗兼事
務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域。		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 新富町駅北方

120m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都心アクセスに優るため、周辺は高層のマンションへの建替えも多く見受けられる。空室率、賃料水準は横ばい
傾向にあるが、取引利回りの低下傾向がみられ、地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、入船・新富・八丁堀地区を中心とする昭和通り東側背後の商業地域と把握される。需要者の中心は、
実需の法人、不動産会社、機関投資家等が中心であるが、都心アクセスの良好な立地より、マンション、ホテル業者も
参入する。空室率、賃料水準は横ばい傾向にあるが、取引利回りの低下傾向がみられ、地価は上昇基調にある。土地取
引価格帯は、規模にもよるが数億円から数十億円程の取引が一般的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心である投資目的の法人等は、主として収益性に着目して取引を行い、また実需の法人は、立地、利便性
等を重視して取引を行う。また、マンション業者等は、市場性及び収益性の両面から価格決定を行う。本件は、市場実
態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.0]		 [104.9]
100		 2,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。世界的な金
融引締め、中国経済の懸念等が下押しリスク
となっている。物価上昇、中東情勢、金融政
策に留意を要す。

地域要因に大きな変動はない。取引利回りの
低下傾向等により、地価は上昇基調にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１４
-4		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b ＴＫ１－公
６取１
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西18m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c ＴＫ１－公
６取８
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東19m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ＴＫ１－公
６取９
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西33m都道、
南東8m、
南西6m、
北東3.6m、
四方路
商業
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,540,298 		 100
[  57.9]
2,660,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.9]
　　　　 100
2,790,000 
b (　           ) 
2,517,100  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,766,293 		 100
[ 103.3]
2,677,922 
2,810,000 
c (　           ) 
4,429,297  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,615,327 		 100
[ 172.2]
2,680,213 
2,810,000 
d (　           ) 
3,786,257  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
3,858,721 		 100
[ 142.8]
2,702,186 
2,830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +83.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,810,000 円／㎡]  



中央 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

145,463,869 
38,962,822 
106,501,047 
66,552,000 
39,949,047 		 （　0.9290）
37,112,665 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  1,159,770,781 円　　　　（　  2,430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 393.76 Ｓ9F1B 3,584.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   478 ㎡     22.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆを店舗、２Ｆ以上をフロアー又は部分貸し事務所、地下１Ｆに機械式駐車場（８台）、１Ｆに平置き駐車場（１台）想定。 ⑦有効率　  68.7 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
384.96 
28.3 
108.80 
5,597 
608,954 		 12.0  7,307,448 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
384.96 
76.4 
294.09 
4,200 
1,235,178 		 10.0  12,351,780 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,584.64 
68.7 
2,461.52 

10,490,378 		 106,121,688 
0 
⑨年額支払賃料     10,490,378 円　×　12ヶ月　＝　     125,884,536 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　   2,461.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,330,909 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       148,215,445 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,602,772 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 144,452,673 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       106,121,688 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,008,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    320,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,040 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     145,463,869 円　　　　（　       304,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-24		 5,472  
(   5,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,560 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-25		 3,510  
(   3,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,388 
c ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-26		 3,949  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,949 
中央 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,540,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 15,965,822 円  　　　      152,055,445　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,067,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,030,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,180,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,180,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,962,822 円　（　　　　　　        81,512 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9290    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   3,584.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 66,552,000 円  
（　　　　　       139,230 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 145,463,869 円      
②総費用 38,962,822 円      
③純収益　①－② 106,501,047 円      
④建物等に帰属する純収益 66,552,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,949,047 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,112,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       77,642 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,159,770,781 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区入船三丁目１番１
 0100000002108-0000
2 　中央区入船三丁目１番４３
 0100000002142-0000
3 　中央区入船三丁目１番４４
 0100000002143-0000
4 　中央区入船三丁目１番５２
 0100000002149-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考