別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-8 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 11,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋３丁目１１番１
｢日本橋３－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1100)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南東44m都道、三方路 水道、ガス、下水 日本橋

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和通り沿いに高層の事務所
ビルが建ち並ぶ高度商業地域		 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 日本橋駅南西方

330m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 背面側で再開発事業等が伸展しており都市の機能更新が進んでいる。オフィス需要は堅調ながら空室率の上昇な
ど懸念すべき要因も認められる。地価は概ね底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 昭和通りに面する業務系商業地としては人気のある地域といえる。フロアあたりの規模が数百坪単位の家賃負担力が比
較的高いテナントの募集が可能な事務所が比較的多い地域である。近年、位置の近い八重洲地区や京橋地区の中央通り
沿いで古いビルの建替事業や再開発事業が伸展しており新築物件の供給が続くものの、当地区の事務所需要は根強い。
需要の多い大規模物件の中心価格帯は土地価格の総額として数百億円台となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中央通り沿いには及ばないものの、安定的に収益をあげうる地域であるため、機関投資家、投資ファンドの他、自社ビ
ル利用を目的とした土地需要も見込める地域である。規模がやや大きな画地は特に人気の高い地域であるが、土地の供
給が少ない地域であり、希少性による買い進みも考えられる。以上より比準価格と収益価格を関連付け代表標準地との
均衡にも留意して鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,800,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.8]		 [105.0]
100		 8,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取３
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
６取２
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西26.8m国
道、北東8m、
南東6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取３
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西22m区道、
南西2.6m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,680)
d ＴＫ１－公
６取３
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西44m都道、
南8m、東6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
６取８
-309		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
北6m、角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,539,389  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
8,329,936 		 100
[  79.4]
10,491,103 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
11,000,000 
b (　           ) 
6,021,452  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
6,317,094 		 100
[  76.0]
8,311,966 
8,730,000 
c (　           ) 
6,319,496  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
7,166,095 		 100
[  82.8]
8,654,704 
9,090,000 
d (　           ) 
7,856,072  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
7,870,756 		 100
[  89.1]
8,833,621 
9,280,000 
e (　           ) 
6,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
6,233,619 		 100
[  74.2]
8,401,104 
8,820,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,000,000 円／㎡]  



中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

807,086,032 
231,990,552 
575,095,480 
236,748,000 
338,347,480 		 （　0.9493）
321,193,263 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　 11,075,629,759 円　　　　（　  8,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,284.72 Ｓ9F1B 12,087.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,376 ㎡     33.2 m x   41.6 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１Ｆ３０台収容の駐車場、１Ｆが店舗、２Ｆ以上が事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,284.72 
32.5 
417.00 
6,600 
2,752,200 		 12.0  33,026,400 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,284.72 
83.3 
1,069.84 
6,629 
7,091,969 		 12.0  85,103,628 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   
塔屋
  ～  
75.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,087.48 
74.3 
8,975.72 

59,487,952 		 713,855,424 
0 
⑨年額支払賃料     59,487,952 円　×　12ヶ月　＝　     713,855,424 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   8,975.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　     114,063,450 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の事務所共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       827,918,874 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,200,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    43,825,944 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 800,292,930 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       713,855,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,781,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,350,000 円　×　　  85.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,475 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     807,086,032 円　　　　（　       586,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-24		 5,472  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
6,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,695 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,629 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-25		 8,096  
(   8,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
6,747 
c ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-26		 6,089  
(   6,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
6,766 
中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,080,000 円  　　　　  4,360,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 96,229,552 円  　　　      844,118,874　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   76,901,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   37,060,000 円  　　　　  4,360,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,360,000 円  　　　　  4,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,360,000 円  　　　　  4,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     231,990,552 円　（　　　　　　       168,598 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9493    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,360,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　  12,087.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 236,748,000 円  
（　　　　　       172,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 807,086,032 円      
②総費用 231,990,552 円      
③純収益　①－② 575,095,480 円      
④建物等に帰属する純収益 236,748,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 338,347,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 321,193,263 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      233,425 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,075,629,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋三丁目１１番１
 0100000058216-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-8 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 11,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋３丁目１１番１
｢日本橋３－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1100)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南東44m都道、三方路 水道、ガス、下水 日本橋

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和通り沿いに高層の事務所
ビルが建ち並ぶ高度商業地域		 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 日本橋駅南西方

330m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では事務所ビルの建替えや店舗、事務所等の複合用途の再開発事業も行われるなど、業務系の商業地域とし
て、より熟成度が増している。但し、国内経済正常化によるオフィス需要の変動は未だ注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,870,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日本橋地区を中心とし、中央区内の広幅員の幹線道路沿いに事務所ビル、店舗兼事務所ビル等が建ち並
ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、大手不動産会社、事業法人、国内外の投資法人が中心になると想定される。Ａ
クラスビルを中心とする大型物件への投資需要は引き続き堅調であり、また国内景気も回復傾向にあるため、地価は上
昇傾向にある。総額で数十億円規模の取引が中心であるが、百数十億円規模の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量
して、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,800,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.2]		 [105.0]
100		 8,630,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、物価動向も落ち
着きつつあるが、世界的な金融引締め等に伴
う、海外経済の下振れリスクの影響に注意が
必要である。

周辺では再開発事業等が行われ、Ａクラスビ
ルを中心とした投資用不動産の売買需要は堅
調で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取３
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
６取２
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西26.8m国
道、北東8m、
南東6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取３
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西44m都道、
南8m、東6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
６取３
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西22m区道、
南西2.6m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,680)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,539,389  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
8,329,936 		 100
[  96.8]
8,605,306 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
9,040,000 
b (　           ) 
6,021,452  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
6,317,094 		 100
[  76.8]
8,225,383 
8,640,000 
c (　           ) 
7,856,072  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
7,870,756 		 100
[  89.1]
8,833,621 
9,280,000 
d (　           ) 
6,319,496  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
7,166,095 		 100
[  80.7]
8,879,919 
9,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,100,000 円／㎡]  



中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

804,468,324 
235,023,146 
569,445,178 
250,312,000 
319,133,178 		 （　0.9504）
303,304,172 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　 10,832,291,857 円　　　　（　  7,870,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,284.72 Ｓ9F1B 12,087.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,376 ㎡     33.2 m x   41.6 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２階以上をフロア貸しの事務所、地下１階に３０台収容可能な機械式駐車場を想定した。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 高層の店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,284.72 
32.5 
417.00 
6,650 
2,773,050 		 12.0  33,276,600 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,284.72 
83.3 
1,069.84 
6,600 
7,060,944 		 12.0  84,731,328 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   
塔屋
  ～  
75.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,087.48 
74.3 
8,975.72 

59,260,602 		 711,127,224 
0 
⑨年額支払賃料     59,260,602 円　×　12ヶ月　＝　     711,127,224 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   8,975.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　     114,063,450 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等による担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       825,190,674 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,200,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    43,689,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 797,701,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       711,127,224 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,755,709 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,350,000 円　×　　  85.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,475 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     804,468,324 円　　　　（　       584,643 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-22		 7,332  
(   6,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,406 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,666 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-23		 7,364  
(   7,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,364 
c ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-24		 5,976  
(   5,838) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,225 
中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,010,000 円  　　　　  4,670,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 95,077,146 円  　　　      841,390,674　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   76,901,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   39,695,000 円  　　　　  4,670,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,670,000 円  　　　　  4,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,670,000 円  　　　　  4,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     235,023,146 円　（　　　　　　       170,802 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,670,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　  12,087.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 250,312,000 円  
（　　　　　       181,913 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 804,468,324 円      
②総費用 235,023,146 円      
③純収益　①－② 569,445,178 円      
④建物等に帰属する純収益 250,312,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 319,133,178 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 303,304,172 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      220,425 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,832,291,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,870,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋三丁目１１番１
 0100000058216-0000
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備考