別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-27 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 635,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座２丁目１０３番６
｢銀座２－３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,700)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅
等
ＲＣ6F1B		 中層の事務所ビル、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 銀座一丁目

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 外堀通りと並木通りの間に位
置する商業地域		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 銀座一丁目駅南東方

90m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 銀座地区内では裏通りに位置するため人の流れはやや少ないが、店舗に限らず事務所需要も堅調であり、当面現
状の環境が続くものと予測する。但し、コロナ禍により銀座地区全体の需要が弱含み傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を銀座地区の主要な通りの背後地を中心とした中央区内の店舗兼事務所等が建ち並ぶ地域と判定した
。土地の需要者としては投資家、自用目的の法人等、多種多様な需要者が想定される。銀座地区においても中央通りと
外堀通りに挟まれた人気の高い地域で、コロナ禍の余波で飲食業の回復は未だ軟調と思料されるが、事務所ビル等の投
資需要は回復傾向にある。市場での中心価格帯は、土地については総額で数億円台後半から十数億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関
連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-54                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  7,810,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[130.3]		 [100.0]
100		 6,140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、物価動向も落ち
着きつつあるが、世界的な金融引締め等に伴
う、海外経済の下振れリスクの影響に注意が
必要である。

都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅
調であり、国内景気回復による投資市場の過
熱傾向から、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取３
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,681)
b ＴＫ１－公
６取４
-306		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,360)
c ＴＫ１－公
６取１０
-307		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西11m区道、
北東8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ＴＫ１－公
６取１３
-303		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,676)
e ＴＫ１－公
６取１５
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m区道、
北東4m、角地
商業
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,130,270  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
10,280,720 		 100
[ 155.7]
6,602,903 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,600,000 
b (　  1,577,785) 
7,888,925  		 100
[ 150.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
5,716,841 		 100
[  95.8]
5,967,475 
5,970,000 
c (　           ) 
6,067,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
5,778,740 		 100
[  94.4]
6,121,547 
6,120,000 
d (　           ) 
5,567,309  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
5,683,065 		 100
[  92.7]
6,130,599 
6,130,000 
e (　           ) 
5,996,411  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,905,037 		 100
[  87.4]
6,756,335 
6,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,400,000 円／㎡]  



中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,335,173 
12,978,787 
30,356,386 
11,440,000 
18,916,386 		 （　0.9483）
17,938,409 		 （  3.2 -  0.2 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    597,946,967 円　　　　（　  5,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 81.21 Ｓ8 550.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   700 ％   491 ％   105 ㎡      8.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２階以上をフロア貸し事務等を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 高層の店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.85 
54.4 
37.43 
15,000 
561,450 		 15.0  8,421,750 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
68.85 
91.3 
62.85 
6,300 
395,955 		 12.0  4,751,460 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
68.85 
91.3 
62.85 
6,300 
395,955 		 12.0  4,751,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
550.80 
86.7 
477.38 

3,333,135 		 41,681,970 
0 
⑨年額支払賃料      3,333,135 円　×　12ヶ月　＝　      39,997,620 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     477.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,201,532 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等による担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,199,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,259,958 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,939,194 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,681,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         395,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,335,173 円　　　　（　       412,716 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-31		 6,288  
(   6,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,482 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,363 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-32		 6,377  
(   6,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,713 
c ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-33		 5,449  
(   5,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
6,307 
中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,040,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,011,487 円  　　　       45,199,152　×　　　　  13.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,743,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,768,000 円  　　　　    208,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,978,787 円　（　　　　　　       123,607 円／㎡）　　（経費率　　  29.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     550.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0839 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,440,000 円  
（　　　　　       108,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,335,173 円      
②総費用 12,978,787 円      
③純収益　①－② 30,356,386 円      
④建物等に帰属する純収益 11,440,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,916,386 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,938,409 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      170,842 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    597,946,967 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座二丁目１０３番６
 0100000006884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-27 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 627,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,970,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座２丁目１０３番６
｢銀座２－３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,700)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅
等
ＲＣ6F1B		 中層の事務所ビル、
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 銀座一丁目

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所ビル地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 外堀通り背後に中高層の店舗
兼事務所ビルが建ち並ぶ商業
地域		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 銀座一丁目駅南東方

90m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 外堀通り、並木通り背後の商業地であり、交通量は少ないが、今後も熟成した商業地として推移するものと推測
される。地価は不動産投資市場の堅調さを反映し、上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所ビル地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,840,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は銀座地区を中心に、幹線道路・準幹線道路背後の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。事務所系
用途の色合いが強い。主たる需要者としては、不動産会社、投資法人、一般事業会社等幅広い参加者が想定され、投資
用、自用の両方の需要が考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響で銀座地区は全体的に需要が弱含んでいたが、
不動産投資市場の堅調さに伴い好転しつつある。取引総額は数億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は代替競争関係が成立する同一需給圏内から事例を採用しており、
市場実勢を反映している。収益価格は周辺の不動産市況を勘案して賃料、利回り等を査定しており、収益性を反映して
いる。需要者の属性より、市場性、収益性は共に取引の指標となると考えられるため、本件では両価格を関連付け、代
表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-54                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  7,810,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[133.7]		 [100.0]
100		 5,980,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しており、地価は上
昇傾向にある。国内金利の動向による地価へ
の影響は大きく今後の状況に注視する必要が
ある。

オフィス市場の完全な復調には至っていない
が、投資市場の堅調を受けて地価は上昇傾向
にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
６取５
-315		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,660)
b ＴＫ１－公
６取１３
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
６取１５
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m区道、
北東4m、角地
商業
地区計画等
(100,600)
d ＴＫ１－公
６取１３
-303		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,676)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,724,661  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,832,806 		 100
[ 127.9]
6,124,164 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,120,000 
b (　           ) 
5,798,373  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
5,908,652 		 100
[ 102.8]
5,747,716 
5,750,000 
c (　           ) 
5,996,411  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,905,037 		 100
[  92.8]
6,363,186 
6,360,000 
d (　           ) 
5,567,309  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
5,683,065 		 100
[  92.7]
6,130,599 
6,130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,100,000 円／㎡]  



中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,467,880 
10,152,517 
31,315,363 
11,231,200 
20,084,163 		 （　0.9472）
19,023,719 		 （  3.2 -  0.1 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    613,668,355 円　　　　（　  5,840,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 81.21 Ｓ8 550.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   700 ％   491 ％   105 ㎡      8.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。地区計画による容積率緩和を適用。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同規模の事務所ビルとしては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.85 
54.4 
37.43 
12,000 
449,160 		 12.0  5,389,920 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
68.85 
91.3 
62.85 
6,200 
389,670 		 10.0  3,896,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
550.80 
86.7 
477.38 

3,176,850 		 32,666,820 
0 
⑨年額支払賃料      3,176,850 円　×　12ヶ月　＝　      38,122,200 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     477.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,201,532 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,323,732 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,166,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,157,545 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,666,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         310,335 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,467,880 円　　　　（　       394,932 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-40		 8,253  
(   7,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.6]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
6,809 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,200 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-41		 4,278  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.3]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,406 
c ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-42		 6,589  
(   6,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
6,867 
中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 606,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,682,517 円  　　　       43,323,732　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,743,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,717,000 円  　　　　    202,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,152,517 円　（　　　　　　        96,691 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 202,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     550.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  30 ％　＋ 0.0844 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,231,200 円  
（　　　　　       106,964 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,467,880 円      
②総費用 10,152,517 円      
③純収益　①－② 31,315,363 円      
④建物等に帰属する純収益 11,231,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,084,163 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,023,719 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      181,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    613,668,355 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,840,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座二丁目１０３番６
 0100000006884-0000
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備考