別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中央 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-28 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.
鑑定評価額 23,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 9,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区八重洲２丁目１０番１外
｢八重洲２－１０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,724  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,1100)
不整形
1:1.2		 事務所

ＳＲＣ12F4B		 高層事務所ビルの中
、駐車場も見られる
商業地域		 北西36m都道、三方路 水道、ガス、下水 有楽町

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層の店舗等兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域の周辺では大規模な
再開発事業や建替え事業が予
定されている。		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 有楽町駅北東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東京駅勢圏で拠点性が高く、投資資金は堅調だが、建築費の高騰や金利上昇リスク、周辺で再開発事業や建替え
事業によって大型オフィスの新規供給が相次いでおり、地価は暫し一進一退の不透明な状況が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区を活用した高層店舗ホテル兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として八重洲地区など大手企業本社、店舗、ホテル等が集積する高度商業地域であり、そのほか都心５
区などの主要駅付近で大規模事務所が高度に集積する地域にも一定の価格牽連性が認められる。主たる需要者は高い資
金調達力を有する国内外の機関投資家、大手不動産業者や事業会社等であり、一棟全体の取引から区分建物や共有持分
等取引対象がまちまちであって、再開発目的など取引目的も多様であるため、価格帯は大きく分散し、一様ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は大規模の店舗付事務所等が集積する高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性の
みならず、業務利便性、周辺の企業業種や集積度のほか、地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再
吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と投
資採算性を反映した収益価格を相互に関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,900,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[110.2]		 100
[135.3]		 [115.6]
100		 13,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や国内の物価上昇、金利上昇リスク
など不動産市場への懸念は残るが、企業業績
、所得等の改善のもと、都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

周辺では再開発事業等により大規模事務所ビ
ルが順次竣工しており、やや供給過剰の懸念
もあるが、投資資金の堅調さから地価上昇と
なっている。

個別的要因に変動はない。なお、中央区のう
ち東京駅勢圏として、市場競争力は標準的で
ある。
 行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取３
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,681)
b ＴＫ１－公
６取１２
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
c ＴＫ１－公
６取６
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北44m都道、
東23m、南9m、
西5.5m、
四方路
商業
高度地区
(100,905)
d ＴＫ１－公
６取３
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
e ＭＳＫ（公
）０６
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,130,270  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
10,280,720 		 100
[  73.5]
13,987,374 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 115.6]
　　　　 100
16,200,000 
b (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
13,456,933 		 100
[ 122.5]
10,985,251 
12,700,000 
c (　           ) 
11,785,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.5]
10,166,814 		 100
[  76.0]
13,377,387 
15,500,000 
d (　           ) 
6,539,389  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
8,329,936 		 100
[  63.2]
13,180,278 
15,200,000 
e (　           ) 
12,479,183  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.8]
10,826,311 		 100
[  91.2]
11,870,955 
13,700,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,900,000 円／㎡]  



中央 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,493,857,934 
428,330,345 
1,065,527,589 
437,228,000 
628,299,589 		 （　0.9224）
579,543,541 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 22,290,136,192 円　　　　（　 12,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、ホテル兼事務所 1,512.28 Ｓ14F1B 20,296.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   1,100 ％   1,724 ㎡     44.0 m x   49.0 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～６階事務所、７階以上はホテル、地下駐車場は荷捌・身障者用のほか機械式駐車場と想定 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 類似建物のほか、建築士の意見を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,507.40 
27.6 
416.00 
11,000 
4,576,000 		 12.0  54,912,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
1,490.90 
84.0 
1,251.90 
9,000 
11,267,100 		 10.0  112,671,000 
0.0  0 

 7～ 7		 ホテル
1,445.80 
100.0 
1,445.80 
5,300 
7,662,740 		 10.0  76,627,400 
0.0  0 

 8～14		 ホテル
1,250.56 
100.0 
1,250.56 
5,300 
6,627,968 		 10.0  66,279,680 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
1,135.00 
 
 
 
 		    
   

計
20,296.62 
83.1 
16,875.22 

114,970,016 		 1,158,852,160 
0 
⑨年額支払賃料    114,970,016 円　×　12ヶ月　＝　   1,379,640,192 円 
⑩a共益費（管理費）             598 円／㎡　×　  16,875.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　     121,096,579 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 店舗、事務所について、周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      38,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,500,736,771 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      38,400,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    56,542,103 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,482,594,668 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,158,852,160 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      11,240,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,200,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        22,400 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,493,857,934 円　　　　（　       866,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-107		 8,249  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
9,166 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,075 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-113		 10,551  
(  10,436) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
8,793 
c ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-134		 9,634  
(   9,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
10,587 
中央 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 25,080,000 円  　　　　  8,360,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 169,305,045 円  　　　    1,539,136,771　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  146,165,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   71,060,000 円  　　　　  8,360,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,360,000 円  　　　　  8,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,360,000 円  　　　　  8,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     428,330,345 円　（　　　　　　       248,451 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9224    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,360,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  20,296.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 437,228,000 円  
（　　　　　       253,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,493,857,934 円      
②総費用 428,330,345 円      
③純収益　①－② 1,065,527,589 円      
④建物等に帰属する純収益 437,228,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 628,299,589 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 579,543,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      336,162 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,290,136,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区八重洲二丁目１０番１
 0100000045924-0000
2 　中央区八重洲二丁目１０番４
 0100000045927-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
中央 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-28 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　高井　猛史   TEL.
鑑定評価額 23,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 9,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区八重洲２丁目１０番１外
｢八重洲２－１０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,724  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)
不整形
1:1.2		 事務所

ＳＲＣ12F4B		 高層事務所ビルの中
、駐車場も見られる
商業地域		 北西36m都道、三方路 水道、ガス、下水 有楽町

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺部で大規模再開発計画が
進捗している複合高度商業地
域		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 有楽町駅北東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺部では大規模な再開発事業が進行中であり、今後は一層の発展的な推移が期待される地域である。利回りは
低下傾向にあるが賃料が停滞傾向にあること等から地価はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区を活用した高層店舗、ホテル兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として八重洲、日本橋、京橋地区等であって、高層店舗付事務所が集積する繁華性の高い複合高度商業
地域である。東京駅勢圏に位置し利便性等は極めて高いため需要は旺盛であり、地価はやや上昇傾向にある。主たる需
要者は、不動産投資ファンド、大手不動産会社、大手一般事業会社等である。市場で中心となる価格帯は、規模、立地
条件のほか、売買当事者間における資金調達手段等によって大きく分散し、一様ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、高層店舗付事務所が集積する複合高度商業地域に存しており、市場参加者は投資採算性のみならず、業
務利便性や商業繁華性等をも重視している。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,900,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[110.2]		 100
[135.3]		 [115.6]
100		 13,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


周辺部では大規模な再開発事業が進行中であ
り、今後は発展的な推移が期待される。



個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１２
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
b ＴＫ１－公
６取６
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北44m都道、
東23m、南9m、
西5.5m、
四方路
商業
高度地区
(100,905)
c ＴＫ１－公
６取３
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西44m都道、
南8m、東6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
６取４
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m区道、
北西8m、
南東4m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
13,456,933 		 100
[ 111.6]
12,058,184 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +15.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 115.6]
　　　　 100
13,900,000 
b (　           ) 
11,785,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.5]
10,166,814 		 100
[  77.6]
13,101,564 
15,100,000 
c (　           ) 
7,856,072  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
7,870,756 		 100
[  65.0]
12,108,855 
14,000,000 
d (　           ) 
8,554,543  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
8,666,472 		 100
[  67.8]
12,782,407 
14,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,500,000 円／㎡]  



中央 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,497,327,406 
438,520,148 
1,058,807,258 
459,194,000 
599,613,258 		 （　0.9224）
553,083,269 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 21,272,433,423 円　　　　（　 12,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、ホテル兼事務所 1,512.28 Ｓ14F1B 20,296.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,100 ％   1,724 ㎡     44.0 m x   49.0 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階事務所、７階以上はホテル、地下に駐車場（総数６４台、賃貸用としては５８台）の高層ビルを想定した。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,135.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,507.40 
27.6 
416.00 
11,000 
4,576,000 		 12.0  54,912,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
1,490.90 
84.0 
1,251.90 
9,010 
11,279,619 		 10.0  112,796,190 
0.0  0 

 7～ 7		 ホテル
1,445.80 
100.0 
1,445.80 
5,400 
7,807,320 		 10.0  78,073,200 
0.0  0 

 8～14		 ホテル
1,250.56 
100.0 
1,250.56 
5,400 
6,753,024 		 10.0  67,530,240 
0.0  0 

計
20,296.62 
83.1 
16,875.22 

116,052,583 		 1,169,677,830 
0 
⑨年額支払賃料    116,052,583 円　×　12ヶ月　＝　   1,392,630,996 円 
⑩a共益費（管理費）             598 円／㎡　×　  16,875.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　     121,096,579 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  58 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      38,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,513,727,575 円　　×　　   3.6 ％                          
＋　　　      38,280,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    65,978,193 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,486,029,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,169,677,830 円　×　　  96.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      11,275,694 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,190,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        22,330 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,497,327,406 円　　　　（　       868,519 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-33		 8,096  
(   8,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
9,282 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,085 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,010 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-34		 7,805  
(   7,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]
9,038 
c ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-35		 5,356  
(   5,303) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 74.0]		 100
[ 90.0]
8,936 
中央 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 26,340,000 円  　　　　  8,780,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 173,824,848 円  　　　    1,552,007,575　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  146,165,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   74,630,000 円  　　　　  8,780,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,780,000 円  　　　　  8,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,780,000 円  　　　　  8,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     438,520,148 円　（　　　　　　       254,362 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9224    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,780,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　  20,296.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 459,194,000 円  
（　　　　　       266,354 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,497,327,406 円      
②総費用 438,520,148 円      
③純収益　①－② 1,058,807,258 円      
④建物等に帰属する純収益 459,194,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 599,613,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 553,083,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      320,814 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,272,433,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区八重洲二丁目１０番１
 0100000045924-0000
2 　中央区八重洲二丁目１０番４
 0100000045927-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考