別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-18 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 24,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 20,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座４丁目１０３番１外
｢銀座４－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 829  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)
不整形
1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ12F3B		 高層の店舗、事務所
ビルが多い中心商業
地域		 北西30m都道、三方路 水道、ガス、下水 銀座近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 外堀通り沿いに高層の店舗兼
事務所ビル等が建ち並ぶ高度
商業地域		 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 銀座駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、銀座地区の有楽町側玄関口である数寄屋橋交差点付近に位置する。人流の回復により銀座地区への
来街者は増加し、外国人観光客も回復しており、地価は回復傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区制度を活用した高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 31,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 28,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銀座地区及び有楽町地区を中心とした高度商業地域と把握する。主な需要者は資金力のある国内外の大
手投資法人、不動産会社及び事業法人になるものと想定される。数寄屋橋交差点近くの稀少性の高い地域に立地し、当
該地域における投資適格物件に対する需要は底堅く、人流の回復により銀座地区への来街者は増加し、外国人観光客も
回復しており、地価は回復傾向にある。総額で数十億円から百億円規模の価格帯の取引が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社及び事業法人であり、投資物件として
の利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが
、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。採用した取引事例はすべて投資物件の取引であることから、
比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[108.0]		 100
[141.6]		 [110.9]
100		 29,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 28,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大規模オフィ
ス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売
買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾
向にある。

数寄屋橋交差点近くの稀少性の高い地域に立
地する。投資需要は堅調で、人流の回復によ
り来街者は増加しており、地価は回復傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
６取５
-316		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東27m国道、
北西8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
b ＴＫ１－公
６取１０
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西14.6m区
道、
南東12.7m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
６取１２
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m国
道、南東8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
d ＴＫ１－公
６取４
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m区
道、南東8m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
e ＴＫ１－公
６取８
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道、
北西8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,520,616  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.7]
25,932,387 		 100
[ 110.0]
23,574,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.7

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 110.9]
　　　　 100
26,100,000 
b (　           ) 
30,820,856  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.2]
29,058,865 		 100
[  90.6]
32,073,802 
35,600,000 
c (　           ) 
27,279,235  		 100
[  70.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
49,102,057 		 100
[ 172.8]
28,415,542 
31,500,000 
d (　 25,261,415) 
26,122,653  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.9]
30,228,438 		 100
[ 108.6]
27,834,657 
30,900,000 
e (　           ) 
29,209,334  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
30,999,487 		 100
[ 110.0]
28,181,352 
31,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 31,100,000 円／㎡]  



中央 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,075,368,874 
280,572,006 
794,796,868 
211,176,000 
583,620,868 		 （　0.9273）
541,191,631 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 23,530,070,913 円　　　　（　 28,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 749.46 Ｓ12F2B 10,160.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,100 ％   829 ㎡     21.0 m x   48.4 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地上１～２階を店舗、３階以上を店舗・事務所、地下２階に機械式駐車場３８台を想定した。 ⑦有効率　  76.1 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルの標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 3～12		 店舗・事務所
753.26 
86.8 
653.58 
9,450 
6,176,331 		 12.0  74,115,972 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
749.46 
84.5 
633.09 
13,910 
8,806,282 		 12.0  105,675,384 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
749.46 
31.9 
239.00 
29,000 
6,931,000 		 12.0  83,172,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
559.03 
58.3 
325.81 
12,400 
4,040,044 		 12.0  48,480,528 
0.0  0 
地下
 2～ 2		 駐車場
570.00 
 
 
 
 		    
   

計
10,160.55 
76.1 
7,733.70 

81,540,636 		 978,487,632 
0 
⑨年額支払賃料     81,540,636 円　×　12ヶ月　＝　     978,487,632 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   7,733.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　     112,293,324 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      25,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,090,780,956 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      25,080,000 円　　×　　  25.0 ％　＝　　    49,901,238 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,065,959,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       978,487,632 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,393,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,090,000 円　×　　  75.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        15,675 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,075,368,874 円　　　　（　     1,297,188 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-7		 10,414  
(  10,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
9,918 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,545 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-8		 9,318  
(   9,226) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
9,135 
c ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-126		 9,440  
(   9,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
9,633 
中央 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,570,000 円  　　　　  4,190,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 76,994,406 円  　　　    1,115,860,956　×　　　　   6.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  147,012,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,615,000 円  　　　　  4,190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,190,000 円  　　　　  4,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,190,000 円  　　　　  4,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     280,572,006 円　（　　　　　　       338,446 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9273    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  10,160.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0504     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0310 ×　 40 ％　＋　0.0467 ×  30 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 211,176,000 円  
（　　　　　       254,736 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,075,368,874 円      
②総費用 280,572,006 円      
③純収益　①－② 794,796,868 円      
④建物等に帰属する純収益 211,176,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 583,620,868 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 541,191,631 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      652,825 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,530,070,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  28,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座四丁目１０３番１
 0100000009574-0000
2 　中央区銀座四丁目１０３番２
 0100000009575-0000
3 　中央区銀座四丁目１０３番１０
 0100000009582-0000
4 　中央区銀座四丁目１０３番１６
 0100000009586-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-18 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　宮下　直樹   TEL.
鑑定評価額 24,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 20,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座４丁目１０３番１外
｢銀座４－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 829  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,1100)
不整形
1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ12F3B		 高層の店舗、事務所
ビルが多い中心商業
地域		 北西30m都道、三方路 水道、ガス、下水 銀座近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層の店舗兼事務所ビルが建
ち並ぶ外堀通りに面した高度
商業地域		 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 銀座駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は銀座地区の一角に存する高度商業地で、今後も現状のまま推移するものと予想する。地価水準はイン
バウンド需要等の回復により上昇傾向が予想される。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区制度を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 32,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 27,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銀座地区をはじめとした国内を代表する高度商業地で、高層の店舗ビル、店舗兼事務所ビルが集積する
範囲と判定。典型的な需要者としては国内外の大手投資家、投資ファンド、大手不動産業者が中心となる。コロナの影
響で低迷していたインバウンドを中心とした客足も回復を見せはじめており、不動産価格の回復も期待される。需要の
中心となる価格帯は、総額数十億円から百億円を超える取引も見られる地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件の典型的需要者である不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行う事から、最も適合した手法は
収益還元法といえる。本件における資料の相対的信頼性は、収益還元法が規範性の高い賃貸事例、利回り資料に基づく
が推定的要素もあるのに対し、取引事例比較法は規範性の高い事例を収集したが補修正率が大きいものもあり、同等と
判断。本件では収益価格を重視し比準価格を比較考量のうえ代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[108.0]		 100
[141.6]		 [110.9]
100		 29,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 28,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向を見せ、地価は上昇
傾向にある。停滞が続くオフィス賃料の動向
や為替、金利動向が注目される。


地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向
の中、インバウンド需要も回復し、地価は上
昇傾向を見せている。


個別的要因に変動は特にない。


 行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１２
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
b ＴＫ１－公
６取１３
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,684)
c ＴＫ１－公
６取３
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１―公
６取５
-304		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東37.4m都
道、
南東27m、
北西8m、
南西14.5m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
13,456,933 		 100
[  52.3]
25,730,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.7

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 110.9]
　　　　 100
28,500,000 
b (　           ) 
13,844,916  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
14,009,410 		 100
[  50.3]
27,851,710 
30,900,000 
c (　           ) 
17,946,520  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
16,826,921 		 100
[  55.5]
30,318,777 
33,600,000 
d (　 34,512,053) 
43,140,066  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
41,485,489 		 100
[ 132.6]
31,286,191 
34,700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 32,900,000 円／㎡]  



中央 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,057,387,068 
290,013,006 
767,374,062 
208,152,000 
559,222,062 		 （　0.9329）
521,698,262 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 22,682,533,130 円　　　　（　 27,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 749.46 Ｓ12F2B 10,160.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   800 ％   1,100 ％   829 ㎡     21.0 m x   48.4 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２階店舗、３階～１２階店舗兼事務所、いずれもフロア貸し、Ｂ２駐車場を想定 ⑦有効率　  76.1 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
570.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
559.03 
58.3 
325.81 
10,000 
3,258,100 		 12.0  39,097,200 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
749.46 
31.9 
239.00 
29,500 
7,050,500 		 12.0  84,606,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
749.46 
84.5 
633.09 
14,800 
9,369,732 		 12.0  112,436,784 
0.0  0 

 3～12		 店舗・事務所
753.26 
86.8 
653.58 
9,500 
6,209,010 		 12.0  74,508,120 
0.0  0 

計
10,160.55 
76.1 
7,733.70 

81,768,432 		 981,221,184 
0 
⑨年額支払賃料     81,768,432 円　×　12ヶ月　＝　     981,221,184 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   7,733.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　      84,266,395 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺区域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      25,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,065,487,579 円　　×　　   3.3 ％                          
＋　　　      25,080,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    42,685,090 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,047,882,489 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       981,221,184 円　×　　  96.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,488,409 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,310,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        16,170 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,057,387,068 円　　　　（　     1,275,497 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-131		 9,151  
(   9,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
9,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,696 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-132		 9,777  
(   9,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
9,977 
c ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-133		 11,634  
(  11,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
11,752 
中央 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,390,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 87,245,406 円  　　　    1,090,567,579　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  147,012,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,105,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,130,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,130,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     290,013,006 円　（　　　　　　       349,835 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9329    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 395,000 円／㎡　×　  10,160.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0504     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0310 ×　 40 ％　＋　0.0467 ×  30 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 208,152,000 円  
（　　　　　       251,088 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,057,387,068 円      
②総費用 290,013,006 円      
③純収益　①－② 767,374,062 円      
④建物等に帰属する純収益 208,152,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 559,222,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 521,698,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      629,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,682,533,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  27,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座四丁目１０３番１
 0100000009574-0000
2 　中央区銀座四丁目１０３番２
 0100000009575-0000
3 　中央区銀座四丁目１０３番１０
 0100000009582-0000
4 　中央区銀座四丁目１０３番１６
 0100000009586-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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19 　
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30 　
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38 　
39 　
40 　
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44 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考