別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-11 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　牛木　啓貴   TEL.
鑑定評価額 6,520,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋兜町１３３番外
｢日本橋兜町１３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ既成商業地
域		 北東33m都道、四方路 水道、ガス、下水 茅場町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 証券会社など金融関連業種の
事務所ビルが見られる商業地
域		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 茅場町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 証券会社の事務所ビルが集まる茅場町駅至近の業務高度商業地域である。今後も現状のまま推移していくものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内のオフィスビル等が建ち並ぶ商業地域で、特に日本橋兜町、日本橋茅場町等の日本橋エリアの商
業地域は代替性が高い。主たる需要者は自用目的の事業法人、賃貸利用目的の投資家等である。業務高度商業地として
熟成しており、特に幹線道路沿いの大規模画地の売り物件の供給が少ないことから地価は上昇基調で推移している。立
地条件や画地規模等により土地単価は異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば６０億～７０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の類似地域から豊富かつ適切な取引事例を収集することができ
た。一方、収益価格は収益性に着目した価格であるが、対象標準地上に建物を想定するなど比準価格に比べ想定の要素
が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,800,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[113.7]		 [110.0]
100		 5,900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は、飲食街、繁華街を含めコ
ロナ禍の影響がほぼなくなり、地価の回復傾
向が鮮明になっている。


茅場町駅近接の事務所ビルが建ち並ぶ商業地
域であり、投資目的の需要は旺盛で地価は上
昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.8
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +3.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１３
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
南西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＫ１－公
６取１３
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
６取９
-6		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m区道、
東6m、西8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,636)
d ＴＫ１－公
６取７
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東27m国道、
北西6m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e ＴＫ１－公
６取９
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西33m都道、
南東8m、
南西6m、
北東3.6m、
四方路
商業
地区計画等
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,859,443  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.5]
3,527,197 		 100
[  62.5]
5,643,515 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
6,210,000 
b (　           ) 
5,798,373  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
5,908,652 		 100
[ 105.7]
5,590,021 
6,150,000 
c (　           ) 
3,850,968  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,661,920 		 100
[  65.4]
5,599,266 
6,160,000 
d (　           ) 
3,807,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
4,031,315 		 100
[  75.6]
5,332,427 
5,870,000 
e (　           ) 
3,786,257  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
3,858,721 		 100
[  74.3]
5,193,433 
5,710,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.1 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -13.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.1 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.3 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,970,000 円／㎡]  



中央 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

498,352,323 
145,039,170 
353,313,153 
162,900,000 
190,413,153 		 （　0.9332）
177,693,554 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  6,127,363,931 円　　　　（　  5,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 935.23 Ｓ9F1B 8,366.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   1,105 ㎡     39.0 m x   29.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～９階は事務所、地下１階は駐車場の事務所ビルを想定した。容積対象床面積は７，７３３．７６㎡である。 ⑦有効率　  71.5 ％
の理由		 賃貸事務所としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
330.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
935.23 
30.3 
282.93 
7,000 
1,980,510 		 12.0  23,766,120 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
935.23 
82.0 
767.23 
5,980 
4,588,035 		 12.0  55,056,420 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
499.38 
66.4 
331.38 
5,980 
1,981,652 		 12.0  23,779,824 
0.0  0 
塔屋
  ～  
55.00 
 
 
 
 		    
   

計
8,366.22 
71.5 
5,984.92 

36,078,407 		 432,940,884 
0 
⑨年額支払賃料     36,078,407 円　×　12ヶ月　＝　     432,940,884 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   5,984.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　      76,056,363 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       508,997,247 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,880,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    26,637,862 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 494,239,385 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       432,940,884 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,112,938 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     498,352,323 円　　　　（　       450,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１公６賃２
　　　　-28		 5,811  
(   5,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,053 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,980 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１公６賃２
　　　　-30		 7,625  
(   7,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
6,756 
c ＴＫ１公６賃２
　　　　-31		 4,556  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,273 
中央 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,000,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 62,505,270 円  　　　      520,877,247　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   42,033,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   25,500,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,000,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,000,000 円  　　　　  3,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     145,039,170 円　（　　　　　　       131,257 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   8,366.22 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 162,900,000 円  
（　　　　　       147,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 498,352,323 円      
②総費用 145,039,170 円      
③純収益　①－② 353,313,153 円      
④建物等に帰属する純収益 162,900,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 190,413,153 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 177,693,554 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      160,809 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,127,363,931 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋兜町１３３番
 0100000051069-0000
2 　中央区日本橋兜町１３４番
 0100000051070-0000
3 　中央区日本橋兜町１３５番１
 0100000051071-0000
4 　中央区日本橋兜町１３５番４
 0100000051072-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
中央 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-11 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 6,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,890,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋兜町１３３番外
｢日本橋兜町１３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ既成商業地
域		 北東33m都道、四方路 水道、ガス、下水 茅場町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層の店舗、事務所ビルが建
ち並ぶ商業地域		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 茅場町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日本橋地区全体で複数の再開発事業が進んでおり、その影響を受ける形で今後も推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区、千代田区の幹線道路沿いで事務所ビルが多く存する商業地域であり、大手町・日本橋エリアか
らのアクセスも容易であることから、事務所の安定した一定の需要が認められる地域である。需要者の中心は、不動産
会社や事業会社、投資法人等が想定される。市場の中心となる価格帯については、立地条件や規模が一様ではないこと
に加え、供給が少なく、個別性も強いことから、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な商業地域に存し、
市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収
益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,800,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 [110.0]
100		 5,890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


地域要因に特段の変動は見られない。需給環
境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着き
を取り戻しつつある。


個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１２
-2		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m区道、
東8m、西3m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
６取３
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取９
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m都道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
６取１５
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.9m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,767,874  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,784,354 		 100
[  93.9]
6,160,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
6,780,000 
b (　           ) 
6,539,389  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
8,329,936 		 100
[ 135.0]
6,170,323 
6,790,000 
c (　           ) 
5,592,338  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,755,222 		 100
[ 109.2]
5,270,350 
5,800,000 
d (　           ) 
3,497,634  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
4,037,824 		 100
[  77.4]
5,216,827 
5,740,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,270,000 円／㎡]  



中央 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

518,539,522 
165,946,373 
352,593,149 
175,272,000 
177,321,149 		 （　0.9345）
165,706,614 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  5,918,093,357 円　　　　（　  5,360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 935.23 Ｓ9F1B 8,366.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   1,105 ㎡     39.0 m x   29.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階に機械式駐車場、地上階は事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  71.5 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
330.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
935.23 
30.3 
282.93 
7,000 
1,980,510 		 12.0  23,766,120 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
935.23 
82.0 
767.23 
6,150 
4,718,465 		 12.0  56,621,580 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
499.38 
66.4 
331.38 
6,150 
2,037,987 		 12.0  24,455,844 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 共用部分
55.00 
 
 
 
 		    
   

計
8,366.22 
71.5 
5,984.92 

37,047,752 		 444,573,024 
0 
⑨年額支払賃料     37,047,752 円　×　12ヶ月　＝　     444,573,024 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   5,984.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　      86,182,848 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       530,755,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,880,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    28,319,794 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 514,316,078 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       444,573,024 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,223,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     518,539,522 円　　　　（　       469,267 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-101		 6,686  
(   6,648) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,686 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,212 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-102		 4,932  
(   4,782) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
6,089 
c ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-104		 4,888  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
6,035 
中央 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,810,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 79,767,473 円  　　　      542,635,872　×　　　　  14.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   42,033,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   27,795,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,270,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,270,000 円  　　　　  3,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     165,946,373 円　（　　　　　　       150,178 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9345    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   8,366.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 175,272,000 円  
（　　　　　       158,617 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 518,539,522 円      
②総費用 165,946,373 円      
③純収益　①－② 352,593,149 円      
④建物等に帰属する純収益 175,272,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 177,321,149 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 165,706,614 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      149,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,918,093,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋兜町１３３番
 0100000051069-0000
2 　中央区日本橋兜町１３４番
 0100000051070-0000
3 　中央区日本橋兜町１３５番１
 0100000051071-0000
4 　中央区日本橋兜町１３５番４
 0100000051072-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考