別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-31 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区月島３丁目９１２番
｢月島３－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:3.5		 店舗兼倉庫

Ｓ3		 小規模な低層店舗等
が建ち並ぶ既成の商
業地域		 北西10.9m区道 水道、ガス、下水 月島

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 低層の比較的小規模な飲食店
舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 月島駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 現状は小規模な在来店舗等が多い普通商業地域であるが、周辺地域における再開発事業等の進展もあり、今後は
、土地の集約化も徐々に進んでいくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区を中心とする在来の店舗等が多い商住混在地域全般である。需要者は、従来地縁性を有する個人
や個人事業者等が中心であったが、近年においては、纏まった規模の土地についてはマンション開発業者等の参入が認
められる。コロナ禍により一時落ち込んだ経済情勢は概ね正常化し、地価は上昇基調にて推移している。取引価格帯は
１億円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。収益価格は最有効使用建物の建築及び賃貸を想定した理
論的な価格であるが、当地区における土地需要は、自用の店舗兼住宅保有目的のほか、周辺土地と一体としての再開発
を期待した資産保有目的もあるが、収益目的で取得する例は相対的に少ない。以上より、鑑定評価額決定に際しては、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意しつつ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,860,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 [100.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍により一時落ち込んだ経済情勢は概
ね正常化し、不動産市況は堅調に推移してい
る。


周辺において超高層分譲マンションの供給が
予定されており、地価の底上げが期待される
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１５
-1		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
b ＴＫ１－公
６取１４
-4		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取１０
-305		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,360)
d ＴＫ１－公
６取１
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西18m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e ０５（公）
６
-20		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m都道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,432,847  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,569,086 		 100
[ 135.1]
1,901,618 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,900,000 
b (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,540,298 		 100
[  88.2]
1,746,370 
1,750,000 
c (　           ) 
1,372,963  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,508,886 		 100
[  82.2]
1,835,628 
1,840,000 
d (　           ) 
2,517,100  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,766,293 		 100
[ 150.2]
1,841,740 
1,840,000 
e (　           ) 
2,216,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,110,560 		 100
[ 118.6]
1,779,562 
1,780,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +22.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,790,000 円／㎡]  



中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,052,884 
1,430,634 
5,622,250 
2,031,440 
3,590,810 		 （　0.9613）
3,451,846 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    107,870,188 円　　　　（　  1,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 49.30 Ｓ3 136.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   74 ㎡      4.5 m x   16.4 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は各階１戸の共同住宅（１ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 この規模の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 3～ 3		 住宅
45.90 
86.9 
39.90 
3,800 
151,620 		 1.0  151,620 
1.0  151,620 

 2～ 2		 住宅
44.10 
86.4 
38.10 
3,800 
144,780 		 1.0  144,780 
1.0  144,780 

 1～ 1		 店舗
46.30 
98.4 
45.58 
6,500 
296,270 		 3.0  888,810 
1.0  296,270 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.30 
90.7 
123.58 

592,670 		 1,185,210 
592,670 
⑨年額支払賃料        592,670 円　×　12ヶ月　＝　       7,112,040 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     123.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　         148,296 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,260,336 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       363,017 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,897,319 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,185,210 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,259 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          592,670 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         144,306 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,052,884 円　　　　（　        95,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-31		 8,037  
(   7,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
7,504 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,655 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-32		 6,505  
(   6,391) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
6,190 
c ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-110		 6,629  
(   6,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,285 
中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,700 円  　　　　     37,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 726,034 円  　　　        7,260,336　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      322,100 円  　　　　     37,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,430,634 円　（　　　　　　        19,333 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     136.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 45 ％　＋　0.0524 ×  35 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,031,440 円  
（　　　　　        27,452 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,052,884 円      
②総費用 1,430,634 円      
③純収益　①－② 5,622,250 円      
④建物等に帰属する純収益 2,031,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,590,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,451,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,647 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,870,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区月島三丁目９１２番
 0100000030303-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-31 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区月島３丁目９１２番
｢月島３－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:3.5		 店舗兼倉庫

Ｓ3		 小規模な低層店舗等
が建ち並ぶ既成の商
業地域		 北西10.9m区道 水道、ガス、下水 月島

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模な低層の店舗兼住宅が
建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 月島駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では小規模な画地を集約して高層建物への建替えが見られる。近隣地域では、これら周辺地域の影響を受け
、また人流の回復により来訪者は増加傾向にあるため、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、月島・佃地区を中心とした小規模な店舗、店舗兼居宅等が建ち並ぶ商業地域及び住商混在地域と把握す
る。主たる需要者は、店舗兼居宅あるいは店舗兼共同住宅としての利用を目的とした個人事業主が中心であるが、小規
模な画地を集約して高層マンションへの建替えを企図する開発業者も需要者となり得る。周辺における再開発事業の進
展、人流の回復により地価は上昇傾向にある。取引総額としては数千万円から１億数千万円規模の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、店舗兼居宅又は店舗兼共同住宅としての利用を目的とした個人事業主が中心である。当
該需要者は、主として代替・競争関係にある不動産の取引価格を参考として取引意思を決定するが、賃貸部分または賃
貸に供することを想定した場合の収益性にも着目する。したがって、市場参加者の行動原理をよく反映した比準価格を
重視しつつ、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,860,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[122.1]		 [100.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大規模オフィ
ス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売
買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾
向にある。

周辺では高層マンションの建設や再開発事業
が見られ、また人流の回復により来訪者も増
加傾向にあるため、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.1
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取９
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
６取１４
-4		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,576)
d ＴＫ１－公
６取１０
-316		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,401,680  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,521,031 		 100
[  83.1]
1,830,362 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,830,000 
b (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,540,298 		 100
[  93.2]
1,652,680 
1,650,000 
c (　           ) 
1,200,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,256,000 		 100
[  72.1]
1,742,025 
1,740,000 
d (　           ) 
1,105,276  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,198,119 		 100
[  72.8]
1,645,768 
1,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.1 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,720,000 円／㎡]  



中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,513,411 
1,278,387 
5,235,024 
2,152,720 
3,082,304 		 （　0.9620）
2,965,176 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　     95,650,839 円　　　　（　  1,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 49.30 Ｓ3 136.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   74 ㎡      4.5 m x   16.4 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２～３階を１ＬＤＫタイプ・平均専有面積４０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 店舗兼共同住宅の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
46.30 
98.4 
45.58 
5,860 
267,099 		 12.0  3,205,188 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
44.10 
86.4 
38.10 
3,550 
135,255 		 1.0  135,255 
1.0  135,255 

 3～ 3		 住宅
45.90 
86.9 
39.90 
3,550 
141,645 		 1.0  141,645 
1.0  141,645 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.30 
90.7 
123.58 

543,999 		 3,482,088 
276,900 
⑨年額支払賃料        543,999 円　×　12ヶ月　＝　       6,527,988 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     123.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　         222,444 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,750,432 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       337,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,412,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,482,088 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,080 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          276,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,421 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,513,411 円　　　　（　        88,019 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-127		 6,470  
(   6,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,470 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,919 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,860 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-128		 6,044  
(   5,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 93.0]
5,908 
c ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-129		 6,170  
(   5,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,170 
中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,700 円  　　　　     37,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 573,787 円  　　　        6,750,432　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      322,100 円  　　　　     37,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,278,387 円　（　　　　　　        17,276 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     136.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,152,720 円  
（　　　　　        29,091 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,513,411 円      
②総費用 1,278,387 円      
③純収益　①－② 5,235,024 円      
④建物等に帰属する純収益 2,152,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,082,304 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,965,176 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,070 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,650,839 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区月島三丁目９１２番
 0100000030303-0000
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備考