別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-7 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　浜田　哲司   TEL.
鑑定評価額 2,740,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区八重洲１丁目１０５番９
｢八重洲１－５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,900)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東11m区道、南西側道 水道、ガス、下水 日本橋

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 日本橋駅西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,660)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東京駅八重洲口周辺では複数の再開発事業が進捗中であり、将来的にはオフィス集積が進むと予測する。テレワ
ークの進展等を反映して店舗・事務所賃料は弱含みである一方、投資需要は引き続き旺盛な状況にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +9.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区を中心とする中規模の店舗付事務所等が集積する高度・準高度商業地域である。需要者は大手・中
堅の不動産会社、投資法人、不動産投資を行う事業会社等が中心である。周辺地域では、市街地再開発事業により画地
を統合した複合開発が複数進展しており、街の機能が大幅に更新されつつある。取引の中心となる価格帯は敷地及び建
物規模等で異なるが、土地の場合には総額２０～３０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも中央区に所在する店舗事務所地の事例で、収益価格試算に当たっ
て採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、周辺土
地との一体利用を企図して取引される場合等、収益性以外の効果も考慮される面がある。よって、比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-54                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  7,810,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [111.2]
100		 8,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は全般に緩やかに回復しており、企業収
益は総じて改善。金利の先高感はあるが金融
機関の融資姿勢は依然緩和傾向にある。


テレワークの普及等により事務所床需要やや
弱含みだが、周辺地域では再開発事業が複数
進捗しており、事務所集積が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１５
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m区道、
北東4m、角地
商業
地区計画等
(100,600)
b ＴＫ１－公
６取３
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,681)
c ＴＫ１－公
６取３
-2		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m区
道、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
６取３
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
e ＴＫ１－公
６取７
-1		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,996,411  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,905,037 		 100
[  87.3]
6,764,074 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　   +9.0

その他　    0.0

　　　[ 111.2]
　　　　 100
7,520,000 
b (　           ) 
10,130,270  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
10,280,720 		 100
[ 107.8]
9,536,846 
10,600,000 
c (　           ) 
10,500,805  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,920,837 		 100
[ 129.9]
8,407,111 
9,350,000 
d (　           ) 
6,539,389  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
8,329,936 		 100
[  97.8]
8,517,317 
9,470,000 
e (　           ) 
5,620,791  		 100
[ 130.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,609,049 		 100
[  63.7]
7,235,556 
8,050,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,000,000 円／㎡]  



中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

199,186,735 
60,543,071 
138,643,664 
57,558,000 
81,085,664 		 （　0.9332）
75,669,142 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  2,609,280,759 円　　　　（　  8,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 261.63 Ｓ11F1B 2,959.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   900 ％   316 ㎡     10.2 m x   31.6 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１階・１～３階が店舗、４階以上が事務所で、いずれもフロア貸しを想定した。また、隔地駐車場を想定した。 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 高層店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 4～11		 事務所
244.39 
79.5 
194.31 
6,100 
1,185,291 		 8.0  9,482,328 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
244.39 
81.8 
199.91 
6,350 
1,269,429 		 12.0  15,233,148 
0.0  0 

 1～  		 店舗
252.39 
75.9 
191.69 
8,500 
1,629,365 		 12.0  19,552,380 
0.0  0 
地下
 1～  		 店舗
263.61 
80.8 
212.89 
6,150 
1,309,274 		 12.0  15,711,288 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,959.90 
79.7 
2,358.88 

14,959,825 		 141,588,588 
0 
⑨年額支払賃料     14,959,825 円　×　12ヶ月　＝　     179,517,900 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   2,358.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,702,356 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の管理費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金によって担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       205,220,256 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    10,981,013 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 197,839,243 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       141,588,588 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,345,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    300,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,400 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     199,186,735 円　　　　（　       630,338 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１
　　　　-103		 6,719  
(   6,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
6,045 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,141 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,100 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１
　　　　-106		 6,882  
(   6,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,320 
c ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-129		 6,719  
(   6,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
6,045 
中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,180,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 25,476,071 円  　　　      208,820,256　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,157,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,010,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     3,600,000 円  　　　隔地駐車場使用料
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      60,543,071 円　（　　　　　　       191,592 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   2,959.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,558,000 円  
（　　　　　       182,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 199,186,735 円      
②総費用 60,543,071 円      
③純収益　①－② 138,643,664 円      
④建物等に帰属する純収益 57,558,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,085,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 75,669,142 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      239,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,609,280,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区八重洲一丁目１０５番９
 0100000045143-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-7 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.
鑑定評価額 2,740,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区八重洲１丁目１０５番９
｢八重洲１－５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,900)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東11m区道、南西側道 水道、ガス、下水 日本橋

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東京駅にもほど近く、繁華性
や業務利便性の高い商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 日本橋駅西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,660)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では再開発事業や建替え事業が相次ぐ繁華性の高い商業地域であり、東京駅勢圏でもあることから不動産投
資資金は堅調で、来訪客にも回復の兆しがみられるようになり、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区を活用した高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として八重洲地区などで中規模の店舗付事務所等が高度に集積する複合高度商業地域であり、そのほか
、都心５区などのターミナル駅近辺で繁華性の高い地域にも一定の価格牽連性が認められる。主たる需要者は機関投資
家、不動産業者や事業会社等である。売り希望は少ない一方で、東京駅至近の希少性から需要者は多く、不動産投資や
建替え目的のみならず、周辺一帯開発目的などまちまちとなることから、市場で中心となる価格帯は一様ではい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中規模の店舗付事務所が高度に集積する複合高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての
収益性のみならず、繁華性や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特
性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と投資採算性を反映した
収益価格を相互に関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-54                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  7,810,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [111.2]
100		 8,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や国内の物価上昇、金利上昇リスク
など不動産市場への懸念は残るが、企業業績
、所得等の改善のもと、都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

周辺の再開発事業等のほか、繁華性や業務利
便性の高い商業地域であり、不動産投資資金
の堅調さもあって地価上昇している。


個別的要因に変動はない。なお、東京駅勢圏
にあり、八重洲仲通りは店舗需要も底堅く、
幹線道路背後地としての市場競争力はやや強
い。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取７
-1		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＫ１－公
６取３
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取３
-2		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m区
道、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
d ＫＳＨ（公
）０６
-9		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,620,791  		 100
[ 130.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,609,049 		 100
[  58.8]
7,838,519 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　   +9.0

その他　    0.0

　　　[ 111.2]
　　　　 100
8,720,000 
b (　           ) 
6,539,389  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
8,329,936 		 100
[  97.8]
8,517,317 
9,470,000 
c (　           ) 
10,500,805  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,920,837 		 100
[ 123.6]
8,835,629 
9,830,000 
d (　           ) 
8,403,822  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,664,340 		 100
[  97.4]
8,895,626 
9,890,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,030,000 円／㎡]  



中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

194,735,281 
57,117,106 
137,618,175 
55,929,000 
81,689,175 		 （　0.9332）
76,232,338 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  2,628,701,310 円　　　　（　  8,320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 261.63 Ｓ11F1B 2,959.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   900 ％   316 ㎡     10.2 m x   31.6 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：   27.8 ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１階～３階を店舗、４階以上を事務所、それぞれフロア貸しと想定。駐車場は要綱に従い隔地に別途確保と想定。 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
252.39 
75.9 
191.69 
8,650 
1,658,119 		 12.0  19,897,428 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
244.39 
81.8 
199.91 
5,850 
1,169,474 		 12.0  14,033,688 
0.0  0 

 4～11		 事務所
244.39 
79.5 
194.31 
6,000 
1,165,860 		 6.0  6,995,160 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
263.61 
80.8 
212.89 
5,850 
1,245,407 		 12.0  14,944,884 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,959.90 
79.7 
2,358.88 

14,569,354 		 118,870,968 
0 
⑨年額支払賃料     14,569,354 円　×　12ヶ月　＝　     174,832,248 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   2,358.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,702,356 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       200,534,604 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　  70.0 ％　＝　　    10,541,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 193,593,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       118,870,968 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,141,161 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    300,000 円　×　　  30.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           900 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     194,735,281 円　　　　（　       616,251 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-128		 6,689  
(   6,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
6,896 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-129		 6,719  
(   6,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,736 
c ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-130		 5,546  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
5,869 
中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,090,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 22,454,806 円  　　　      204,134,604　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,157,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,755,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     3,600,000 円  　　　隔地駐車場使用料として査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      57,117,106 円　（　　　　　　       180,750 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   2,959.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,929,000 円  
（　　　　　       176,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 194,735,281 円      
②総費用 57,117,106 円      
③純収益　①－② 137,618,175 円      
④建物等に帰属する純収益 55,929,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,689,175 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 76,232,338 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      241,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,628,701,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区八重洲一丁目１０５番９
 0100000045143-0000
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備考