別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-17 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　宮下　直樹   TEL.
鑑定評価額 507,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区新川１丁目５番１４
｢新川１－１７－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1.5:1		 店舗、事務所兼住宅
等
ＳＲＣ11		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南西33m都道 水道、ガス、下水 茅場町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層の店舗兼事務所ビルが建
ち並ぶ永代通り沿いの商業地		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 茅場町駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は永代通り沿いに高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ路線商業地域で、当面は現状のまま推移するもの
と予想する。地価水準は景気回復による上昇傾向が予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区東部における永代通りやその周辺の準幹線道路沿いに高層の店舗兼事務所ビル、共同住宅等が建ち
並ぶ商業地域。典型的の需要者としては、国内外の機関投資家、投資ファンド、個人投資家等の不動産投資家、不動産
業者、及び自己使用目的の一般事業法人があげられる。需要の中心となる価格帯は、５０㎡から２００㎡程度の土地で
数千万円から十億円程度と取引が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者としては不動産投資家があげられるが、自己使用目的の一般事業法人の需要も相当程度認められ無視でき
ない。各需要者に最も適合した評価手法は、不動産投資家は収益還元法、一般事業法人は取引事例比較法である。本件
における資料の相対的信頼性は、推定的要素もある収益還元法と比べ類似性の高い事例が収集できた取引事例比較法が
やや優る。本件では収益、比準の両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 89.4]		 [100.0]
100		 2,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向を見せ、地価は上昇
傾向にある。停滞が続くオフィス賃料の動向
や為替、金利動向が注目される。


地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向
の中、地価は上昇傾向を見せている。



個別的要因に変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取４
-1		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
６取３
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m都道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取１４
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西33m都道、
南東4m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
６取６
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,500)
e ＴＫ１―公
６取５
-301		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,726,939  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,874,194 		 100
[  96.0]
2,993,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,990,000 
b (　           ) 
2,829,380  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,845,548 		 100
[  95.1]
2,992,164 
2,990,000 
c (　           ) 
2,201,677  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,397,866 		 100
[ 102.0]
2,350,849 
2,350,000 
d (　           ) 
2,331,507  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,483,055 		 100
[  86.5]
2,870,584 
2,870,000 
e (　           ) 
2,453,581  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,647,414 		 100
[  87.4]
3,029,078 
3,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,800,000 円／㎡]  



中央 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,809,798 
20,339,539 
44,470,259 
28,544,100 
15,926,159 		 （　0.9392）
14,957,849 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    467,432,781 円　　　　（　  2,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 153.90 Ｓ10 1,414.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   195 ㎡     18.0 m x   11.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を事務所、各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  92.8 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.66 
74.2 
107.28 
4,800 
514,944 		 10.0  5,149,440 
0.0  0 

 2～10		 事務所
141.06 
94.9 
133.83 
3,600 
481,788 		 10.0  4,817,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,414.20 
92.8 
1,311.75 

4,851,036 		 48,510,360 
0 
⑨年額支払賃料      4,851,036 円　×　12ヶ月　＝　      58,212,432 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,311.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,523,305 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,735,737 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,386,787 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,348,950 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,510,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         460,848 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,809,798 円　　　　（　       332,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-128		 3,354  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,492 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-129		 3,651  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,651 
c ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-130		 4,249  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,249 
中央 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,535,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,550,739 円  　　　       67,735,737　×　　　　  14.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,930,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,309,500 円  　　　　    507,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,339,539 円　（　　　　　　       104,305 円／㎡）　　（経費率　　  31.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9392    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 507,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,414.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,544,100 円  
（　　　　　       146,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,809,798 円      
②総費用 20,339,539 円      
③純収益　①－② 44,470,259 円      
④建物等に帰属する純収益 28,544,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,926,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,957,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,707 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    467,432,781 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区新川一丁目５番１４
 0100000016149-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
中央 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-17 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 509,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区新川１丁目５番１４
｢新川１－１７－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1.5:1		 店舗、事務所兼住宅
等
ＳＲＣ11		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南西33m都道 水道、ガス、下水 茅場町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層の店舗兼事務所ビルが多
く建ち並ぶ幹線道路に面した
商業地域		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 茅場町駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビルを中心として周囲にホテルなどが混在する商業地域である。幹線道路に面し従来から高
度利用が伸展している地域であり当面現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 高層の店舗兼事務所ビルのほか周囲にホテルなどがみうけられる地域である。オフィス街としてのステイタス要素は都
心としては標準的であるが、広幅員の街路に面し従来から高度利用が伸展している商業地域として知られている。需要
者は、地場中堅企業、不動産開発会社等が中心とみられる。店舗、オフィスとも賃貸需給動向の見通しは難しい地域で
ある。市場の中心的な価格帯は総額で数億円台が中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規模や事務所を中心とした用途的な観点からは収益性を重視する需要者が中心となり、当地区は都心立地でもあるため
、事務所を中心とした賃借需要が見込まれ、収益の安定性を望む投資家に選好される。ステイタス的要素は日本橋の中
心的な地区と比較するとやや劣るが価格、家賃とも値頃感があり幅広い利用目的での需要は認められる。以上より、比
準価格及び収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 89.4]		 [100.0]
100		 2,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18.3m区
道、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＫ１－公
６取４
-1		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取７
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東27m国道、
北東11m、
北西6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
６取１０
-306		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,614,639  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,975,242 		 100
[  82.1]
2,405,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,410,000 
b (　           ) 
2,726,939  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,874,194 		 100
[ 100.8]
2,851,383 
2,850,000 
c (　           ) 
3,165,186  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
3,271,485 		 100
[ 112.7]
2,902,826 
2,900,000 
d (　           ) 
2,881,152  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,166,386 		 100
[ 115.1]
2,750,987 
2,750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,730,000 円／㎡]  



中央 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,581,409 
20,640,237 
44,941,172 
28,899,000 
16,042,172 		 （　0.9630）
15,448,612 		 （  3.4 -  0.1 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    468,139,758 円　　　　（　  2,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 153.90 Ｓ10 1,414.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   195 ㎡     18.0 m x   11.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上事務所、各階ともフロア貸しを想定 ⑦有効率　  92.8 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.66 
74.2 
107.28 
5,800 
622,224 		 10.0  6,222,240 
0.0  0 

 2～10		 事務所
141.06 
94.9 
133.83 
3,204 
428,791 		 8.0  3,430,328 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,414.20 
92.8 
1,311.75 

4,481,343 		 37,095,192 
0 
⑨年額支払賃料      4,481,343 円　×　12ヶ月　＝　      53,776,116 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,311.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,166,900 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,943,016 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,717,721 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,225,295 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,095,192 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         356,114 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,581,409 円　　　　（　       336,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-27		 4,423  
(   4,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,326 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,225 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,204 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-28		 6,136  
(   6,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
3,147 
c ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-29		 3,956  
(   3,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,203 
中央 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,535,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,851,737 円  　　　       67,943,016　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,930,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,309,500 円  　　　　    507,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,640,237 円　（　　　　　　       105,847 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 507,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,414.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0530 ×  30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,899,000 円  
（　　　　　       148,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,581,409 円      
②総費用 20,640,237 円      
③純収益　①－② 44,941,172 円      
④建物等に帰属する純収益 28,899,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,042,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,448,612 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    468,139,758 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区新川一丁目５番１４
 0100000016149-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考